成都某地产物业管理中心管理规程汇编

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料成都某地产物业管理中心管理规程汇编物业管理方案编制规范1、目的对拟接管的物业管理项目进行策划，提出和编制物业管理方案，以保证物业管理服务的实施和质量控制。2、范围适用于拟接管物业管理项目方案编制的控制。3、职责3.1物业管理中心对拟接管项目做出决策，下达物业管理方案编制任务书。3.2前期介入项目部负责物业管理方案的编制，报物业管理中心经理/主任审批后实施。3.3物业管理中心负责物业管理方案编制的协调。4、工作程序4.1物业管理中心下达物业管理方案编制任务书，指定责任部门、项目负责人，明确方案内容、时间、要求。4.2前期管理项目部召集相关部门人员对拟接管项目进行策划，讨论方案、验证方法和资源配置，并形成会议记录。4.3根据策划结果由前期管理项目部编制物业管理方案。物业管理中心负责协调相关事宜，处理有关问题。4.4物业管理方案应包括以下内容：4.4.1项目的概况(性质、规模、资源配置等)。4.4.2项目运作流程图，并对过程进行规定，说明相互关系。4.4.3人员分工及职责、权限。4.4.4质量目标。4.4.5物业管理服务内容。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料4.4.6物业管理质量标准。4.4.7管理成本核算（包括开办费用和日常管理费用）4.4.8物业管理收费标准核定4.5新编制的物业管理方案应由相关部门会签，管理者代表审核，总经理批准。4.6按方案要求各相关部门组织实施，并按公司考核规定进行考核。4.7按规定作好质量记录，物业管理方案属受控文件范围，具体执行《文件控制程序》。维修资金管理办法1、目的加强房屋共用部位和共用设施设备维修资金筹集和管理，确保维修资金按照国家规定得到筹集和按要求进行使用。2、范围本办法适用于物业管理中心接受业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位和共用设施设备维修资金(以下简称维修资金)。3、职责3.1投资财务审计中心负责维修资金的专项存储，确保资金安全；3.2物业管理中心负责维修资金的续筹和按规定使用。4、定义4.1房屋共用部位维修资金是指专项用于房屋共用部位大修、中修的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。4.2共用设施设备维修资金是指专项用于共用设施和共用设备大修、中修的资金。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。5工作程序5.1维修资金的建立：5.1.1商品房在销售时，物业管理中心应督促销售部与购房者签订有关维修资金缴交约精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料定。在购房时由销售部向购房者按规定比例收取维修资金。销售部代为收取的维修资金属于全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。5.1.2物业管理中心负责敦促开发建设单位按国家规定的比例一次性交纳维修资金。5.1.3业主发生变更时原业主所缴的维修资金不予退还。5.1.4业主委员会可根据房屋的使用状况和维修资金的积累状况，经与公司协商后，对维修资金进行续筹。5.2维修资金的使用：5.2.1维修资金的使用按照“取之于民，用之于民”的原则，用于房屋共用部位及共用设施设备的大中修、更新、改造。5.2.2项目部于每年12月31日前提出下年度维修资金使用计划及预算，提交业主委员会审议通过。5.2.3如业主委员会不同意使用维修资金用于大中修工程，项目部认为有充足理由使用，或该项目实施与否涉及国家或城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的，可由物业管理中心申请，经物业管理行政主管部门核准后实施。5.3维修资金的管理：5.3.1维修资金应当专户存储，专款专用。为了保障维修资金的安全，维修资金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。5.3.2维修资金的收支帐目，由项目部每半年公布一次，并接受业主委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。5.3.3维修资金利息净收入应转作维修资金滚存使用和管理。5.3.4业主不按规定缴纳维修资金的，项目部可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约等规定采取相应催缴措施。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料业主委员会筹备管理办法1、目的根据业主自治与委托物业管理企业专业服务相结合的原则，实现业主委员会在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理。2、范围适用于业主委员会的筹备、设立和运作。3职责项目部负责业主委员会筹备、建立和运作的具体实施工作。4工作程序4.1业主委员会成立时间：公有住房出售达到总建筑面积1/2以上的，商品房出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满1年的，项目部应筹备成立业主委员会。4.2业主委员会的筹备：4.2.1业主委员会成立前应由项目部负责成立筹备组，筹备组由业主代表、开发建设单位及项目部相关人员组成，邀请物业管理行政主管部门进行指导。4.2.2筹备组负责起草业主委员会章程、制订组建业主委员会的实施方案。筹备组应在管理区域内广泛宣传成立业主委员会的意义、作用、业主委员会的权利、义务、设立程序、委员候选人应具备的条件等。4.2.3业主委员会委员候选人的产生精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料4.2.3.1根据管理区域规模由七人至十一人单数组成。项目部可邀请街道办事处、居委会对业主委员会的设立进行指导。4.2.3.2业主委员会委员候选人应是热心公益事业、责任心强、道德品质好、处事公正、有一定组织能力并有相应空余时间的业主或房屋产权单位的使用人代表。候选人是房屋产权单位代表的，还应经产权人确认资格。4.2.3.3业主委员会委员候选人经筹备组推荐产生的，在提交业主大会或业主代表大会表决前，还应在管理区域内公开征求意见。未列入筹备组推荐候选人名单而经10%以上业主联名书面推荐的业主可列为候选人。4.3业主大会或业主代表大会的召开4.3.1筹备组应根据实际情况组织召开第一次业主大会或业主代表大会，审议和通过业主委员会章程，选举业主委员会委员，组建第一届业主委员会。4.3.2业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积确定。一般以每1平方米为1个投票权计算业主的投票权数，不足1平方米的部分采用四舍五入计算。首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。4.3.3业主委员会委员产生后，由项目部组织召开业主委员会第一次会议，选举业主委员会主任、副主任。业主委员会可设执行秘书，执行秘书可由项目部的工作人员兼任。4.4业主委员会选举产生后应持以下文件到物业管理行政主管部门报批：a.成立业主委员会的申请；b.业主委员会章程；c.业主委员会名单及其基本情况；d.其它物业管理行政主管部门要求提供的资料。4.5项目部应保存第一次业主大会或业主代表大会决议和业主委员会第一次会议决议。第一次业主大会或业主代表大会决议应由项目部在会后五个工作日内进行张榜公布。业主委员会第一次会议决议应经全体与会委员签字认可。4.6业主委员会经物业管理行政主管部门批准成立后筹备组职能终止。4.7在业主委员会成立后三个月内，公司应负责与其签订《物业管理委托合同》，期限二年，双方于15日内将合同副本送物业管理主管部门备案。4.8业主委员会至少每半年举行一次会议，会议必须有过半数委员出席，作出决定应经全体委员过半数通过，在作出重大决定之前还应征求其他业主的意见。业主委员会精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料作出的决定，对管理区域内全体业主、使用人具有约束力。业主委员会作出的决定，不得违反法律、法规、规章和物业管理委托合同的规定。4.9业主委员会应当制订《业主公约》，明确有关物业使用、维修和其他要求。《业主公约》经已入住的过半数以上业主签订后生效。业主公约对全体业主、使用人具有约束力。业主委员会制定或修改的《业主公约》、《业主委员会章程》及其他制度，及业主委员会作出的有关物业管理重大事项的决议、决定，应报物业管理行政主管部门备案，并向全体业主、使用人公告。4.10每届业主委员会委员任期二年，期满前两个月，由本届业主委员会主任主持召开业主大会或业主代表大会进行重新选举。4.11项目部负责协助业主委员会委员的改选、补选、换届选举等工作。5相关文件《业主公约(示范文本)》《业主委员会章程(示范文本)》《物业管理委托合同(示范文本)》《城市新建住宅小区管理办法》《成都市物业管理业主大会规程》物业接管验收管理办法1、目的为了对业主负责，确保接管物业的质量达到《商品房销售合同》条款要求，制定本办法。2、范围适用于已竣工，并经国家建筑质量监督部门检验合格，通过了消防验收，具备正常居住、经营使用条件的物业接管验收。3、职责3.1物业管理中心负责与开发商签订《物业管理委托合同》。3.2项目部负责接收工程部移交的各类图纸、资料、房屋主体及配套设施设备。4、工作程序精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料4.1工程部向物业管理中心移交建设主管部门批准文件，如下：1)项目批准文件；2)建设用地批准文件；3)建筑执照；4)拆迁安置资料；5)项目规划图；6)产权资料。4.2项目部负责对竣工工程实体进行接管验收，包括：4.2.1总平面景观工程：实体与竣工文件进行对照验证，如存在变更，须查阅有效变更文件，项目部才予以接收。4.2.2公共设施的接管验收：项目部通过现场清点，核对已配置公共设施、设备，与开发商销售承诺书、房屋购销合同以及设计文件是否相一致，如存在不一致，须请开发商出具有效变更文件，项目部才予以接管验收。4.2.3分部分项工程接管验收：由项目部和工程部现场逐一检查验收，验收标准执行国家相关规范、标准要求。4.2.4共用设备接管验收：4.2.4.1由项目部和工程部对公共设备逐一进行运转测试，填写试运行记录，设备运行正常、资料齐备方接收。4.2.4.2由工程部与项目部共同办理公共设施、设备移交书面手续，并附产品合格证、说明书等相关资料。4.2.4.3由项目部填写《公共设施设备清单》，清单包括如下内容：设施设备名称、品牌、产地、技术性能指标、数量等。4.2.4.4由项目部建立《设备台帐》，台帐包括如下内容：设备名称、品牌、产地、技术性能指标、数量、说明书、合格证等。4.2.5建筑物、构筑物的接管验收：4.2.5.1项目部汇同工程部对房屋逐套进行验收，同时项目部接管钥匙，对存在的问题作好记录，填写《房屋验收质量问题汇总表》，交工程部跟踪整改，并对结果进行确认。4.2.6竣工资料接管：项目部负责接管竣工资料，包括总平面竣工图、单位工程竣工图纸，填写竣工图纸、资料移交清单。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料4.2.6.1竣工图纸清单：1)总平面竣