成都市郊区房地产及休闲度假型物业发展趋势研究

成都市郊区房地产及休闲度假型物业发展趋势研究尺度地产研究中心提纲前言一、调查目的二、调查范围1、休闲渡假型物业的限定2、本次研究成都市郊区的限定3、消费需求访谈三、调查分析方法1、宏观数据调研2、郊区在售物业调查3、深度访谈四、调查时间五、重要说明第一部分成都市宏观经济状况研究一、成都市概况二、成都市宏观经济状况1、全国发达城市经济环境评价2、整体消费量3、成都市人口状况4、成都市产业结构特征5、人均消费性支出6、人均可支配收入7、成都市私家车状况研究小结：成都市宏观经济对郊区房地产市场的促进作用第二部分成都市郊区房地产市场状况分析一、郊区研究对象的选择二、成都市各郊区经济环境状况分析1、成都市各郊区国内生产总值比较2、成都市各郊区建筑业状况比较3、成都市各郊区第三产业总值状况研究4、成都市各郊区运输能力比较5、成都市各郊区房地产开发投资以及基本建设投资比较6、成都市各郊区商品房销售额比较三、居住郊区化的研究分析1、研究居住郊区化对于本次研究的意义2、居住郊区化的概念3、成都居住郊区化的特征4、成都市各郊区居住环境比较四、成都市各郊区房地产市场状况研究1、郊区房地产供应市场状况摘要2、供应产品配套设施分析五、成都市各郊区物业需求特征研究1、总体需求量研究2、区域销售率分析3、郊区物业客户特征研究六、成都市各郊区物业市场发展趋势研究1、影响因素研究小结;郊区房地产市场发展主要影响因素2、成都市各郊区物业市场发展趋势七、典型个案1、芙蓉古城2、青城白鹭洲小结：成都市郊区房地产总体状况第三部分成都市各郊区休闲度假型物业市场研究一、休闲度假型物业的定义范围1、休闲度假型物业与物业功能定位的关系2、休闲度假物业与旅游房地产的关系3、休闲度假物业的研究范围二、郊区休闲度假型物业供应研究三、郊区休闲度假型物业需求研究1、销售状况2、休闲度假物业需求特征3、潜在消费需求特征研究4、需求变化情况四、经营性休闲度假型物业市场研究1、研究对象界定2、分布区域3、经营规模研究4、总体经营形式研究5、经营价格研究6、客户群体研究五、其他城市休闲度假型物业借鉴1、千岛湖.开元度假村2、万科.17英里3、对本次研究的借鉴意义六、郊区休闲度假型物业发展趋势研究1、影响因素研究2、发展趋势七、典型个案1、花水湾项目比较2、天下青城小结：成都市郊区休闲度假型物业市场前瞻前言一、调查目的寻找成都市郊区休闲度假型物业的市场机会；论证成都市郊区物业发展趋势；分析成都市郊区楼盘的竞争格局；了解成都市郊区物业的类型以及郊区物业的发展；了解成都市郊区房地产开发市场的现状；二、调查范围1、休闲度假型物业的限定根据尺度多年来对全国各大、中城市的郊区物业发展的研究，结合成都本地各个郊区房地产市场的实际情况，尺度认为郊区物业按照功能可以分为以下两种类型：1)郊区物业功能分类以上两种功能对区域的要求及侧重点也有所不同，两者的功能要求差异如下表所示：2)郊区物业功能要求差异在本报告中，主要定位为满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，同时以提供客户休闲、度假或部分商务商业活动为主要功能载体的物业统一定义为休闲度假型物业；经调查，成都市各郊区目前符合以上功能要求的休闲度假型物业共23个。2、本次研究的成都市郊区的限定根据本报告研究的出发点以及立足点，研究的郊区市场以行政区域为划分标准，同时兼顾郊区市场休闲度假型物业的研究目的，因此主要研究休闲度假型物业分布较为广泛的郊区区域房地产市场；据上，本报告主要研究龙泉、青城山、温江、双流、大邑县、都江堰等具有独特市场特色、休闲度假型物业开发比例较大的代表性区域。而相对来看，新津、新都等郊区的房地产发展处于起步阶段，以第一居所的住宅项目开发为主，因此不作为本次研究的重点区域。本次主要研究以上几个区域的宏观经济状况，环境、市政配套等影响房地产市场发展的重要因素；调查内容主要为以上各个区域2002年后上市在售的房地产开发项目以及目前处于经营状态的休闲度假型物业。3、消费需求访谈本次消费需求访谈主要针对休闲度假型物业置业客户或潜在客户进行，同时针对服务于休闲度假型物业的从业人员进行深度访谈；主要调查数据如下：访谈对象样本数量休闲度假型物业销售经理20潜在休闲度假型购买客户22已置业休闲度假型物业客户31三、调查分析方法分析方法：数据整理对比分析调查方法：文献搜集＋网络电话查询＋深度访谈＋公司积累资料1、宏观数据调研：分析方法：数据库整理对比分析调查方法：公司资料＋现场走访＋电话查询＋销售经理深度访谈等2、郊区在售物业调查：分析方法：使用SPSS数据库整理分析调查方法：一对一面对面深度谈话＋资料补充3、深度访谈四、调查时间2005年3月10日——2005年4月1日五、重要说明本次调查主要针对目前开发休闲度假型物业的重点区域进行，对于成都市其他远郊市场在分析中涉及较少，请读者自行甄别。(注：以下仅为报告节选内容)四、成都市各郊区房地产市场状况研究郊区目前的土地开发量已达到全市土地开发的50%左右；成都市建筑面积供应总量已达800多万方；其中郊区建筑总面积供应体量已经占到300万方以上，在全市的占有率高达40%左右。1、郊区房地产供应市场状况摘要在2004年间郊区开发投资占全市29.2%多，在建规模占全市37.4%，其中尤以双流、龙泉、温江、新都、都江堰等区域最为集中，达到郊区开发总量的70%以上。2004年至今上市销售的项目中，龙泉区域由于体育城的规划以及部分大盘的销售，处于各个区域供应首位；其次为华阳，由于新城市副中心的规划等，使得该区域的房地产开发近年以来一直较为火爆；温江区域由于土地市场的调整以及温江新城的规划等，近年房地产开发略有下降趋势；但未来供应量温江区域将为最大；青城山、龙泉、温江的后续供应比重较大，主要因为大盘居多，这些大盘开发周期长，开发期数较多等因素；另外各个区域的土地市场的调整以及市政配套的完善等都将影响区域开发市场的发展；别墅的价格集中在3000元/㎡以上，华阳区域由于麓山国际的影响，别墅的平均价格较高，而青城山区域目前预售的高山流水项目，均价达到8000以上，拉高了区域别墅项目的平均价格；花园洋房价格集中在2500元/㎡左右，温江、华阳、龙泉等区域的均价最高；普通公寓价格从高到低依次是、华阳、温江、青城山、龙泉、都江堰，目前清水房的均价也达到2000元/㎡以上。郊区平均价格最高已达到9000元/㎡，最低者仅为1400元/㎡左右。各种物业的价格差距巨大。多层项目的供应是郊区供应的绝对主力产品，占到总供应量的66%；主要是在开发商看来，多层建筑开发风险较低，在市场客户选择看来，多层是工薪阶层的主要选择。别墅产品的供应量也较大，比重接近20%；，一是由于郊区土地供应充足，二是郊区有着良好的自然、生态环境，特别是青城山区域，开发项目的60%以上为别墅物业。温江的楼盘配套设施最为齐备，如置信开发的芙蓉古城；龙泉的楼盘在运动设施、会所设施比较具有特色，如龙泉的阳光体育城项目。大多数楼盘考虑了会所设置，但是普遍会所的档次较低。郊区的楼盘规模较大，个别项目在配套设施上具有一定特色，像维也纳森林别墅的超大会所和足球假日公寓的体育设施等。大多数的楼盘缺乏基本的生活配套设施。2、供应产品配套设施分析六、成都市各郊区物业市场发展趋势研究1、影响因素研究积极因素：1)区域环境的营造与市政建设的完善各个区域自身的自然资源环境(见居住郊区化部分的详细阐述)以及市政配套等因素将影响开发商的拿地决策，同时根据到市区交通状况以及方便程度等将影响客户对于区域第一居所以及第二居所等的选择，从而上述因素将直接影响区域房地产开发市场的发展。2)城市规模扩展的压力城市规模扩张的压力主导下的郊区居住化的趋势发展明显。受这种驱动力主导的住宅郊区化发展往往有政府规划引导，因此基础设施、配套设施、就业机会能够与居住条件一起渐进发展，其供给产品最终属于主流消费群体的主流消费形式的范畴。3)郊区住宅的投资吸引力郊区住宅为生地开发，各种基础设施、配套设施普遍较为薄弱，后期销售风险较大，政府往往以较低的土地价格吸引开发企业。开发企业为了聚集区域人气，往往在前期项目上以较低的价格吸引消费者。很多具有投资价值的郊区住宅项目往往与政府发展规划方向吻合，因此项目的投资吸引力往往与城市规模扩张的压力一起作用，而且主要表现在郊区住宅发展前期。)郊区住宅的产品吸引力郊区住宅开发项目规模较大，容积率规划限制相对较松，有利于开发企业营造良好的社区内部环境，很多项目还具有优越的天然外部环境。受郊区住宅产品吸引力主导的项目主要以低密度、亲自然为项目主要卖点，和城市同类项目相比，郊区住宅项目往往还兼具价格的优势。5)郊区住宅的价格吸引力由于郊区住宅项目土地成本相对较低，郊区住宅项目具有相当的价格吸引力。但是由于郊区住宅往往意味着较高的生活成本，低收入人群不应是郊区住宅的主力消费群体。郊区住宅发展的正确模式是价格吸引力与产品吸引力共同作用下的中价位高产品定位，不应该是价格吸引力单独作用的低价位低产品定位。消极因素：1)城市经济的现状成都市目前的经济现状以及目前的城市人均消费水平均决定大部分人群仍不适合居住郊区化的发展趋势；对郊区房地产市场的发展有一定的影响；2)郊区生活配套设施的落后大部分郊区由于以前针对的消费人群主要为周边城乡居民，因此在生活配套等方面较为落后，档次较低；例如：华阳区区目前没有农贸市场配套，没有高档消费场所等；造成郊区房产目前大部分空置的现象。另外一个方面，郊区交通配套等也将影响郊区房地产市场的发展。3)郊区自然生态环境的破坏郊区房地产的暴利以及开发商的不负责任，在前期的开发中以破坏自然生态环境来获取暴利，造成部分郊区环境恶化，影响该区域的房地产开发。4)郊区规划与土地政策国家退耕还农的政策以及对郊区耕地的严格限制都将阻碍郊区房地产开发市场的发展。小结;郊区房地产市场发展主要影响因素城市规模扩张的压力、郊区住宅的投资吸引力、郊区住宅的产品吸引力和郊区住宅的价格吸引力是郊区住宅发展过程中表现出来四种主要驱动力，随着郊区市场自身资源条件、市场发展时机和城市规划方向的不同，四种驱动力表现出的重要性又各有不同，下面结合成都市郊区住宅发展的具体情况，运用内部驱动力作用机制，对成都市郊区住宅发展态势作更为具体的分析。1)郊区住宅的价格吸引力是成都郊区住宅发展初期的主要驱动力成都市郊区住宅在发展的初期几乎都是以低土地成本、低销售价格、低产品档次为主要操作思路，由于消费者对项目升值潜力乐观的预期和后期生活成本认识不足，加上很多郊区本地居民长期积累的消费能量在短期内爆发性的释放，很多郊区住宅项目都依靠这种操作思路取得了成功。2)郊区住宅的投资吸引力在成都市郊区住宅发展中的影响力不够郊区住宅的投资吸引力在郊区住宅发展特别是早期有着重要的意义，以产品的投资吸引力为主要定位的项目是郊区住宅发展的主要模式之一。成都市郊区住宅市场上已经出现了很多象“五角度假公寓”，“西岭雪山温泉酒店”、“青城假日”等以投资价值为主要卖点的项目，从项目销售情况来看，郊区住宅的投资价值得到了成都市投资者的认可，但是总体说来，成都市住宅市场的投资购买行为不是很频繁，成都住宅投资消费不足的特征是成为住宅郊区化发展的一个重要制约因素。2、成都市各郊区物业市场发展趋势1)华阳物业发展判断华阳再次启动是在城市规模扩张压力推动下的城市化过程。其主要原因有消费者对华阳的心理距离缩短、在数个大盘强力策动下生活配套较初次启动时已经较为成熟，城南副中心建设的政府规划和投资建设导向等。其中政府规划和投资建设导向的影响力将随着整个规划进入实施阶段越来越显著，并最终成为华阳住宅发展的根本影响因素。政府规划引导下的新区建设将使得华阳区域的基础设施、配套设施得到根本的改善，并同时提供相应的就业机会，最终使得整个华阳住宅成为城区住宅市场的一个部分。这与缺乏政府规划引导、投资建设的区域是根本不同的。2)温江物业发展判断受温