北京望京太阳公元项目调研报告

001太阳公元2010年3月3日容积率区县热点区域主力户型(㎡)产品形式建筑面积(㎡)装修开盘时间价格（元/平方米）2.8朝阳太阳宫无高层板楼500000精装2009.4.180002020/6/153第一部分基本信息1.项目概况2.区位条件3.资源条件2020/6/154项目概况基础数据项目位置朝阳区北三环太阳宫桥北800米建筑类型板楼（两梯两户、两梯四户）项目规模占地约70万平米，总建筑面积约为50万平米物业费4.18元/平米·月容积率2.8层数10—27层，标准层高：2.9m,三、四居层高3.1m绿化率35%,绿化覆盖率超过50%物业类别住宅、商业、酒店式公寓、高端会所总套数（套）2000多套（共18栋目前一期13栋均已售完，二期3#、6#楼3月即将开盘，1#楼2#楼5#楼开盘时间未定）主力户型主力户型为一居（58-68㎡）、二居（87-89㎡）、三居（90-180㎡），其中3#133-180㎡三居，6#58㎡一居，87㎡两居配套设施教育机构、大型商场、大型超市、各类商铺、特色商业街、餐饮、健身、娱乐等目前价格均价45000元/平米，精装标准4500元/平米--7000元/平米开盘时间一期2010年4月13日；二期2010年3月停车位地下1-3层为停车（只租不售），比例1：1以上入住时间2011年12月销售状态一期已售完；网签销售率为100%项目团队开发商北京东方信远房地产开发有限公司投资商北京信远地产股份有限公司全案营销代理伟业顾问广告公司万有引力广告公司物业管理公司第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司景观设计单位北京创新景观园林设计有限责任公司/北京源树景观规划设计事务所建筑设计位北京市建筑设计研究院/北京中天元工程设计有限责任公司2020/6/155区位条件地理位置：项目位于东北三、四环之间，距离首都国际机场19.2公里，距离天安门核心区域12.6公里，距离亚奥板块6.2公里轨道交通：紧邻城铁13号线，地铁10号线公交线路：公交线路多达26条。项目四至•东至：•南至：•西至：•北至：北四环北三环北二环京承高速机场快轨太阳宫北街太阳宫中路太阳宫大街曙光路太阳公元项目所属区域位于北四环与北三环之间，地理位置优越，轨道交通、公交线路、自驾至城市各区域均很便捷。2020/6/156资源条件——城市生活配套项目属于太阳宫板块，为北京东北部的核心区域，拥有较为成熟的市政配套设施，与亚奥、望京、丽都、燕莎及东直门均较便利。周边配套：−中小学:化工附中、芍药居小学、开发商引进北京重点学校−大学:对外经贸大学、北京化工大学、北京联合大学旅游学院、中华女子学院、北京服装学院−综合商场:华堂商场、宜家家居、燕莎购物中心−幼儿园:金色摇篮幼儿园−银行:工商银行、建设银行、农业银行−医院:中日友好医院、望京医院−休闲娱乐设施:奥体、北京剧场、元大都遗址公园、太阳宫公园东直门亚奥燕莎丽都望京太阳公元隶属太阳宫板块，五大商圈环绕，周边生活配套设施完善。2020/6/157超级城市绿肺：2002年，政府斥资30亿进行太阳宫整体区域的市政改造，2003年该区域被定为：以绿色居住为向导的国际化大社区，并被政府认定为未来三环沿线最适合居住。太阳公元紧邻37.4万平米的太阳宫公园，29.7万平米的太阳宫体育公园以及北侧的20万平米自建太阳宫花园。资源条件——城市景观配套太阳宫花园太阳宫公园太阳宫体育公园太阳宫体育公园太阳宫公园太阳公元毗邻三大公园，拥有较好的城市生态景观环境，是该项目独特的资源，也成为较大的竞争优势。2020/6/158资源条件——负面影响京承高速：周边高速路对于小区的噪音影响很大，项目通过西侧百米绿化带，及三层中空LOW-E玻璃屏蔽此项负面因素。电热厂：对通信信号存在屏蔽障碍；同时辐射影响较大，影响居住健康。正对5号楼东南角的两个大烟囱：烟囱内挥发出的有害气体对人身体能造成伤害。烟囱电热厂京承高速25m道路京承高速路热电厂烟囱项目在拥有较佳的生活配套和景观环境的同时，存在着一些负面因素，高速噪音、电热厂等对社区的居住品质影响较大。2020/6/159第二部分产品设计1.项目规划2.建筑设计3.园林设计4.附加值2020/6/1510项目规划规划总建面近70万平米，其中住宅近50万（一期近11万，二期近35万），其余为配套。项目住宅建设用地面积为总占地面积的一半，其余为城市景观打造。通过高层建筑加大楼间距，保证社区景观面积的加大，并实现了每户室内良好的通风采光。社区内完全人车分流（设有消防通道）。建筑为10-27层板楼，两梯两户、两梯四户设计项目分两期建设：一期13栋共1800多户均为两梯两户：12﹟、10﹟、11﹟、8﹟（楼王）、9﹟（楼王）、7﹟、2﹟、3﹟、5﹟、6﹟，1﹟、15﹟为现房，年底销售，位于项目最北侧，为160-220大户型，13﹟不对外销售；二期5栋共计600多户：即将开盘的3﹟为两梯两户、6﹟为两梯四户，1﹟、2﹟、5﹟未定。太阳宫花园太阳公元一期太阳公元附属配套太阳公元二期红玺台项目规模较大，是2009年北京具有影响力的大盘。共分为两大期开发，目前一期已售完。项目规划除了住宅，还包括城市公园、学校、商业、酒店及会所等配套设施。2020/6/1511建筑设计建筑风格：建筑采用ARTDECO装饰风格建筑材质：底座：1-3层位干挂石材，配以石雕主体材质：墙砖，主要由山形砖拼接而成；屋顶：顶部四层采用铜板与面砖拼接；并结合仿铜浮雕建筑色彩：以浅米色调为主，配以深棕色建筑风格采用高端项目常用的ARTDECO新古典风格，建筑外观较能突出项目品质，迎合客群心理需求，但主体材质为面砖，以高端项目标准衡量，仍有较大提升空间。2020/6/1512园林设计——外部景观园林设计分为社区外部的太阳宫花园内部园林两大部分。太阳宫花园•总面积为20万平米，由国际知名园林设计师檀馨女士设计；•整个花园以“花”为主题被规划为五大景观组团；•园林中央为7000平米中心湿地湖景。太阳宫花园太阳宫花园社区花园太阳宫花园为城市公园，属于开发商代建工程，但其设计主要针对业主，能够为业主提供较佳的居住环境和便捷的休闲场所，是项目的一大优势。2020/6/1513B王子花园C女王花园D海德花园CDAB园林设计——内部景观A温莎大道内部园林通过四大主题公园分别分布于各个组团，形成不同的组团景观。四大主题公园2020/6/1514园林设计——内部景观外围坡地：通过东西两侧土方转移，打造30-50米的坡地，保障社区的私密性，极大的避免了外界对于内部居住环境的干扰；内部坡地：社区内部打造1-1.2米的缓坡，营造自然山谷意境，使园林景观起伏有致，富于变化及趣味性。坡地造景坡地景观极大的保障了社区私密性的同时，在内部形成了起伏有致的园林景观，使社区园林富于变化。2020/6/1515园林设计——内部景观细节设计水系打造：以中央水景区为核心，三大旁水系为分支，流入到各个组团，使各组团有所区别，又存在联系。路网铺装：运用以围合式半围合式布局手法，使社区内部道路蜿蜒曲折，一步一景。园林小品：小品融入到园林设计中，使园林富于趣味。太阳公元通过园林的细节打造使项目的品质得到保障，但目前社区实景尚未完成，销售过程中主要通过设计理念将未来生活场景传递给客户。2020/6/1516结构:现浇钢筋混凝土剪力墙供水:24小时热水外墙:三层以下为石材、三层以上为高档面砖供电:双回路供电内墙:高级环保壁纸/高级乳胶漆/瓷砖供气:市场管道天燃气电梯:中外合资高档品牌采暖:市政集中供暖电梯服务户数:两梯两户或两梯四户通讯:电话、ADSL、小区宽带门窗:采用高档断桥铝合金双层中空LOW-E镀膜玻璃卫生间:优质大理石或高级瓷砖大堂:高档石材及/或高级瓷砖厨房:高级瓷砖，防水石膏板吊顶，高级整体橱柜，高级人造石台面，配高档品牌厨房家电首层大堂墙面:高档石材及/或高级瓷砖卧室地面:优质大理石、高级实木复合地板、高级地砖电梯间:高档石材及/或高级瓷砖室内涂料:高档环保乳胶漆电梯间墙面:高档石材及/或高级瓷砖门禁系统:可视对讲信报箱:设置每户独立信箱电视系统:有线电视中水系统:市政中水安防系统:小区设置周界安全防范和报警系统；闭路电视监控系统；小区电子巡更系统；保安无线对讲系统；可视对讲门禁系统；紧急呼叫系统高标准精装修直接体现太阳公元产品的高端品质，营造项目价值感。附加及配套设施——精装交房2020/6/1517附加及配套设施——社区配套社区配套总建面近20万平米，位于社区南侧。其中包括约17万平米的商业、公建配套，2万平米幼儿园和学校。◆双会所设计迎合高层次客群需求：2500平米“动态会所”，主要提供康体娱乐设施等；6000平米“静态会所”，位于北侧的公园内，提供高档餐饮等商务休闲功能。◆引入北京名校打造独特卖点：太阳公元周边教育资源雄厚，尤其社区内品牌名校的引入为社区提升了附加值。动态会所学校商业、酒店、写字楼、会所静态会所静态会所学校社区内部配套完善，充分体现大盘社区多元物业的特点，而双会所及名校引入更是极大的增加了本项目的附加值。2020/6/15181.户型结构2.户型分析第三部分户型2020/6/1519户型结构供应情况：主户型供应以三居为主力户型，占总体供应的41.7%；一居供应较少，占2.29%。力户型三居的面积区间为90㎡-180㎡，其中由于受70，90限制，一居、两居占27.29%；从整体上看，户型供给均衡，能够满足不同客户的需求。另外四种套型面积区间并没有重合部分。主力户型为90㎡-180㎡的三居，套型明确，但尺度多样，能够广泛迎合自住型客户的需求。户型面积区间比例种类一居58㎡2：202两居84-89㎡3：203三居116-180㎡12：2012四居218-292㎡3：203合计20附表一：2020/6/1520户型分析优点：1.独立的休息前厅，可接待临时访客；2.面宽5.8米的起居室与空中花园连接，居住十分舒适；3.50余平米的豪华主卧套房；4.次卧室南向，采光好，通风好；5.独立书房，使得学习不受打扰；6.餐厅有明窗；7.中西双厨分离，提高饮食品质；8.特别为服务人员安排相应起居所，主佣动线完全分离。缺点：主次卧房门直冲客厅，餐厅与厨房交通流线长。A1（四室两厅四卫）：292㎡2020/6/1521户型分析A2(四室两厅四卫）：292㎡优点：1.开放式休息前厅，避免大门直冲宅邸；2.起居室超大面宽，格局方正，且与空中花园相通；3.主卧套房配有步入式衣帽间及卫浴间，十分便捷；4.次卧室朝南，采光、通风好；5.客卧与主卧次卧分开，布局方正；6.独立书房，使学习不受干扰；7.餐厅采光充足，设有明窗；8.中西双厨分离，提升饮食品质；9.特别为服务人员安排相应起居所，做到主佣动线分离。缺点：餐厅过大，浪费空间；主次卧房门直冲起居室。2020/6/1522户型分析B1（三室两厅两卫）：174㎡左右优点：1.格局方正，南北通透，两梯两户，尺度大；2.入口设玄关，保证居住的私密性；3.4.5米开间客厅、主客卧全朝南，采光好；4.主客卧分开，保证主人的私密性；5.主卧具有观景飘窗、独立卫生间、步入式衣帽间，品质优越；6.独立书房、超大面积独立餐厅、配置生活阳台的厨房，居住十分舒适。缺点：主次卧房门直冲客厅，客房门直冲餐厅，且与用餐路线相交。2020/6/1523户型分析B2（四室两厅三卫）：218㎡优点：1.格局方正，南北通透，两梯两户，尺度大；2.入口设玄关，保证居住的私密性；3.5米开间客厅、双主卧、全朝南，采光好；4.主卧具有观景飘窗、独立卫生间、步入式衣帽间，品质优越；5.独立书房、超大面积独立餐厅、配置生活阳台的厨房，居住十分舒适。缺点：餐厅过大，玄关处浪费空间过大，主次卧房门直冲起居室。2020/6/1524户型分析优点：1.居室270度采光；2.层高3.1米，居住不压抑；3.客厅设4.2米景观窗；4.主卧南向，双面采光设计；5.明厨明卫，通风好。缺点：餐厅设在门口，影响饮食品质，主卧房门直冲起居室；起居室朝向不好。M1