中国房地产行业市场现状及发展趋势分析

中国房地产行业市场现状及发展趋势分析制作人：李天养涂芃葳•一、行业发展现状•一）房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大•2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5月全国商品房销售面积35996万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24409亿元，同比增长3.1%，已经回正。销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5月房地产开发投资累计完成额32292亿元，同比名义增长5.1%，增速比1-4月累计完成额增速回落0.9个百分点。•商品房销售温和回暖•房地产开发投资增速持续下行•国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于100为景气空间，低于100为不景气空间。该指数在去年年中在95左右徘徊了几个月以后一路下行，2015年5月国房景气指数92.43，创下了1997年指数创立以来的历史低值。•政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。根据国家统计局最新数据，2015年6月十大城市可售面积9769.27万平方米，比去年底今年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015年1-5月房地产开发投资资金来源累计45966亿元，同比下降1.6%。•二）相关政策密集出台，国企改革步伐加速。•今年是国企改革深化的关键之年。虽然此前国企改革进度总体来说低于预期，但从今年年初至今，尤其是两会以后，相关政策密集出台，“1+N”国企改革文件出台的预期逐渐加强。•三）房地产行业国企占比高，运营效率相对较低•从房地产行业来看，国企改革对于房地产行业意义重大。地产行业当中国企占比较大。房地产行业A股上市公司166家，其中央企13家，地方国企63家，两者加起来占全•部房企将近一半。从2014年各项财务数据来看，国企也占据了房地产企业当中重要地位。截止2014年底，中信房地产A股上市公司总资产34864亿元，其中央企总资产6501亿元，地方国企9759亿元，国有权重占近4成；从营业收入和净利润的角度来看，国企在全部地产上市公司中创造的营业收入和净利润占比也在4成以上。•房地产板块当中国企占半数•房地产板块总资产国有权重近4成•虽然从数量和各项运营权重来看，国企占据了房地产行业上市公司的半壁江山，但是，从运营效率来看，国有地产企业运行效率却低于行业平均水平。ROE方面，整个行业告别了高利润时代，ROE整体呈现下滑态势，但国企ROE始终低于行业均值。2014年行业平均ROE是12.4%，国企ROE为11.4%，低了1个百分点；费用率方面，国企费用率略高于行业均值，2014年行业平均费用率8.7%，国企为8.8%。从运营效率来看，国企有较大提升空间。•房地产国企ROE低于行业均值•四）国改注入优质资产，提高企业运营效率•国企改革对于公司的影响主要体现在两个方面，一是优质资产注入与整合，二是提高企业运营效率。•国改提高公司运营效率、带来优质资产注入预期•优质资产注入和提高运营效率对房地产行业具有重要意义。房地产行业可以说是资源型行业，地段优良、价格便宜的土地对地产公司来说至关重要，优质地产资源的注入带来业绩提升的巨大想象空间。•此外，薪酬改革、股权激励能够将管理者的利益与公司利益相绑定，增强公司市场活力和市值管理动力；混合所有制改革、引入战略投资者同样能够提升国企活力，增强企业竞争力。•二、房地产行业长期展望：需求和盈利拐点探析•1）老龄化进程加快，影响房地产需求释放•我国出生率大幅下降，预期寿命稳步提升。源于我国长达数十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续下降，从1952年的37‰降至2013年的12.08‰，已经低于美国、法国和英国等发达国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平均预期寿命由1960年的43岁提升至2012年的75岁。根据联合国《2012年世界人口展望》的预测，我国人均期望寿命在未来100年内将会持续上升，在2095-2100年突破80岁，达到85.3岁。•我国出生率持续下滑•我国预期寿命大幅提升•由于我国出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加，我国人口红利逐步消失，并且老龄化进程有加快趋势。我国65岁以上人口抚养比加速上涨，1964年至1990年年均增长0.0007%，1990年至2010年年均增长0.002%。根据联合国《2012年世界人口展望》的预测，2013我国60岁以上人口抚养比为22.8%，2050年和2100年分别为74.9%和89.7%，增速明显超过美国及世界平均水平；根据预测，2050年我国60岁以上人口抚养比将超过2013年的日本。人口老龄化已经成为我国不得不面对的问题。•2）城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱•国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期，城市人口增长较为缓慢，超过10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或略有下降的趋势。•我国的城镇化进程充分符合国际理论。我国的城镇化率从1949年的10.64%提升至1981年的20.16%，城镇化率年均提高0.3个百分点。城镇化率超过20%之后，城镇化进程加快。从1981年的20.16%提升至1996年的30.48%，城镇化率年均提高0.69个百分点。城镇化率达到30%以后，城市化进入加速发展期。从1996年的30.48%提升至2013年的53.73%，城镇化率年均提高1.37个百分点。2013年我国的城镇化率为53.73%，比照发达国家平均80%的城市化率及发展趋势，理论上我国依然处于城镇化快速发展阶段。•理论上我国依然处于城镇化快速发展阶段•2013年主要国家城镇化率•我们以人均国民收入和第三产业占GDP比重两个指标进行对比分析。2013年，我国人均国民收入6560美元，城镇化率53.73%；美国、英国、德国等发达国家人均国民收入在6000美元附近时，城镇化率均在70%以上。2013年，我国第三产业占GDP比重为46.8%；主要发达国家第三产业占比在50%附近时，城镇化率基本都在70%以上。长期以来，城市中常住非户籍人口并没有享受到相应的社会福利和待遇，并且统计方式可能存在一定的误差，造成我国的实际城镇化水平存在低估可能。•户籍制度改革将取消农业和非农业户口的区别，使得原来的这些常住非户籍人口将逐步获得城市户籍。因此从统计数据来看，城镇化率将会保持快速增长，但这种增长对房地产市场和经济的带动作用或将减弱。•3）土地供应偏紧，价格涨幅较大•我国土地供应整体偏紧。2003年至2013年，我国房地产企业购置土地面积仅增长了8.7%，而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。•土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。2004年至2013年，土地平均购置价格年均复合增长率15.07%，同期商品房销售均价年均复合增长率9.69%。土地平均购置价格占商品房销售均价的比例由26.62%上涨至40.97%。购置土地面积和商品房销售面积40个主要城市供应土地占地面积及同比增速•4）租金回报率偏低，投资属性减弱•由于主要城市房价上涨较快，租金回报率持续下滑。2008年以来，北京、上海、深圳等主要城市租金回报率下滑幅度均在30%以上。2014年6月，一线城市租金回报率均在2.5%以下，已明显低于一年期存款利率。2013年，我国整体租金回报率约为2.66%，和主要国家相比处于较低水平。房价的过快上涨明显透支了商品房的投资价值，房地产投资属性减弱。主要城市二手住宅租金回报率2013年主要国家租金回报率•三、2015年房地产行业发展趋势分析•由于房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点，投资属性已明显减弱，因此我们预计2015年房地产市场将企稳回升，整体处于弱复苏，大幅反弹的可能性不大。由于一线城市在经济增长、产业聚集以及人口流入方面具有不可比拟的优势，一线城市的反弹幅度将明显超越二、三线城市。•1、房地产多元化经营趋势加快•在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业多元化经营趋势明显加快。房企的多元化经营一方面围绕房地产的不同业态进行布局，包括商业、养老和文化旅游地产。另一方面，房企积极参股或控股其他行业，实现主业的多元化或彻底转型。由于行业的竞争力度逐渐加大，中小房企的多元化经营趋势将加快。未来，我们预计大型房企的转型也将逐步落地。房地产多元化经营趋势加快•2、楼市需求仍未见顶，一线城市具有强支撑•从行业潜在需求层面，人口结构是决定房地产市场长周期趋势的关键因素，历经了2014年楼市全方位调整后，人口红利拐点已然成为一个老生常谈的话题，但根据我们的分析逻辑框架，尽管住房需求顶点已渐行渐近，但人口结构调整需历经漫长的过程，短期内年龄结构的变化并不足以使得当前楼市需求的根本驱动因素发生反转，而且时代观念的转变促使婚房需求延迟释放，中国第三次婴儿潮（1982-1990）带来的结婚登记顶峰仍将产生足够的增量，我们仍坚信过往十年中推动楼市快速发展的市场刚需群体仍处于对于住房需求支撑阶段的高点，人口红利在未来5-10年内仍将是市场需求的正向驱动因素。适龄购房人群处于长周期的高位目前仍处于结婚登记顶峰阶段•城市化是住房市场发展的核心动力之一，近十年来随着一线城市超前发展的经济效应，人口集聚进一步推升了“大城市化”的形成，一线城市的人口强吸附能力也构成了对于潜在需求的强力支撑。从土地供求方面，2012-2014年北上广深土地均处于供求相对平衡的状态，而随着当前库存的消耗以及房企回归一线城市的迫切性增强，其土地资源的稀缺性将进一步凸显。重点城市近十年人口净流入量一线城市2012-2014年土地供求状况•3、政策羁绊解除，改善型需求盛筵开启•根据马斯洛人类需求层次理论，当某一层级的需求被满足后人们便会去追逐更高一个层级的需求，而不同时期受制于经济发展水平、受教育程度等的影响，社会群体对不同层次需求的迫切程度不尽相同，当前我国正处于财富集聚、需求层次加速分化的阶段，少数富有群体需要拥有更好的房屋来满足其对于社交和社会尊重的需要，同时我们认为当前股市迅速升温产生的财富效应将进一步激发财富人群对于高品质住宅的追求。住房需求层次模型•4、增量到存量的时代接力•存量房市场规模扩大是房地产市场成熟的一个重要特征，在房地产市场发展较为成熟的欧美日等发达区域，存量房作为房地产交易的主体，占市场总量80%以上，而我国目前存量房的交易额规模仅占总体交易额的25-30%，当前大部分地区仍主要依靠增量带动发展，同时也意味着未来存量市场发展具有广阔的空间。各国二手房成交占比•随着一线城市建设用地供应数量的减少，未来不可能再提供更多的土地资源用于城市建设，与此同时，二三线城市库存高企现状决定了其中期仍处于库存消化阶段，地产白银时代由新增开发主导过渡到存量房主导已成大势所趋。从市场角度来看，存量时代是否到来的重要判断标志是房地产市场的一、二手房成交量比值，当前一线城市的二手房交易已然超过一手房交易规模，可以认为一线城市已率先进入真正意义的地产存量时代。重点城市二手住宅周度成交面积•从政策角度来看，存量房资源流转正逐步成为政策的主要着力点，“330地产新政”中二手房营业税免征期由5改2，对于盘活存量房源起到积极作用，近期重点城市二手房交易明显放量，已到达历史较高水平。综合以上分析我们判断，继一线城市之后，二、三线城市受迫于供需结构的变化，将在5-8年内逐步完成增量市场向存量市场的转移，房地产销售在经历一轮快速增长后，存量时代正悄然来临。•5、地产量价齐升，可能重回13亿规模•我们对于部分不同城市房价未来的走势进行了测算，通过该地区人口流动情况以及人均住宅用地供给量两方面来进行