某物业管理公司制度汇编之接管验收方案

某物业管理公司制度汇编之接管验收方案目录一、前言二、接管验收工作流程及工作安排三、接管验收组织形式四、公共设施设备验收的一般标准五、工程接管验收检查标准六、其他设备设施验收检查标准及程序附件一：相关文本通知附件二：设施验收相关表格附件三：设备验收相关表格附件四：其他相关表格一、前言物业之接管验收是物业管理过程中不可缺少的环节，根据物管公司与开发商签署的“服务合同”，物业管理有限公司将于年月日起受开发单位委托负责提供项目的物业管理服务。特此安排对该项目的接管验收。“****”是房地产开发有限公司开发的项目。为实现物业的顺利接管，建立与楼盘档次相适应的物业管理体系，根据《房屋接管验收标准》和物业管理行业的要求，特制定了项目房屋接管验收方案，以确保业主顺利入住。验收过程中，将依据有关工程验收的技术规范与质量标准对物业公共地方、公共设施设备进行以物业主体结构安全、满足使用功能、运行资料是否齐备、工具物料现有情况为主要内容的再检验，确定该项目内等设施设备及文件的状态，以便日后物业管理工作的正常延续及有序开展。二、项目接管验收工作安排1.项目接管检查标准对项目进行接管检查。2.请监理工程师对全体参检人员进行培训，让每个参检人员全面熟悉接管检查的标准要求。3.在项目中挑选一个单元或一栋作为接管检查的标准样板，确定总体质量标准样板。4.按“接管检查标准”对照标准样板，对项目的房间及外墙屋面等进行接管检查，对检查中达不到标准的，以书面整改单形式交施工单位限期整改，整改后及时复检，直至完全符合接管检查标准为止。5.由于项目接管验收工作量大、时间紧的特殊情况，”****”请项目管理部抽调部分有经验的工作人员参加首次接管验收。6.工作量：每组每天各检查套，天完成检查任务。7.验收时间：初验：天月日至月日初验整改：天月日至月日终验：天月日至月日终验整改：天月日至月日终验整改验收：天月日至月日三、接管验收组织形式为使接管验收工作能按照既定的目标顺利实施，建议由开发单位与接管单位双方主管人员组成领导班子，会同运行团队员工协同开展此项工作。有关重大决策问题由领导班子研究确定，交由工作班子具体执行以保证接管工作之顺利有序地开展，按时按质完成。领导小组组长:房地产开发有限公司先生/小姐副组长:物业处先生/小姐接验小组项目经理先生/小姐物业处先生/小姐配合：项目管理处各部门员工四、公共设施设备验收的一般标准1.主体结构1)地基基础的沉降不得超过GBJ7（建筑地基基础设计规范）的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值（GBJ10—钢筋混凝土结构设计规范）；3)木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206（木结构工程施工及验收规范）中2.1.1条的有关规定；4)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；5)凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11（建筑抗震设计规范）的有关规定。2.外墙不得渗水3.屋面1)各类屋面必须符合GBJ207（屋面工程施工及验收规范）中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；2)平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；3)房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。4.楼地面1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角；2)卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；3)大楼地面应平整牢固，接缝密合。5.装修1)铝、塑钢及木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，铝、塑钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；4)门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；5)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；6)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角；7)油漆，刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。6.电气1)电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MQ/KV；2)应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置；3)照明器具等低电压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置准确；4)各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合GBJ232（电气装置安装工程施工及验收规范）的要求；5)电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程，试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求；6)除上述要求外，同时应符合地区性“低压电器装置规程”的有关要求。7.水、卫、消防1)管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242（采暖与卫生工程施工及验收规范）的要求。应按套安装水表或预留表位；2)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；3)卫生间的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；4)卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活；5)水泵安装应平稳，运行时无较大震动；6)消防设施必须符合GBJ16（建筑设计防火规范）、GBJ45（高层民用建筑设计防火规范）的要求，并且有消防部门检验合格签证。8.采暖/制冷采暖工程1)采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行；2)各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活；3)管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242（采暖与卫生工程施工及验收规范）的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固；4)设备、管道不应有泡、冒、滴、漏等现象。冷水机组及电梯设备由供应商提供专项验收标准及表格。9.附属工程及其他1)室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14(室外排水设计规范)第二章2.3.4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；2)化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；3)明沟、散水、落水沟头不得断裂、积水现象；4)房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象；5)单位工程必须做到工完料尽现场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。验收时须注意的一般事项如下表所述：系统元件试验/操作消防栓系统喉管检查有否漏水警报阀以水调试警报系统是否有效:包括响警钟及开启消防泵等。水泵水泵、其后备泵及电源是否正常水箱是否清洁及有关阀门是否正常消防报警系统烟感系统是否正常报警点玻璃片是否安装妥当监控室跟进监控器的操作及调试运作供水系统水泵安装及供电正常(包括但不限于工作电流正常)水表跟进水表运作及读数水箱是否清洁及有关阀门、高低水位控制是否正常排水系统地库集水池之潜水泵是否运作正常雨水及污水管及渠是否淤塞或漏水电力供应高低压配电房确保供电正常；电工须跟进断路设备操作(此部分已于楼宇交收时初步验收)跟进电表位置及读数电梯跟进电梯运行控制(电梯已经劳动安全检验合格)取得电梯启动钥匙及机房钥匙空调系统空调主机是否有异声，支架固定是否完好水泵是否运作正常风机是否运作正常风机盘管是否有滴水及是否运作正常，凝结水是否畅通VRV空调系统试机及跟进操作培训保安系统跟进操作及确定运作正常自动化系统跟进调试及操作培训五、工程接管验收检查标准1.内墙面表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑；立面垂直，允许偏差小于3mm，表面平整度允许偏差小于2mm；阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm，检查每个面不少于3个点。墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。2.顶棚（层高），开间尺寸验收标准基本同内墙面。各房型房间净高，开间长、宽尺寸符合设计标准。顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每间不少于5个点，允许偏差5mm；开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm。3.地坪地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点。4.进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5~2.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁。5.卫生间墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。卫生间地面24小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。6.塑钢门窗门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。7.公共部位1)墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。2)地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂缝，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小于4mm。3)楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。4)楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。8.外墙1)墙面平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。2)窗台横平竖直，楞角线条清晰，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。3)空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正顺直。4)阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度、宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直；涂料均匀，无色差，无起皱脱皮。上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。5)外墙勒脚线和明沟：表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲；明沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯形状统一，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。9.屋面1)光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。2)飘板、圆柱表面光滑平整，线角顺直，涂料均匀无色差。3)屋面地坪找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的连接处以及基层的转角处（水落