首创置业战略分析报告

|中信地产首创置业战略分析报告——浅析宏观调控下的房地产公司应对策略|中信地产首创股份2首创集团2首创置地2|中信地产首创集团公司简介北京首都创业集团有限公司（简称首创集团），是北京市国资委所属的大型国有集团公司。1995年重组之后的三大核心主业：以水务为核心的基础设施产业以城市住宅开发建设为核心的房地产业以投行并购业务为核心的金融服务业初步发展成为一个战略定位明确、发展思路清晰、主营业务突出、品牌知名度高、综合实力较强的产业投资控股公司。2007年利润总额在北京市国有企业中排名第二位，全年实现销售收入110.7亿元，同比增长49.1%；实现利润总额27.1亿元，同比增长215.6%；实现税后利润18.2亿元，同比增长144.7%。城市建设、运营、服务商|中信地产首创集团公司荣誉首创集团荣列2008年中国企业500强（2008/07/25）在中国企业联合会评选的2008年中国企业500强中，首创集团荣列2008中国企业500强第412名、中国服务业企业500强第119名、中国企业纳税200佳第188名、中国企业效益200佳第133名、公用事业、市政服务、公共设施经营与管理业第2名。|中信地产城市建设、运营、服务商首创集团林豹首创集团党组书记、董事长。曾任北京市计委常务副主任，北京光学仪器厂厂长。毕业于浙江大学光学仪器专业。刘晓光首创集团党组副书记、副董事长、总经理，并任首创置业（HK2868）、首创股份（600008）董事长，新资本国际投资有限公司（HK1062）董事局主席。曾任北京市计委总经济师、副主任、首都规划建设委员会副秘书长。清华大学、中国社会科学院、北京商学院客座教授、硕士博士生导师。毕业于北京商学院，获经济学学士学位。主要领导|中信地产主要业务线“五·三·二”的资源配置战略城市地产基础设施金融服务50%的资金投资在基础设施，30%的资金投资于房地产，20%的资金用于兼并收购等金融投资首创集团|中信地产首创置业阳光房地产首创股份（水务）京港地铁(地铁、基建)第一创业证券首创担保首创资产管理首创期货首创证券京放经济发展银华基金（通过第一创业证券持股）中邮创业基金（通过首创证券持股）基础设施城市地产金融服务其他首创信息技术前锋股份国际孵化器翠宫饭店首创贸易新大都饭店首创森美首创集团业务范围|中信地产投资银行投资实业产业结构资本支持利润支撑首创集团|中信地产核心公司上市：2000年首创股份上市，2003年首创置业上市，使水务和房地产等核心产业得到发展。借助资本市场,抢占市场资源利用资本市场服务战略，培育核心产业探索时期规范发展时期买壳上市：收购了广西虎威、宁波中百、前锋股份投资：首创证券、银华基金管理公司、地铁五号线等融资：发行5亿元企业债、与华夏银行签署合作协议。四十多个行业基础设施、地产、金融、工业科技、商业贸易、旅游酒店六大行业产业重组整合全民所有制企业（集团）有限责任公司（集团）公司改制首创集团首创定位|中信地产首创集团上市企业直属企业控股企业首创置业首创股份工大首创阳光股份前锋电子首创航宇经济发展首创证融国际投资首创科技投资首都创业贸易北京经济发展投资公司北京京放经济发展公司首创投资担保首创资产管理首创基础设施投资北京能达开发贸易华宇物业发展翠宫饭店新大都实业首创安泰保险京放投资管理顾问首创轮胎第一创业证券首创证券首创创业投资首创期货新资本国际首创集团|中信地产首创股份2首创集团2首创置地2|中信地产公司概况成立时间：1994年上市时间：2000年4月，上证A股上市总股本：22亿股＊（2005年公积转增股本，增加11亿股）业务范围：水务市场的投资和运营管理公司愿景：成为在世界有影响力的，中国民族水务领先企业公司理念：政府、居民、公司和员工的多方满意、多方共赢总资产114.79营业收入14.11利润总额6.76净利润6.19归属于上市公司股东的净利润5.10单位：亿元首创股份|中信地产首创股份-首创集团水务业务上市公司北京市国有资产监督管理委员会首创集团首创股份100%61.79%股东名称持股比例（%）首创集团61.79农业银行-益民创新优势基金0.53招商银行-上证红利基金0.39北京高校房地产开发总公司0.37浦发银行-长信金利趋势基金0.32宏源证券0.29中国银行-嘉实沪深300指数基金0.25国信证券0.14建设银行-博时裕富基金0.14吴兴旺0.12前十大股东持股情况数据来源：首创股份2008年上半年半年报首创集团是其唯一大股东|中信地产股权结构首创股份——首创集团水务业务上市公司公司唯一大股东，也是控股股东即为首创集团。北京市国有资产监督管理委员会首创集团首创股份100%61.79%首创股份股东名称持股比例（%）首创集团61.79农业银行-益民创新优势基金0.53招商银行-上证红利基金0.39北京高校房地产开发总公司0.37浦发银行-长信金利趋势基金0.32宏源证券0.29中国银行-嘉实沪深300指数基金0.25国信证券0.14建设银行-博时裕富基金0.14吴兴旺0.12|中信地产首创股份高速公路水务饭店京通快速路北京京城水务安阳首创水务深圳水务集团马鞍山首创水务铜陵首创水务渭南首创水务余姚首创水务徐州首创水务秦皇岛首创水务宝鸡威创水务通用首创首创瑞海新大都饭店临沂首创水务淮南首创水务首创股份|中信地产49.9651.3359.8151.6371.5783.73100.17114.7802040608010012014020002001200220032004200520062007首创股份总资产变化情况|中信地产区域业务分布情况（万元）050001000015000200002500030000350004000045000北京安徽河北浙江江苏山东河南天津作为北京地区的国有企业，在北京地区享有绝对的竞争优势。业务分布状况0.005000.0010000.0015000.0020000.0025000.0030000.0035000.00京通快速路通行费饭店经营污水处理自来水生产销售采暖经营-80-60-40-20020406080100营业收入（万元）毛利率（%）污水处理及自来水生产及销售是其主营业务数据来源：首创股份2008年上半年半年报首创股份|中信地产时间融资事件金额发行价融资总额2000.4IPO30000万股1元/股3亿2005.101年期短期融资债券10亿10亿2008.81年期短期融资债券8亿8亿首创股份融资情况|中信地产首创股份2首创集团2首创置地2|中信地产目录公司概况发展战略管理架构资本战略资金管理当前形势判断公司应对策略08年半年销售首创置业|中信地产一、公司概况【股票编号】02868【股票名称】首创置业股份有限公司(BEIJINGCAPITALLANDLTD.)【注册地址】中国北京怀柔区迎宾中路1号501室。【集团网址】【主席名称】刘晓光【业务类别】地产(Properties)【董事会成员名单】董事长：刘晓光；总裁：唐军；副总裁：何光；非执行董事：朱敏、麦建裕、冯春勤、王正斌；独立董事：李兆杰、邝启成、柯建民、俞兴保。【主要业务】主要在北京发展写字楼、商用物业及住宅物业。公司情况|中信地产一、公司概况1994年10月26日北京首都创业集团注册成立。1995年12月8日根据北京市人民政府办公厅《关于重新组建北京首都创业集团的通知》（京政办函［1995］181号）精神，集团重新登记并办理授权经营管理国有资产的手续，注册资金33亿元人民币。1999年8月31日由集团发起设立的首创股份有限公司正式成立。该公司是集团基础设施投资的龙头企业。首创置业股份有限公司于2002年12月5日注册成立；并取得中外合资股份有限公司之资格。2003年3月11日首创置业与新加坡政府投资公司（GIC）在北京签署战略合作协议，GIC作为首创置业的战略投资者持有首创置业上市后9.8%的股份，标志着首创置业资本国际化的开始。2003年6月19日首创置业在香港证券联合交易所成功挂牌上市（股票代码2868）。2007年9月22日首创置业公司在《经济观察报》组织的业内权威蓝筹地产评选工作中，第四次蝉联“中国蓝筹地产企业”称号。发展历程|中信地产一、公司概况刘晓光，53岁。1970——1975步兵学校学员；1975——1978北京测绘仪器厂车间主管1978——1982北京商学院学生，获商学士学位1982——1995北京市计委商贸处副处长、北京市百货公司副总经理、北京齿轮总厂副厂长、北京市计委处长、副主任主要领导何光，49岁。2002年12月任公司执行董事兼副总裁。曾在加拿大TCLConstructionDevelopmentLtd.、香港C.M.WongAssociatesLtd.及NewRankCityDevelopmentLtd.担任高级管理职位。于1996年在加拿大蒙特里尔大学取得土木工程博士学位。1995至今北京首都创业集团总经理、首创股份董事长、北京基金董事局主席首创置业董事长；主要社会兼职：北京商学院客座教授、北京国际投资促进会副会长、北京市房地产协会副会长、北京海外联谊会理事、北京世界贸易中心理事。唐军，48岁。2002年12月任为本公司执行董事兼总裁。曾任北京市发展计划委员会及北京经济技术开发区工作。1994年-2004年，唐先生担任北京阳光房地产综合开发公司的法定代表人暨总经理。唐先生亦为阳光股份的董事长。1982年在合肥工业大学取得建筑工程学士学位。|中信地产一、公司概况2007年2006年2005年营业额4,870,9292,039,3521,134,769税前盈利1,319,7683,573,712230,559所得税费用-592,901-121,012-38,242本年盈利726,867236,359192,317归属母公司权益526,009266,009211,505少数股东权益200,858-29,650-19,188单位：千元2007年2006年2005年总资产19,803,32615,386,86110,058,779总负债14,045,00210,720,9306,873,312近三年归属股公司权益利润情况近三年总资产变化情况|中信地产一、公司概况总股本：2,027,96万流通股：1,020,76万总资产：22,619,45万股东权益：4,625,47万主营业务收入：5,563,60万利润总额：1,507,44万净利润：600,81万每股净资产：2.28元年度收益：0.2962元/股净资产收益率：12.99%负债比率：70.92%数据来源：华泰行情软件单位：元、人民币资产及盈利概况更新日期：2008年8月25日|中信地产总体规划总体目标：成为国际化的大型主流综合地产营运商。具体措施：深化异地发展的战略规划，加快推行产品标准化建设，降低开发成本，完善产质量素；加速推进管理变革，实现系统标准化，全面发挥土地、产品、品牌及资产四重价值。独有优势：独有的竞争优势、清晰的发展策略、优秀的管理团队及庞大的土地储备。进展情况2007年全年营业额及归属母公司权益利润同创历史新高，分别为人民币48.7亿元和5.26亿元，较去年分别上升139%及98%。签约销售面积约为72万平方米，较去年同期上升6.4%；签约总收入约达人民币80亿元，较去年同期减少6.8%。其中住宅签约收入比重由去年的61%提升至79%，商业写字楼签约收入比重由去年的39%减少至19%。——公司07年年报二、发展战略|中信地产二、发展战略进展情况2007年内积极贯彻执行异地扩展策略，在天津、沈阳、成都、无锡、苏州及西安共取得11个项目，新增559万平方米之土地储备，形成规模优势。使集团成功进入苏州、西安，加速扩大集团的品牌影响力。2007年集团在全国三大区域的布局进入收获阶段，