衡阳市深化住房制度改革的实施办法

衡阳市深化住房制度改革的实施办法根据《湖南省贯彻〈国务院关于深化城镇住房制度改革的决定〉的实施意见》和《湖南省职工住房公积金制度实施办法》（湘政发〔１９９４〕３４号）文件精神，结合我市实际情况，特制定本实施办法。一、城镇住房制度改革的根本目的和基本内容（一）城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。（二）城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中、低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。（三）城镇住房制度改革坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。二、全面推行住房公积金制度（一）全市所有党政机关和企事业单位及其在职职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则，从１９９５年１月１日起全面推行住房公积金制度，按本办法交纳住房公积金。原按衡政发〔１９９１〕１１４号文件规定的２％的住房补贴和衡政发〔１９９３〕７１号文件规定个人交存及单位对等补贴的住房公积金一并转入职工个人住房公积金新的帐户。（二）住房公积金由在职职工个人及所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳。１９９５年单位和个人住房公积金的缴交率各定为５％。职工个人交存的部分由单位财务部门列入职工工资表按月扣缴，连同单位交纳的部分一并存入市住房公积金管理中心职工个人住房公积金专户。经上级部门核定为特困企业，经企业职代会讨论通过，报市房改领导小组批准，可以暂缓交纳住房公积金或适当下浮住房公积金缴交率。“三资”企业及其中方职工的住房公积金缴交率，按不低于５％交存。（三）住房公积金作为职工一项长期性住房储蓄，归职工个人所有，定向用于职工家庭购买、建造和大修自住住房。职工出国定居或离退休、离职、调离出省（省内调动划转到新工作单位），本息余额一次结清，退还职工本人。职工住房公积金本息免征个人所得税。（四）单位为职工交纳的住房公积金，按国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔１９９４〕４３号文）规定的开支渠道拨付、列支。对未经批准不为职工交纳住房公积金或降低住房公积金缴交率的单位，市计委、建委、房地局、国土局等部门不得为其办理有关建房手续，市房改办不得审批其集资建房，其职工不得购买安居住宅。对不按期交纳住房公积金的单位加罚滞纳金。（五）市房改办下设的市住房公积金管理中心与住房资金管理中心，实行两块牌子，一套人马，负责市住房公积金的归集、支付、核算和会同有关部门编制使用计划以及承担其他住房资金的管理工作。住房公积金的存贷款等金融业务委托专业银行房地产信贷部办理，委托银行房地产信贷部应根据市政府批准的住房公积金使用计划和市住房公积金管理中心的委托协议，审定、发放和回收贷款。住房公积金专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督，增强住房公积金使用的透明度和安全性。三、积极推进住房租金改革（一）逐步提高房租支出占职工家庭收入的比重。１９９５年市区砖混结构住房平均租金按使用面积为１元／平方米，占双职工家庭平均工资的９％。从１９９６年７月１日起住房租金逐年提高，到２０００年，达到占双职工家庭平均工资的１５％。有条件的单位，可以加大提租力度，较快实现向成本租金和市场租金过渡。各县（市）、南岳区的住房租金水平按照本办法提出的要求和规划，结合实际情况测算确定。（二）在达到成本租金之前，继续实行住房面积超标准加租的办法，住房建筑面积控制标准为：一般职工为６４平方米（折算成使用面积为４７．４５平方米）；科级干部为７５平方米（折算成使用面积为５４．７５平方米）；县（处）级干部为８５平方米（折算成使用面积为６２．０５平方米）；地市级干部为１１０平方米（折算成使用面积为８０．３平方米）。上述标准为住房建筑面积控制标准，不是必达标准。家庭人口较多的住房，可按每人１０平方米使用面积计算。（三）租金调整，对离退休职工、政府民政部门确定的社会救济对象和非在职优抚对象等，在一定时期内，其租金在住房标准面积内的增支部分实行减免补政策（四）加强租金收入管理。租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。四、稳步出售公有住房（一）市区（含郊区）公有住房，除下列不宜出售的外，均可向具有城镇户口的双职工、３０岁以上的大龄青年及已婚离异（或丧偶）的职工出售。不宜出售的公有住房包括：危房；已列入近期规划拆迁改造的住房；地处临街宜改造为营业用的住房；庭院式住房、平房；市区内二层以下（含二层）的楼房；产权有争议的住房；具有历史纪念意义的、风景名胜区域内列为景点的住房以及市政府认定不宜出售的其他住房。职工购买公有住房坚持自愿原则，允许不愿购买的职工租住公有住房。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先售给住房困难户。（二）向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。根据我市实际情况，目前仍实行标准价售房作为过渡。高收入职工家庭按人均年收入高于当地或市区人均收入３倍确定。（三）按照国务院和省政府的要求，我市测定了１９９５年６月底以前市区售房成本价和标准价。成本价砖混结构新房平均每平方米建筑面积为４９１．３２元，标准价砖混结构新房平均每平方米建筑面积为３６９元。各县（市）、南岳区售房的成本价或标准价，自行测算确定，经市政府审定报省房改领导小组批准后执行是采取标准价还是成本价售房的方式，由各产权单位选择报市房改办批准；实行标准价售房的单位，允许职工选择按成本价购房。（四）售房价格要逐步由标准价向成本价过渡。新房以双职工家庭年平均工资的倍数为依据测算的负担价，其倍数要逐步提高，２０００年以前要达到３．５倍（目前为３倍）。售房价格年度为每年７月１日至次年６月３０日，每年６月底以前公布下年度的售房价格。（五）按成本价或标准价出售的公有住房，必须先报市房改办批准。由市房地产评估办和市房地产交易所组织评估，按规定的售房价格、面积计算办法、装修标准等逐户丈量，实地评估。由物价部门会同市房改办审定实际售价。发现弄虚作假者，追究当事人和单位领导人的责任。（六）职工按标准价或成本价购买公有住房，给予工龄折扣，现住房折扣和一次付款折扣。售房单位按购房职工夫妻双方建立住房公积金前的工龄给予工龄折扣。对已经离、退休或已达到离、退休年龄的职工，工龄折扣年限一律计算到国家规定的离、退休年龄为止。职工参加工作前攻读大专以上（含大专）学历的学习年限视同工龄给予工龄折扣。为了鼓励职工购买现住公房，给予现住房折扣。１９９５年６月底以前现住房折扣率为所购住房标准价或成本价中负担价的５％，今后逐年减少，２０００年以前全部取消。职工购房可以一次性付款，也可以分期付款。一次付款的，给予一次付款折扣。１９９４年度折扣率为２０％，今后年度一次付款折扣率逐年测定公布。对分期付款的，首期付款不得低于实际售价的３０％，对超过３０％（不含３０％）的，每支付１０％，给予２％折扣，付款期限一般不超过１０年。以成本价或标准价出售旧公有住房，按新房成本价或标准价给予成新折扣。以成本价出售旧房，年折旧率为２％；以标准价出售旧房，年折旧率为１．５％，以成本价或标准价出售的公有住房，旧房使用年限超过３０年的，按３０年计算。经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。（七）职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。在本市有私房且人均建筑面积超过１５平方米的，不能按成本价或标准价购买公有住房。职工夫妻不在同一城市工作的，限在一方以成本价或标准价购买公有住房。职工家庭购房后五年内迁出衡阳市的，按本实施办法购买的公有住房，按以下规定退交原售房单位。按成本价购买的，按退房时的成本价退交原售房单位；按标准价购买的，按退房时的标准价退交原售房单位。单位在向职工退回房价款时，应扣除原给予的现住房折扣、工龄折扣和一次性付款折扣。本办法实施以前购买的公有住房，应按购房时的标准价占成本价的比重明确的个人产权比例，在退房时按占当时成本价的同等比例计算退房款，并扣除原给予的优惠。（八）出售公有住房，按建筑面积计价。每户建筑面积按国家有关规定计算，楼梯、走廊等共用部分面积分摊到户计价。（九）职工按成本价或标准价购房建筑面积控制标准按住房租赁面积控制同等标准执行。超过购房面积控制标准的，超标１５平方米以内（含１５平方米）的部分按成本价全价计价，１５平方米以上的部分按市场全价计价。（十）明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定缴纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用５年后可依法进入市场，在按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比例确定。职工以标准价购买的住房，住用５年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，市房地产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。（十一）发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，要由市房地产交易所、市国土局办理住房过户和产权及土地使用权转移登记手续，并领取房屋产权证书，明确产权属性，按标准价购买的住房要注明产权比例。出租或出售、继承、赠与及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强房地产市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行（十二）职工购买公有住房后，住房室内各项维修开支由购房人承担。售房单位从售房款中提取１５％作为共用部分、共用设施的维修基金，其利息用于支付共用部分、共用设施的维修费用，不足部分由购房职工按各自占有房屋建筑面积的比例分摊。公有住房出售后，要认真执行衡政发〔１９９３〕６５号文件《衡阳市公有住宅售后维修养护管理暂行规定》，严格售后管理，加强售后服务。有条件的单位要在市房地产管理部门的指导下，组建物业管理机构，积极发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋管理、维修、服务。有关物业管理办法另行制定。（十三）国有住房出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入城市住房基金和单位住房基金，市级住房基金年度使用计划由市房改办会同市财政局编制，报市政府批准后执行。单位住房基金应存入市住房资金管理中心统一为各单位开设的住房基金专户，市住房资金管理中心与各单位分别设立台帐管理。单位住房基金年度使用计划，须报市房改办批准。各级住房基金全部用于住房建设、维修和住房制度改革，严禁挪用。（十四）职工按成本价或标准价购房，免征一次性契税，职工自住期间，免征房产税和土地使用税费；单位向职工按成本价或标准价出售公有住房所得收入，免征营业税；新建成投入使用的公有住房，以成本价、标准价向个人出售，其个人出资部分，固定资产投资方向调节税按零税率给予照顾；房屋评估、办理住房过户和产权转移登记手续时，只能收取房屋估价费、买卖管理费，并只按规定标准的３０％收取。五、加快经济适用和“安居工程”住宅的开发建设。（一）逐步建立起以中低收入职工家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体