浙江省物业管理条例doc26

浙江省物业管理条例第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》(以下简称国务院条例)和其他有关法律、法规规定，结合本省实际，制定本条例。第二条本省行政区域内的物业管理、使用及监督管理适用本条例。第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第四条物业管理实行业主自治与委托物业管理企业实施专业管理相结合的原则。提倡和支持业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。第五条省人民政府建设行政管理部门负责全省物业管理的监督管理工作。市、县(市、区)人民政府房产行政管理部门(以下简称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。县级以上人民政府建设规划、市政公用、城市管理、环境保护、价格、公安、民政、工商、税务等行政管理部门以及电力、供水、电信、有线电视等单位按各自职责，协助做好物业管理工作。城市街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。第二章业主及业主大会第六条业主在物业管理活动中，除享有国务院条例第六条规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。业主在物业管理中，应当履行国务院条例第七条规定的义务。第七条物业管理区域根据物业的共用设施设备配置、建筑物面积、社区规模等因素划分，并由物业所在地县(市、区)物业主管部门根据下列规则确定：(一)新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域；(二)旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，可以归并为一个物业管理区；但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以划分为独立的物业管理区域。第八条一个物业管理区域成立一个业主大会，并由全体业主组成。业主大会是物业管理区域的最高权力机构，讨论和决定物业管理的重大事项，代表和维护全体业主的合法权益。第九条物业管理区域具备下列条件之一的，应当在物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下组织业主推荐产生业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议：(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；(二)首套房屋出售并交付使用已满两年的。业主大会筹备组由业主、建设单位和社区组织等代表组成，负责业主大会会议的筹备事项。筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数少于所在地县(市、区)物业主管部门规定的业主人数，可以不成立业主大会，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。第十条物业管理区域内业主人数较多，且召开全体业主大会会议确有困难的，可以以幢、单元或楼层等为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。业主小组履行下列职责：(一)讨论业主大会拟讨论的事项；(二)推选业主代表参加业主大会代表会议，表达本小组业主的意愿。业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。第十一条业主在业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数、物业建筑面积等计算：住宅(含别墅区)：原则上以每套住宅计一票；非住宅：原则上以业主所拥有的物业建筑面积计算，每满100平方米计一票；如有单独房地产权证书，建筑面积在50—100平方米的也可以计一票；但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的30%。建设单位未出售或已经出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。第十二条业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，所代表的业主有书面意见的，应代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权须经业主本人签字，由业主代表在大会投票时作真实意思表示，业主本人不签字的，视为弃权。第十三条业主大会应当履行国务院条例第十一条规定的职责。业主大会可以撤销业主委员会、业主小组作出的不适当的决定。第十四条业主公约是业主的自治规则，可以对物业公共部位、公共设施设备的使用、维护、管理，业主的其他共同利益，业主义务，违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出规定。业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。第十五条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、业主推选权和被推选权、表决程序、业主小组的设立、业主委员会组成及任期等事项作出规定。第十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开，但物业管理区域内有20%以上的业主提议或者根据业主大会议事规则规定，业主委员会可以召开业主大会临时会议。第十七条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主或业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约，业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案等重大事项，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。业主大会在其职责范围内的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。召开首次业主大会会议，业主大会筹备组应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民组织，接受通知的单位可以派代表参加会议，并给予必要的指导。第十八条业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院条例规定的条件。业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院条例第十五条规定的职责。第十九条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。拟作出决定还应当提前3日在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。第二十条业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向所在地县(市、区)物业主管部门备案：(一)业主大会会议记录和会议决定；(二)业主大会议事规则；(三)业主公约；(四)业主委员会成员的名单和基本情况。所在地县(市、区)物业主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照前款规定重新备案。第二十一条业主委员会每届任期为3年。业主委员会任期届满2个月之前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选；逾期未换届的，物业主管部门应当督促其换届改选。业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。第二十二条业主委员会及组成委员未能依法履行职责或其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本办法第十六条第二款规定召开业主大会临时会议，业主大会临时会议有权提出质询、撤销业主委员会所作的决定或根据议事规则改选业主委员会。第二十三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，自觉接受物业主管部门的检查和监督，不得作出与物业管理无关的决定。业主大会、业主委员会的决定违反法律、法规和本条例规定的，物业所在地县(市、区)物业主管部门应当责令其限期改正或者依照国务院条例第十九条规定撤销其决定，并通告全体业主。第二十四条非业主使用人在物业管理中的权利和义务由业主与非业主使用人协商确定，但不得违背法律、法规、本条例和业主公约的规定。第三章前期物业管理第二十五条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位按照建设与物业管理相分离的原则，选聘具有相应资质的物业管理企业对物业进行前期管理，其中属商品房开发建设的物业，建设单位在取得商品房预售证之前选聘物业管理企业。前期物业服务所需费用由建设单位承担。选聘物业管理企业，建设单位与物业管理企业应当签订前期物业服务合同，并自签订之日起30日内由建设单位报所在地县(市、区)物业主管部门备案。第二十六条物业管理企业与建设单位签订前期物业服务合同生效后，物业管理企业应当进驻现场实施管理服务，其主要职责：(一)熟悉场地、管网、线路布置及设施设备功能等情况；(二)根据物业建设的设计方案、建设单位对业主所作的承诺条件，对照物业的配套设施、设备安装及相关场地建设情况提出建议；(三)按前期物业服务合同约定，当建设单位将物业交付业主使用时，做好业主入住的接应准备工作。第二十七条建设单位在销售物业之前应当制定业主临时公约，作为房屋销售合同的附件。业主临时公约应当对物业的使用和维护管理，业主义务，违反业主临时公约的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，物业买受人对遵守业主临时公约应有书面承诺。业主临时公约由建设单位报物业所在地县(市、区)物业主管部门备案。第二十八条在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但是，投标者少于3个或者物业管理区域的建筑面积较小，经所在地县(市、区)物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由县(市、区)人民政府作具体规定。第二十九条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当附具前期物业服务合同的主要内容。第三十条前期物业服务合同履行未届满约定期限，但业主大会已按规定选聘物业管理企业，自业主委员会与其选聘的物业管理企业所签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。第三十一条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，由建设单位在物业竣工验收合格后3个月内移交给相关专业单位。物业未经竣工验收或竣工验收不合格的，相关设施设备不得交付使用。第三十二条业主对物业共用部位、共用设施设备依法享有的所有权或使用权，建设单位不得擅自处置。已经移交给供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位管理的共用部位、共用设施设备，在不影响业主使用权的前提下，各专业单位可以依据本行业发展规划，改建、修建、扩建该共用设施设备，但在改建、修建、扩建之前，应当在物业管理区域内书面公告，接受业主监督。第三十三条物业管理企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，发现与原设计方案不相符合或有质量问题的，应当以书面形式告知建设单位进行修改。第三十四条在办理物业管理交接手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修和物业使用说明文件；(四)业主花名册；(五)物业管理必需的其他资料。前期物业服务合同履行终止之时，物业管理企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。第三十五条建设单位在物业建设中，应当按物业总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房。前款规定的物业总建筑面积按物业建设工程规划许可证载明的地上建筑物面积计算。第三十六条物业管理用房由建设单位无偿提供给物业管理企业使用，其所有权依法属于全体业主共同所有。前款规定的用房不得转让、设定抵押；未经业主大会同意，物业管理企业不得改变用房的用途。第四章物业管理服务第三十七条物业管理企业应当具有独立的法人资格，物业管理企业依法取得资质证书后，方可从事相应的物业管理活动。从事物业管理的人员按照国家有关规定，取得职业资格证书后，方可从事物业管理工作。第三十八条业主大会选聘物业管理企业，由业主委员会代表业主大会与物业管理企业签订物业服务合同，并在签订之日起30日内由物业管理企业报所在地县(市、区)物业主管部门备案。物业服务合同应当对当事人和