中信建投-中国地产周期大拐点研究2：“城镇化“已成支撑房价继续上涨伪命题

CHINASECURITIESRESEARCH请参阅最后一页的重要声明[table_main]宏观深度模板证券研究报告·策略深度·中国地产周期大拐点研究（2）“城镇化”已成支撑房价继续上涨伪命题——刚需峰值已现,供需格局反转“新市民”刚需年增量已处于趋势性下滑2013年中国的城镇化率仅为53.7%，虽仍有较大提升空间，所蕴含刚性需求规模依然巨大，但随着经济潜在增长中枢下移，人口老龄化和劳动年龄人口绝对量减少，城镇化的扩张速度已处于持续放缓态势，其每年创造“新市民”的能力已处于趋势性下滑阶段。“新家庭”刚需年增量峰值已现受建国以来的第三次婴儿潮（1983-1990年）的影响，2006年以来我国结婚登记人数快速攀升现象，当然与之关系密切的城市婚房需求也快速增长。不过随着时间的推移，第三次婴儿潮峰值年年出生的婴儿已经27岁，根据我国第6次人口普查所得的平均结婚年龄24.98岁推算，登记结婚的峰值应该在2012年见顶，按十个大城市平均结婚年龄28岁推算，峰值将在2015年出现。改善性需求紧迫性大不如前根据统计局相关数据我们测算，2013年城镇人均居住建筑面积为33.9平米，户均住房1.05套。尽管和美国等发达国家差距较大，但相比亚洲尤其是东南亚等地已经不低，如现在日本是36.6平米（而在88年房地产泡沫破裂时是27.8平米），韩国和新加坡也在26平米左右，香港人均居住面积只有15平米。从国际经验来看，在这个总量水平上，住房市场供求关系将趋向平衡。2013我国房地产市场供需格局反转之年2013年我国商品住宅销售数量历史上首次超过当年刚需增量，当年竣工面积7.9亿平米加上待售面积3.2亿平米的供给量为11.1亿平米，而当年的新增刚需面积为10.7亿平米（按人均33平米测算），历史上供给首次超过了刚需。而且随着房地产市场从2012年下半年以来的强势反弹，2013年地产商在全国大范围内又掀起了一波购地狂潮，所以可以预计在今明两年将会出现一波新的供给高潮，2014或2015年住宅竣工面积将超过新增刚需规模。城镇化、刚需已成支撑房价继续上涨的伪命题“城镇化”以及与之相关的“刚需”被很多地产看多者几乎不假思索的当作支撑房价继续上涨的理由，然而持该论据者显然没有认真分析房地产市场中的供给面。虽然中国“城镇化”潜力依旧较大，但是房地产市场供给同样巨大，决定价格的是供求两个方面，所以单讲“城镇化”来论证中国房价还要上涨，显然违背了最基本的经济学原理。[table_invest]李树培[e-mail]010-85156321执业证书编号：S1440512070008周金涛[e-mail]010-85130831执业证书编号：S1440510120017发布日期：2014年7月2日每年新增刚需面积与市场住宅竣工面积020000400006000080000100000120000199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015万平米刚需面积住宅竣工面积城市人均住宅面积与增速05101520253035197819851987198919911993199519971999200120032005200920112013平米024681012%城市人均住宅建筑面积城市人均住宅建筑面积:增速测算地产周期大拐点系列报告[table_report]之一中国房地产：当爱已成往事之二“城镇化”已成支撑房价继续上涨伪命题之三地产投机盛宴，曲将终人正散之四狂欢落幕：市场主导之下的周期大拐点之五引擎减速：增长底线难保，系统风险可控之六地产周期大拐点之后的资产配置策略宏观经济宏观经济研究宏观深度报告一、城市化增速趋势性回落——“新市民”刚需增量逐年走低............................................................................2二、婚龄人口峰值已过——“新家庭”刚需每年增量趋势回落............................................................................4三、市场供需格局已悄然反转，过剩时代来临...................................................................................................53.1刚需年度增量估算——峰值已于2010年出现................................................................................................53.2改善性需求紧迫性大不如前，增长空间亦比较有限......................................................................................63.3房地产市场供需格局反转，过剩时代来临......................................................................................................7图标目录图1：中国（2013）与世界主要国家（2011）城市化率............................................................................2图2：中国经济增长与城镇新增人口...........................................................................................................3图3：中国劳动年龄人口变化趋势（15-64）...............................................................................................3图4：中国城镇新增人口趋势预测...............................................................................................................3图5：内地登记结婚人口年龄分布...............................................................................................................4图6：新出生人口规模...................................................................................................................................4图7：第六次人口普查：十个样本城市平均结婚年龄................................................................................5图8：内地居民结婚登记数量.......................................................................................................................5图9：劳动年龄人口比重与登记结婚人数...................................................................................................5图10：劳动年龄人口比重与新增登记结婚人数..........................................................................................5图11：住宅刚性需求面积年度增量..............................................................................................................6图12：房地产开发投资完成额.....................................................................................................................7图13：房地产开发：住宅竣工面积.............................................................................................................7图14：城市居民人均居住面积及增速.........................................................................................................7图15：刚需面积与住宅销售面积.................................................................................................................8图16：刚需面积与住宅竣工面积.................................................................................................................8图17：住宅施工面积与增速.........................................................................................................................8图18：待开发土地面积与增速.....................................................................................................................8图19：刚需面积与待售面积.......................................................................................................................10图20：住宅施工面积/销售面积和待售面积/现房销售.............................................................................10表1：2013年重点城市地王一览.