晋中市物业管理办法(0918)

-1-晋中市物业管理办法第一章总则第一条为了规范全市物业管理活动，维护业主（物业使用人）和物业服务企业的合法权益，提高物业服务质量，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》和《山西省物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条物业管理应当坚持专业服务、业主自治和社区管理相结合的原则，通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，构建诚实信用、竞争有序、服务规范的物业管理秩序。第四条新建住宅物业项目应当实行物业管理。难以实施社会化、市场化、专业化管理的老旧住宅小区和零散住宅小区，市、县（区、市）人民政府、开发区管委-2-会应当建立政府扶持机制，加强小区基础配套设施设备改造，推进实施社区管理、专项服务、业主自管相结合的日常管理服务，建立健全应急抢修等保障制度，保障居民基本生活秩序。提倡机关、企（事）业等单位推行物业管理。第五条市、县（区、市）政府、开发区管委会应当将物业服务行业作为新兴服务业予以扶持和培育，积极推进物业管理市场化、专业化、社会化进程。制定物业管理财政扶持政策，鼓励物业服务企业为老旧住宅小区提供专业的物业管理服务；鼓励物业服务企业运用网络信息化等新技术加强管理，提高物业服务水平。第六条物业管理实行市、县（区、开发区）、街道（乡镇）、社区（村）四级管理体制，构建分级负责、综合协调的物业管理机制，共同推进物业管理的健康发展。市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县（区、市）人民政府、开发区管委会房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，接受市人民政府房地产行政主管部门的指导和监督。街道办事处（乡镇人民政府）应当设立物业管理专职机构，配备专职管理人员，负责指导业主大会、业主委员会的成立、选举、换届和备案工作，监督业主、业主大会、业主委员会开展自治管理活动，协调处理业主、业主大会、业主-3-委员会、物业服务企业之间的矛盾纠纷。社区（村）负责辖区内业主大会、业主委员会的日常指导监督工作，参与业主大会成立、业主委员会选举、物业服务项目考评等相关工作。物业管理工作纳入政府年度任务目标考核体系。第七条县（区、市）人民政府、开发区管委会应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立物业管理联席会议制度，健全物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，协调解决物业管理中的重大问题。联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、社区、房地产、价格、公安、民政、司法、环保、城市管理、工商、质监、人防等部门以及物业服务企业、业主委员会或业主代表等单位和人员参加，由县（区、市）人民政府、开发区管委会召集，也可以委托街道办事处（乡镇人民政府）召集。第八条房地产、价格、公安、民政、司法、环保、城市管理、工商、质监、人防等行政管理部门和城市管理综合执法机关等应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业服务收费、治安消防、秩序维护、环境卫生、房屋和设施设备维护使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。法律、法规没有规定或者规定不明确的，由市、县（区、市）人民政府、开发区管委会确定。供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务-4-单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。第二章业主、业主大会、业主委员会第九条房屋的所有权人为业主，在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。尚未依法办理房屋所有权登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的，在物业管理活动中可以享有法律法规规定的业主权利，并承担相应义务。物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。物业使用人违反法律、法规的规定和管理规约的约定，有关业主应当承担连带责任。第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。第十一条物业管理区域具备法律、法规规定条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织成立首次业主大会会议筹备组，首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和社区（村）代表组成。房地产行政主管部门应当予以政策指导，建设单位和-5-物业服务企业应当配合筹备组开展工作。筹备组负责下列工作：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（六）制定业主委员会选举办法；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组应当自成立之日起30日内，在物业所在地房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主召开首次业主大会会议。第十二条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业项目预（销）售前一次性向街道办事处(乡镇人民政府)预缴筹备经费，由街道办事处(乡镇人民政府)代收代管。预缴标准为物业管理区域内总建筑面积5万平方米以下(含5万平方米)的1万元，5至10万平方米(含10万平方米)1.5万元，10至20万平方米(含20万平方米)2万元，20万平方米以上的3万元。-6-筹备经费的使用应坚持合理节俭、专户储存、专款专用、多退少补的原则。第十三条业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。业主委员会的人数应当是5至15人的单数，业主委员任期为3至5年，可以连选连任。业主委会员委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间；（七）法律法规规定应当具备的其他条件。本人及其近亲属或其他利害关系人在本物业管理区域物业服务企业或者该企业的关联企业任职的，不得担任业主委员会委员。第十四条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合-7-同；（四）及时了解业主（物业使用人）的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。第十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件征求街道办事处(乡镇人民政府)备案意见并报物业所在地的县（区、市）、开发区管委会房地产行政主管部门备案：（一）业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；（二）业主大会议事规则、业主管理规约等；（三）业主大会会议记录和会议决定；（四）业主委员会工作规则；（五）业主委员会成立（换届）备案表；（六）业主大会决定的其他重大事项。市、县（区、市）、开发区房地产行政主管部门可结合实际，制定业主大会议事规则和管理规约的示范文本。第十六条业主大会会议选举产生出新一届业主委员-8-会之日起10日内，前任业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)、社区（村）的监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理书面交接手续；逾期不移交或损毁的，承担相应的法律责任。第十七条召开业主委员会会议，应当告知相关的社区（村），并听取社区（村）的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区（村）依法履行自治管理职责，支持社区（村）开展工作，并接受其指导和监督。第十八条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处（乡镇人民政府）可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区（村）在街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下组织召开。第十九条经业主委员会三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开或指定一名委员召集主持业主委员会会议。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。-9-业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。第二十条业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。业主委员会不得决定依法应当由业主大会决定的事项。业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。第二十一条业主委员会委员不得有下列行为：（一）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍涉及本物业管理区域经营、管理等相关的业务；（三）违反物业服务合同的约定，拒交或拖欠物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；（四）泄露业主相关信息；（五）挪用、侵占业主共有财产；（六）其他损害业主共同利益或者可能影响公正履行职务的行为。业主委员会委员违反前款规定的，由业主委员会决定中止其成员职务，并提请业主大会会议终止其成员职务。第二十二条有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：-10-（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）丧失民事行为能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）在本物业管理区域物业服务企业或者该企业的关联企业中任职的；（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。第二十三条业主委员会任期届满前3个月，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。第二十四条业主委员会任期届满未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一或者业主委员会不能正常开展工作的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区（村）在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责，相关档案资料、印章及其他财物可以由社区（村）代为管理。第二十五条业主委员会应建立信息公开制度，设立信息公示栏及工作意见箱，定期公布工作情况，接受业主监督。业主可以查阅业主委员会工作资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出质询，业主委员会应当予以答复。第三章物业服务企业-11-第二十六条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。物业服务企业应当按照有关规定取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。从事物业管理的人员应当按照规定取得职业资格证书。不得伪造、涂改、转让、出租、转借资质证书和资格证书。第二十七条已成立业主大会的物业管理区域，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，可以根据物业特点自行决定选聘物业服务企业的资质等级及服务内容。业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。第二十八条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新：（一）企业营业执照、资质证书、服务投诉电话；（二）物业服务内容、物业服务标准、收费项目及标准、计费方式、收费依据等有关事项；（三）房地产、价格、公安、规划、城市管理、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话。第二十九条物业服务企业应当按照有关法律、法规和物业