中原地产――房地产开发之商业设计研讨

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010房地产开发之商业设计研讨如何营造成功的商业氛围Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010一、商业的发展历程“汽车文化”（1950s-1970s）上世纪50-70年代（1980s-2000s）上世纪80年代-2000年“新都市主义”StripMall（单排商业区）Shotengai（商业内街）Big-BoxStores（大盒子购物）PowerCenter(Retail)（大型露天零售店）回归就近购物（-1950s）上世纪50年代前Marketplace（市场）MainStreet（城镇主要商业街）HighStreet（城市主要商业街）吸引低消费人群步行为主ShoppingMall（购物中心）LifestyleMall（时尚生活中心）OutletMall（名牌直销折扣店）Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010（-1950s）上世纪50年代前Marketplace（市场）MainStreet（城镇主要商业街）HighStreet（城市主要商业街）步行为主Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010Marketplace（市场）Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010MainStreet（城镇商业主街）_SalinascropCodeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010HighStreet（城市商业主街）_OrpingtonHighStreetCodeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010“汽车文化”（1950s-1970s）上世纪50-70年代StripMall（单排商业区）Shotengai（商店街）Big-BoxStores（大盒子购物）PowerCenter（大型露天零售中心）Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010StripMall（单排商业区）_TroyCodeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010Shōtengai（商店街）_TokyoTaitoCodeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010Big-boxstore（大盒子商店）_Wal-MartinMadisonHeightsCodeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010PowerCenter（大型露天零售中心）_PuenteHillsMallCodeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010PowerCenter（大型露天零售中心）_ShenzhenIKEACodeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010PowerCenter（大型露天零售中心）_MeydanShoppingCenterCodeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010PowerCenter（大型露天零售中心）_MeydanShoppingCenterCodeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010（1980s-2000s）上世纪80年代-2000年“新都市主义”回归就近购物ShoppingMall（购物中心）LifestyleMall（时尚生活中心）OutletMall（名牌直销折扣店）吸引低消费人群Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010LifestyleMall（时尚生活中心）Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010Lifestyle商业作为一种有别于ShoppingMall（以下简称Mall）的商业形态，必须具备下列要素：接近有影响力的居住社区；中高档以上的定位，迎合本商圈消费者对休闲的追求。与Mall和传统的商业步行街相比，LifestyleCenter更加注重环境和建筑设计。非封闭形态，并且至少有5000平方米以上的面积是由全国性的连锁专业店使用。而LifestyleCenter的开发地理位置，则通常在非传统商业区，在那些接近交通要道和大规模中高档住宅区、开发前土地价值被低估的区域。LifestyleCenter（时尚生活中心）_MapleGrove'sShoppesCodeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010LifestyleCenter（时尚生活中心）_SOLANA(北京）蓝色海湾Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010Lifestyle商业1、消费群体优势消费者定位主要是富裕的高消费阶层。2、定位高端业态分布侧重享受，通常集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店3、商户强调餐饮娱乐Mall在服装及配件方面的商户比例（51.1％）大大高于LifestyleCenters（28.8％）；而LifestyleCenter在家具家饰尤其是餐厅和其他非GAFO商户比例上则大大高于Mall，这个差距反映出LifestyleCenter更强调的是餐饮和娱乐部分。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010OutletMall（名牌直销折扣店）Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010特点：1.一般在郊区，车程为1小时左右，因此需重点考虑停车问题2.多为工厂折扣销售，价格优势明显3.一般为一天性购物和全家性购物4.商业量大，商业业态单一，休闲娱乐只作为配套存在•铺面面积偏大,以存放更多货品；面积都在100平以上1.品牌的名气和价格决定存亡2.主要吸引目的性消费OutletMall（品牌直销折扣店）_NebraskaCrossingCodeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010特点：1.购物部分以名品折扣店为主，其它功能与购物中心基本相同。2.零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心。OutletMall（品牌直销折扣店）_WOODBURYCOMMONPREMIUMOUTLETSCodeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010OutletMall（品牌直销折扣店）_大梅沙奥特莱斯购物村Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010二、SHOPPINGMALL（购物中心）案例及设计要点1.案例介绍2.设计要点a.动线设计b.布局设计C.发展趋势3.商业业态示例Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010综合类购物中心塑造区域中心的典范又一城(香港)港汇广场(上海)分期开发的经典示范华贸(北京)商业地产航母六本木山(东京)城市既是剧场又是舞台1.案例介绍：综合类、设计类、文化类、主题类Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010地址:东京都会区六本木六丁木地区类型:城市综合体主要功能：办公、购物、住宅、酒店、文化设施设计方:Jerde、入江三宅、桢文彦、KPF用地面积（㎡）：116,000㎡总建筑面积（㎡）：730,000㎡零售面积（㎡）：22,000㎡餐饮面积（㎡）：12,000㎡娱乐面积（㎡）：4,000㎡商业部分层数：地上：7F，地下：3F停车数量：2,762辆设计理念：城市既是剧场又是舞台1．垂直花园城市集约超高层的建筑增加每个人的都市空间，多彩的城市功能，立体复合紧凑的街区，只有这样才能适应未来大都市的新形象。2．都市休养胜地新都市生活倡导都市休养胜地，为都市生活者提供各种娱乐、服务的都市型新生活方式。3．住职接近的居住理念住在此区的居民都在附近工作，住宅与办公地点极其接近，不需要花费大量的交通时间，减少了许多不必要的浪费。ShoppingMall（购物中心）_东京六本木购物中心Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2010地址:香港九龙塘达之路80号类型:城市综合体主要功能：办公、购物、娱乐、文化设施总建筑面积（㎡）：980,000㎡商业部分层数：地上7F设计理念1.全香港银幕数目最多的AMC电影院，内设11座影院。2.全港最大型的溜冰场‘欢天雪地。3.設計以圍繞大自然及強調空間感為主，把自然陽光及寬敞空間融匯為一。ShoppingMall（购物中心）_又一城FestivalWalk（香港）Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2010地址：华山路类型：城市综合体主要功能：办公、购物、娱乐、文化设施总建筑面积（㎡）：42万㎡商业部分层数：地上6F设计理念：港汇广场项目由美国凯里森设计事务所设计，统合商业贸易、现代化写字楼、商务套间及住宅三大功能，三位一体，专业上互相支持，外观上相互辉映。按具体使用功能区分，港汇广场为大型购物中心，港汇中心为双塔型甲级写字楼，港汇广场服务式公寓为高档涉外酒店式公寓。ShoppingMall（购物中心）_港汇广场GrandGateway（上海）Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2010地址：长安街国贸桥以东900米处类型：城市综合体主要功能：餐饮、购物、娱乐、休闲设计理念：北京华贸中心是北京市60项重大工程之一。由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、Riverwalk水世界商城、国际公寓、商务楼和主题公园组成。拥有两座堪称世界酒店业楚翘的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店。两座酒店可接待上千人的会议和活动，配有北京独一无二的“独立式婚礼小教堂”，国际最顶级的俱乐部也在此落户。ShoppingMall（购物中心）_华贸中心（北京）Codeofthisreport|30©CopyrightCentalineGroup,2010设计类购物中心梦时代(台湾)透明光盒的购物中心iSQUARE(香港)有MALL最美筑梦踏实大宁国际(上海)时尚生活LIFEHUB水游城(南京)师法博多运河城的休闲购物主题公园1.案例介绍：综合类、设计类、文化类、主题类Codeofthisreport|31©CopyrightCentalineGroup,2010位于全亚洲五大最佳地段的透明光盒iSQUARE于2009年底亮相后，这坐用玻璃墙建构的独特双子式建筑就成为香港尖东地区的一个闪亮地标。ShoppingMall（购物中心）_iSQUARE（香港）Codeofthisreport|32©CopyrightCentalineGroup,2010梦时代购物中心是目前台湾最大的购物中心，占地总面积达1.5万坪，建筑体总楼板面积更高达12.1万坪。由于座落高雄港边，因而拥有独特的港湾景观，建筑体北侧亦有统一集团资助兴建的造景道路“时代大道”。内部空间设计融合了自然、海洋概念与生活的全新规划，共分为两大建物—鱼形建物及主体建物，以及自两大建物间穿越，塑造纽约第五大道氛围的宽敞内街。商场以水、花卉、自然、宇宙为四大主题规划，让各楼层展现独特的卖场空间魅力，四大主题共同为梦时代打造出购物、休闲、娱乐、艺文、餐饮的生活空间。ShoppingMall（购物中心）_梦