西景花园物业管理公司工程部管理规程

XXXX物业管理有限公司规程１西景花园物业管理公司工程部管理规程XXXX物业管理有限公司规程２工程部管理规程一、概述在公司总体管理方针的指导下，合理选择配备人员。建设精干、高效的员工队伍。以科学的管理、经济的费用，及时的维修使设备设施，保持良好的技术状态。为业户营造一个安全、文明、舒适的物业环境。追求的目标是设备周期寿命费用最经济和设备的综合效能最高。物业公司工程部门的员工应当具备服务至上的敬业精神，彬彬有礼的风度气质，热忱友善的亲和力和独特的职业素质。作为管理人员，应当熟悉物业管理和楼宇设备、设施的相关法规；应当掌握关键设备的技术知识；对所管辖范围内的楼宇设备、设施有全面了解；应当具备指导下属正确操作，合理维护保养的技术理论；应当具有学习新技术，应用新技术的能力。作为技术工人，应当具备楼宇常规设备、设施的基本技术知识；并对其中一种设备具有熟练的操作，维护技能；还应当了解其他楼宇常规配套设备、设施的基本技术要求。而且具有相当的操作、维护技能；应当成为“一专多能”的技术工人。设备维护保养规程的建立和实施，是设备运行质量的保障。应该根据管理规范和设备技术要求，分类编制各单项设备的操作维护规程，并建立相应的督促检查机制，使设备设施管理制度化规范化。XXXX物业管理有限公司规程３预防性维修，防患于未然；故障维修，去病于既起。两者各有特点，适用场合不同。要以安全运行为前提，合理安排恰当的方式。要密切关注设备对外委托保养的实施过程，严谨细致得了解外委设备的技术状况，确保维护质量，确保外委合同的经济效益。二、机构设置工程部主管三、岗位职责工程部经理岗位职责：1、在公司领导下，负责工程部的全面管理工作2、执行政府部门的相关行业法规，加强安全教育，建立各级安全制度，确保设施设备的安全、有效运行。3、深入现场，掌握人员和设备情况：（1）查阅巡检报表，发现异常，分析原因，及时采取有效措施。（2）巡查岗位记录及工作状况，了解员工思想。（3）巡查重点设备的运行状况，发现隐患，采取措施及时消除。组长组长维修工维修工XXXX物业管理有限公司规程４4、负责制定设施设备维修保养计划和方案，并组织实施。5、负责部门员工技能培训的组织工作，不断增强员工的综合能力与素质。6、负责组织设施、设备的接管验收。7、负责相关资料的接收工作。8、定期向公司领导汇报工作，完成上级交办的临时任务。班组（小区）负责人岗位职责：1、负责所任范围内的设施设备的安全，有效运行，对运行情况，技术问题向工程部提供准确情况。发现事故征兆及时进行处理。2、技术带头人，当好工作骨干，做好班组管理工作，解决技术上的难题。做好日常工作安排，组织设施设备的维护、保养工作。3、设施设备巡检运行记录、维护保养记录、零部件更换记录应清楚填写，定期交工程部审阅。4、保管好使用的仪表，工具。使其处于良好状态。维修工岗位职责：1、按时到达工作岗位，服从工作安排，保质保量完成工作任务。不擅离岗位和串岗。2、遵守规章制度和操作技术规程。努力学习，不断提高思想素质和技术业务水平。3、对业户彬彬有礼，坚持服务第一，以优质的服务争取荣誉，不得利用工作之便为自己谋取私利。4、接到维修任务后，按约定的时间前往现场，并尽快修复。XXXX物业管理有限公司规程５5、巡视小区内的公共照明、电梯、供水、消防设备运行情况。6、配合督促外委项目的工作，并作好记录。7、遇突发事件、重大问题及时汇报，并提出解决方案。8、熟悉小区配套设备设施。1、完成上级领导布置的其它工作。四、管理制度值班制度：1、必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗并交代离岗时间及去向。如需调班应经主管同意。2、根据操作规程及岗位职责的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好相关记录。3、如发生设备故障，一时不能处理及时报告上级领导。4、应按统一班次值班，不得迟到，早退，无故缺勤。5、接到报修时，及时通知有关班组，安排人员前往维修。交接班制度:1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得相关领导同意，按规定办理请假手续，才能请假。2、交班人员必须做好交接班的准备工作，提前15分钟进行交班。交接班的准备工作包括：查看值班记录、听取交班人员介绍当班情况、清点交接工具、设备等其它物品。交接班时，双方人员在值班日志上签字。3、在下列情况下不得交接班，并向上级汇报：XXXX物业管理有限公司规程６（1）在事故未处理完或重大设备启动或停机时；（2）交班准备工作未完成时；（3）交接班人数未能达到规定人数时；（4）班组长或由相关领导指定替代班组长的人未到时；（5）接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。（6）值班日记上字迹不清或乱写乱画现象。维修服务规范；1、上门维修，应轻按门铃或敲门，说明自己身份，业主认可后，套上干净鞋套进屋。2、维修过程中必须移动有关物品时，应征得业主同意，并小心轻放。3、维修完毕，应当清场。请业主验收，得到业主认可后，礼貌告退。工程部岗位职责检查制度：1、部门负责人逐级督查各级员工严格遵守岗位职责，切实保障设施设备的安全运行。新员工上岗前必须进行安全教育，经考试合格后方能上岗。2、投入运行的主要机房，部门负责人每周至少巡查3次，一般功能机房，每周至少巡查2次。3、每次巡查，应将巡查情况记录于工作日志。4、非办公时间除由值班负责人督促外，部门负责人应不定时检查。设备使用的“三好”要求：1、管好：设备使用人要管理好设备，未经相关部门同意，不得随意转由他人操作。2、用好：严格执行操作维护规程，杜绝不文明操作。XXXX物业管理有限公司规程７3、修好：及时排除故障，使设备保持良好。五、设施、设备运行维护管理（一）设备维护四项要求：1、整齐：设备零件及安全装置齐全，各种标牌完整、清晰，线路、管道应安装整齐、安全可靠。2、润滑：按时、按质、按量加油、换油。保持油标醒目，油杯、油嘴齐全，油线清洁。油泵压力正常，油路畅通。各轴承部位润滑良好。3、清洁：设备无油垢，锈蚀，周围环境清洁。4、安全：熟悉设备性能、遵守操作规程、及交接班制度。（二）给排水设备水泵房管理制度：1、未经有关部门许可，非泵房工作人员不得随便入内。2、泵房内应配备消防器材，并放置在方便、显眼的地放，泵房内严禁吸烟。3、每周清洁一次水泵房内的设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、油渍、锈蚀，整洁光亮。二次供水设备卫生监管规程：1、露天水箱入孔应加盖锁好，室内水箱应加锁，钥匙统一保管。2、水箱清洁员需持有有效的“健康证”操作。3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水样检查色度、有无异味、沉淀、测试PH值，做好清洁记录。XXXX物业管理有限公司规程８4、水箱清洗工作程序：（1）所有清洁物品及人员装备均需事先消毒（2）清洁水箱内沉淀、杂物等：（3）投药消毒：（4）放水冲洗2——3遍，以清除异味：（5）取样检查，合格后恢复正常供水。给排水设施维护规程：1、每年4月、10月应对水泵机组进行一次清洁、保养。每年至少进行一次控制阀门的开关试验。2、泵的维护保养：（1）检查轴承是否灵活，如有阻滞现象，鉴定是否需要更换。（2）检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的内外表面。（3）检查密封磨损情况，密封效果差的应更换。（4）校对轴线、检查键的磨损情况。（5）检查电机绕组的绝缘。（6）清洁水泵外表。铲除脱落层油漆，重新上漆。3、闸阀维修保养（1）检查密封件是否需要更换。（2）闸阀杆涂黄油润滑、防锈。（3）止回阀弹力是否足够，如太软须更换。（4）浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直，连杆插销如磨损严重，也应更换。XXXX物业管理有限公司规程９4、明装给排水管维修保养：（1）检查支持托架是否牢固，否则应加强。（2）检查流向标示是否鲜明醒目，检查保护漆是否完好。（3）各连接处是否有漏水现象，并作处理。（三）、供配电设备电气维修安全管理规程：1、电气维修人员必须持证上岗。2、在电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。3、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修组长应在分配工作时向维修人员讲明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。4、在配电干线、变压器、低压配电箱作业时，应设专人监护，并至少二人进行。5、一般情况下，应尽量避免带电作业，若因特殊需要必须带电作业时。应安装隔离挡板，并有专人监护。6、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作手柄上，要挂“禁止合闸，有人作业”的标识牌。7、维修或养护后的电气设备或线路，经检查无误，拆除安全措施。全体维修人员撤离工作现场后，方可送电。配电室管理制度：1、未经相关部门许可，非工作人员不得入内。XXXX物业管理有限公司规程１０2、室内照明、通讯保持良好，墙上配挂温度计。3、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。4、建立配电运行记录，每班巡查，密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器，空气开关超载运行。查出问题应及时处理，并做好记录。不能解决的问题要及时上报。5、配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只做监护，严禁两人同时操作，以免发生错误。6、保持配电室消防设施的齐备完好，保证应急灯在停电状况下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电室。7、供电回路操作开关标志要明显，停电拉闸要挂标识牌。8、配电室设备及线路改变要经主管部门同意。9、操作及维修时必须使用电工绝缘工具，绝缘鞋、绝缘手套等。10、认真执行交接班制度。11、经常保持配电室地面及设备外表清洁无尘。配电运行规程：1、正确记录各种仪表的数值。2、监视和控制设备的各项运行参数，使其保持在规定的范围内。3、正确执行各项操作规程，确保用电安全。4、高、低压侧分、和闸，必须严格遵守一人操作，一人监护的原则，严禁单人独自进行。5、发现设备缺陷，应及时处理并上报。6、做好运行记录，全面掌握电气设备运行情况，积累运行经验，进行运XXXX物业管理有限公司规程１１行分析，发现隐患及时消除。7、配电室巡视每天不得低于4次，每日巡视一层或数层电管井，每月完成所有电井的巡视。高压送电合闸操作规程：1、操作票，并有人监护。2、作人员必须穿戴好绝缘手套、鞋等。3、验明高压柜位置及开关，并确认无误。4、检验一切正常后，若无规定采用某段母线送电时，可按实际选用送电。5、根据所需送电变压器、高压柜，并确认变压器高压柜编号无误后，按操作票要求送电。6、备用电源及检修开关、线路、应挂上“有人操作，严禁合闸”标识牌并记录在运行本上。低压合闸送电操作规程：1、各开关柜位置，开关应在断开位置，无误后方能送电。2、先合变压器低压侧进线总开关，然后才能合分开关。3、备用电源开关及检修开关，线路必须挂上“有人工作，严禁合闸”标识牌。停电操作规程：1、验明所停电线路开关位置，确认无误后，方能停电，再挂上“有人工作，严禁合闸”标识牌。2、全面或一台变压器停电，应按规程从低压侧负荷分开关开始停电，然后再停变压器低压侧总开关，高压侧总开关，当停高压侧电的操作时，监护人XXXX物业管理有限公司规程１２需穿戴好绝缘手套、鞋等。3、停电检修也必须办理操作票才能进行操作。4、当要将电源转换时，应选择适当时间，并事先通知有关部门、业户。高低压保养维修程序：1、变压器：每年冬季作高低压绝缘检查，对变压器线圈和紧固螺丝进行检查、收紧、清污等。具体实施程序如下：（1）熟悉设备人员（两人以上）指定专门负责人，讲清工作责任和注意事项，并由专门责任人按工作单程序布置工作。（2）工作时穿戴长袖工作服，身上不带其它杂物及手饰，着绝缘鞋，戴绝缘手套、实测验电器是否正常。（3）先停低压侧开关，再停高压侧开关，用合格验电器验明接线端无电后，再用专用接线杆将接地线，可靠接地，对母线进行放电并相间短接。（4）接地线应专人负责，所有停电安全措施完成后，方可进行保养工作。（5）工作完毕后检查所工作器材数量，不得遗留杂物，由专人拆除接地，工作人员全部撤离工作现场可按步骤进行送