舟山市物业服务收费管理实施办法doc-舟山市物业服务收费

舟山市物业服务收费管理实施办法第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进舟山市物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》和《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》《舟山市物业管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。第二条凡舟山市行政区域范围内的各级价格主管部门、物业主管部门和从事物业服务并收费的物业服务企业均应遵守本实施办法。第三条本实施办法所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。第四条舟山市各级价格主管部门、物业主管部门负责本辖区内的物业服务收费的管理和监督检查工作。第五条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。第六条本实施办法所指的物业服务应当包括以下内容：（一）房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护保养；（二）物业服务区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；（四）公共秩序维护、协助做好服务区域内的安全防范工作以及车辆停放管理；（五）物业的档案资料管理；（六）接受委托的其他公共性服务内容。第七条物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立前，普通住宅小区（不包括别墅等高标准住宅，下同）物业服务收费、属全体业主所有的共用部位的车辆停泊收费和车位服务收费实行政府指导价；非住宅物业、别墅等高标准住宅、业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费、属全体业主所有的共用部位的车辆停泊收费和停车服务收费实行市场调节价。第八条普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。省物价局、省建设厅印发的《浙江省普通住宅小区物业服务收费等级考评目录》，结合舟山市的实际情况，制定《舟山市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》（见附表）。同级价格主管部门根据小区配套设施设备、物业服务成本、物业服务质量、补偿成本和合理盈利原则等因素考评确定物业服务收费等级和标准。考评得分90分且附加分5分及以上的为一级物业服务收费小区；考评得分80—89分且附加分2分及以上的为二级物业服务收费小区；考评得分70—79分的为三级物业服务收费小区；考评得分69分以下的为四级物业服务收费小区。第九条普通住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分：（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、培训费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业服务区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；（四）办公费用；（五）税金；（六）物业服务企业实施物业服务必备的固定资产折旧；（七）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（八）经业主大会同意的其它费用。第十条普通住宅小区交付使用前，由前期物业服务企业（或开发建设单位）按照物业服务合同、所在地物业服务收费等级评分和收费标准，拟定本小区物业服务收费等级标准后向同级价格主管部门申报。价格主管部门对其进行考评后确定其物业服务收费等级和标准。物业服务企业在申报物业服务收费标准时，需提供下列资料：（一）要求核准该小区物业服务收费标准的报告；（二）前期物业服务合同；（三）《企业法人营业执照》；（四）《物业管理企业资质证书》；（五）物业服务企业经营状况简介；（六）小区物业服务实施方案；（七）小区设施设备的配置情况；（八）年度物业服务费用收支测算；（九）物业服务定价成本监审表；（十）小区工作人员的执业资格证书；（十一）《舟山市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》自评表等资料。第十一条普通住宅小区内住宅以经济适用住房、拆迁安置住房等保障性住房或农转居公寓为主的，其前期物业服务收费不得高于三级收费标准。第十二条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业(含车位)，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。第十三条电梯、机械停车场及由物业服务企业管理的增压水泵等设施运行所需电费可按实另行分摊。第十四条物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。第十五条物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第十六条住宅小区内规划配套的教育、医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不超过所在小区相应住宅物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定。第十七条物业服务费可以预收，具体按照合约所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。物业服务费自购房合同约定并公告交付使用的次月起计收。第十八条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的，物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。第十九条对住宅小区实施物业服务过程中涉及的代办服务和其他特约服务等收费,按政府部门相关规定执行，政府部门未作规定的，由委托双方协商确定。第二十条物业服务企业不得向业主（使用人）和装修单位（装修人）收取楼道维护费、装修保证金。第二十一条对持有民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、总工会核发的《特困职工证》等受救助的低收入家庭，经业主大会同意，物业服务费可适当减免。第二十二条为及时跟踪物业服务质量，各级价格主管部门会同有关物业主管部门不定期对普通住宅小区的物业服务与收费等级标准是否相符进行考评，考评合格的按现行收费等级和标准执行，考评不合格的下降到相应收费等级和标准执行。物业服务企业应当积极配合并如实提供各种台帐和资料，不得弄虚作假。具体考评办法另行制订。第二十三条物业服务企业可实行酬金制收费和包干制收费两种收费方式。实行酬金制收费方式的，预收的物业服务费属于代管性质，为所交纳的业主所有。物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受全体业主的监督。实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。第二十四条物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第二十五条物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置，将收费项目、服务内容、收费标准、收费依据、收费对象和价格举报电话等进行公示。第二十六条违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规、规章予以查处。第二十七条本办法由舟山市物价局、舟山市城建委负责解释。第二十八条岱山、嵊泗县的物业服务收费管理，可结合当地的实际，制定实施细则和收费标准。第二十九条本办法自2009年11月10日起执行。原舟山市物价局、舟山市城建委《关于印发〈舟山市物业服务收费管理实施办法（试行）〉的通知》（舟价[2005]176号）同时废止。附表：舟山市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准物业服务企业：小区：年月日项目内容与标准规定分值评分细则自评分考评分（一）基本要求28分1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。1符合1分，不符合02、小区实行全封闭物业管理，配置不少于总建筑面积7‰的物业用房（2分），具有楼宇可视对讲（2分）、监控系统（2分）、电子巡更系统（2分）等安全防范设施并保持正常运行。8符合8分，基本符合2-6分，不符合03、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。1符合1分，不符合04、管理人员和专业人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，持证率90%以上（2分）。管理人员和专业人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，持证率80%以上（1分）。2符合2分，基本符合1分，不符合05、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。1符合1分，基本符合0.5分，不符合06、物业管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。1符合1分，基本符合0.5分，不符合07、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其他保修按双方约定时间到达现场，有完整的保修、维修和回访记录(3分)。公示16小时服务电话。急修1小时内、其他保修按合同约定时间到达现场，有保修、维修和回访记录（2分）。公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有保修、维修记录（1分）。3符合3分，基本符合1-2分，不符合08、根据业主的需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。1符合1分，不符合09、按有关规定和合同约定公布相关收支情况。1符合1分，不符合010、按合同约定规范使用物业专项维修资金。1符合1分，不符合011、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上（3分）。满意率75%以上（2分）。满意率70%以上（1分）。3符合3分，基本符合1-2分，不符合012、物业服务企业达到质量管理、环境管理、职业安全卫生管理体系认证其中一项。2符合2分，基本符合1分，不符合013、小区具备健身等体育运动设施及场地。2符合2分，基本符合1分，不符合014、物业企业为小区住户提供多项便民服务（3项以上）（2分。物业企业为住户提供多项便民服务（2项以上）（1分）。1符合1，基本符合0.5分，不符合0（二）房1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2符合2分，基本符合1分，不符合0屋管理12分2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，及时编制维修计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。2符合2分，基本符合1分，不符合03、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护(2分)。每2日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护（1分）。2符合2分，基本符合1分，不符合04、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。按装修过程的各个阶段跟踪巡查施工现场，及时做好记录。隐蔽工程每日2次，木匠、漆匠每3日一次，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门（2分）。2符合2分，基本符合1分，不符合05、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。小区内无违章装修、无乱搭建。2符合2分，基本符合1分，不符合06、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。2符合2分，基本符合1分，不符合0（三）共用设施设备维修养护14分1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，制度健全。设施设备标志齐全、规范，责任人明确。1符合1分，不符合02、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。2符合2分，基本符合1分，不符合03、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。1符合1分，不符合04、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修及更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。2符合2分，基本符合1分，不符合05、载人电梯24小时正常运行。2符合2分，基本符合1