洛阳九都路项目可行性研究报告-52PPT-2008年

河南鸿基九都路项目可行性研究报告目录第一部分市场现状及趋势分析一、宏观政策现状及趋势分析二、洛阳市经济现状及趋势分析三、洛阳市房地产现状和发展趋势四、涧西区房地产现状和发展趋势第二部分项目用地环境分析一、项目背景二、项目概况三、项目土地性质调查1、地理位置（附图）2、土地面积及红线图3、四至范围4、地质地貌状况5、土地规划使用性质6、“七通一平”现状7、现状建筑质量评价四、项目用地周边环境调查1、地块周边的建筑物2、自然、绿化景观3、周边的市政路网第三部分典型案例分析与预测一、区域典型个案分析二、竞争项目分析三、项目区域市场中的机会点第四部分项目SWOT分析一、项目地块的优势二、项目地块的劣势三、项目地块的机会点四、项目地块的威胁及困难点五、决策要点分析第五部分项目定位与产品方案一、项目定位1、产品定位2、价格定位3、目标客户群定位4、户型配比二、产品方案1、整体布局规划2、建筑风格建议3、配套规划建议第一部分市场现状及趋势分析一、宏观政策现状及趋势分析在近二年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。种种迹象表明，2008年，房地产宏观调控将从土地、金融、税收这三方面进一步深化，并着力贯彻执行。物业税的实转运行，将成为税收方面的杀手锏对楼市产生影响。物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率的实施，使投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。国家严格限制房屋建设的“90/70”调控出台，由于严格控制单套面积的增大，因此，人均住房面积开始趋于增加，居民住房由以往的多人大面积住房，开始转向每人都有小面积住房的情形。总之，国家政策的出台，肯定会影响到当地市场的运行，但它又取决于当地政府的实施力度和效率，市民的消费又呈现出跟着“感觉走”的唯市场供需情况走的行为，因此，国家政策对房地产消费者的影响，需要时间的进一步润释。二、洛阳市经济现状及趋势分析2001年-2007年城市国民生产总值(亿元)465.7535686904.61111.51331.715700200400600800100012001400160018002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年亿元从上述数据可以看出洛阳市城市GDP发展水平从2001年起呈逐年稳步上升趋势，且均高于当年全国和全省平均水平。这说明在经历了城市产业结构的调整和工业企业的复苏后，洛阳市的经济驶入了进入了发展的快车道。同时经济指标各年的增幅平稳，说明经济发展健康有序，可以判断，洛阳市的经济发展总量还会稳步上升，高速发展的宏观经济必将为各项经济事业的发展打下坚实的基础。2001年-2007年社会固定投资变化(亿元)132.6159.7212372.6480625.478001002003004005006007008009002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年亿元近年来，全市固定资产投资规模不断扩大。2007年，全市认真贯彻落实中央关于宏观调控的决策部署，加大符合国家宏观调控产业政策的项目投入，进一步大力推进“工业强市”和“游强市”战略，洛阳市2001年至2007年各年固定资产投资总额如图所示，从图中可以看出2001年到2003年固定资产投资总额逐年稳步上升，从2003年开始，增幅明显加大，这说明在城市经济高速发展的情况下，投资前景被广泛看好，因此固定资产投资总额的飞速上涨就是情理之中了。这一点在近几年来洛阳城市翻天覆地的变化中可以得到充分印证。2001年-2007年城市居民人均可支配收入(元)6185716280079032101751149012639020004000600080001000012000140002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年元居民是社会的主体，居民生活质量的好坏才是衡量社会经济发展水平的真正尺度。居民的收入状况不仅是经济发展的晴雨表，而且居民的收入状况直接决定了购买力，从另一个角度把持着经济的发展。从图中数据可以看出近年来洛阳市民年人均可支配收入指标逐年大幅提高，从01年到07年，人均可支配收入指标已经翻番。根据以往经验，居民收入提高的同时，消费需求也将发生相应变化，将从吃穿等基本生活保障型消费逐渐向品质追求型生活转变，对住房的需求量也将呈上升趋势。三、洛阳市房地产现状和发展趋势143.2131.55196.55143.7256.68261.8330.31397.7801002003004002004年2005年2006年2007年洛阳房地产各年投放量与成交量对比单位:万平方米投放面积成交面积从上述数据可以看出，在洛阳经济发展水平逐年提高的形势下，房地产市场的发展也蒸蒸日上。在各年市场投放量和销售量稳步上升的同时，从2006年起逐渐出现了成交面积大于投放面积的状况，这说明洛阳楼市目前处于供小于求的局面，市场发展潜力巨大。注：上述数据包含新建商品房和二手房近期洛阳新建商品房销售量统计单位:万平方米40.8948.2755.1957.9376.0672.9872.9881.943050709006年一季度06年二季度06年三季度06年四季度07年一季度07年二季度07年三季度07年四季度近期洛阳新建商品房销售均价走势单位:元/平方199819932057226522012513260729541500200025003000350006年一季度06年二季度06年三季度06年四季度07年一季度07年二季度07年三季度07年四季度从销售量统计表和均价走势表中可以看出，排除季节性因素产生的销售波动，近年来洛阳新建商品房销量和销售均价逐年提高，特别是在2007年初出现了一波强势发展态势，无论是销量还是均价均有大幅上涨；从2007年后半年开始，由于市场投放量有限，以及一线城市房价发展的不明朗状况，洛阳楼市销售量出现了调整型的小幅回落，属于正常状况；同时销售均价并没有随销量一同回落，而是继续创造新高，截至2007年底，达到2954元/平方米的历史新高。新建商品房购买力来源统计表单位:万平方米107.31152.9496.6151.022006年2007年本市居民购买量郊县及外地客户购买量随着洛阳市建设“中西部最宜居城市”各项工作的逐步深入，洛阳城市形象整体提升，越来越多的郊县农民和外籍人士选在在洛阳置业定居，这部分人群对洛阳房地产市场的购买力不容忽视。2006年郊县及外地人在洛购房量占销售总量的47.3%，到2007年这一比例已经达到49.7%，接近总量的一半。小结：目前洛阳楼市的购买需求多为刚性需求，政策对洛阳楼市的影响并不大，而越来越多的外来购房者也为洛阳楼市注入了新的活力；市场现有投放量略显不足，有一定缺口；另外按国际惯例，合理的收入与房价比为1：6，以目前洛阳的人均收入和洛阳的房价衡量，还略低于这一比例，这也从另外一方面说明了目前洛阳房地产市场的发展基本健康合理。综上，可以初步判断目前洛阳房地产市场的发展健康有序，而且在今后一段时间内将保持较快的正常发展，房价水平也将在合理范围内稳步提高。四、涧西区房地产现状和发展趋势涧西区是洛阳市最大的城区之一，区域内总面积46平方公里，常驻人口43万，流动人口20万。区域内大型厂矿和科研院所众多，上海市场、广州市场两大传统商圈遥相呼应，是洛阳市传统的工业强区、商贸大区和科研强区。随着区域发展和国有大型企业的整体复苏，区域经济水平大幅提升，2007年全年完成区域生产总值33.3亿元，同比增长17.1%。目前涧西区内房地产项目主要集中在南昌路沿线，基本以高端住宅为主；其余少量中低端项目沿建设路、西苑路、联盟路零星散布，多位于中心城区的西、北、南边缘位置。总体来看现有投放量较小，市场出现缺口。2008年涧西区将大力发展楼宇经济，房地产市场也将大有作为。上海市场商圈、广州市场商圈、珠江路商圈以及七里河商圈的建设将有重大的突破，青岛路地下商业街也尽快的开工建设，王府庄、小李村也将实行旧城改造，以上海市场和广州市场的打造景华路商业街的提升和繁荣。第二部分项目用地环境分析一、项目背景宗地属于七里河村民建设用地和美陶公司与洛阳仪表厂的工业用地，目前使用。为了加快城市改造的步伐和改善该区域居民的生活条件，提升该地段的城市形象，同时满足城市发展的空间需求，本宗地拟开发房地产项目。二、项目概况本项目由河南鸿基有限公司开发，宗地位于洛阳市涧西区，珠江路与九都路交叉口东南角，属于珠江路商圈的辐射范围。总用地面积约为38759㎡。现使用中主要为村镇居住用地11453.5㎡，工业用地26536.8㎡。项目内规划拆迁任务较重。项目小区规划分为两大部分：一部分为沿九都路的内环商业街及背商业街住宅区，用地面积为37991.3㎡，居住户数1476户，停车位1070个；另一部分为用地范围内东面靠近涧河一侧的城市公共绿地，用地面积767.7㎡，。三、项目土地性质调查1、地理位置该宗地位于洛阳市涧西区，西临珠江路，北接九都路，东临涧河。2、土地面积：宗地总用地面积约为38759㎡3、四至范围宗地西临珠江路；北接九都路；南端自西向东为已建有的兴隆寨，市轴承厂家属院和人事局家属院；东临涧河4、地质地貌状况项目宗地地形平坦，稍呈现西高东低的地势形态，最大高程153.29m,最低高程150.79m。5、土地规划使用性质土地规划使用性质为住宅，可兼容性质为商业6、“七通一平”现状本宗地位于城市发展成熟区域区域内用电由城市供电网供应；生活和消防用水由城市自来水管网供应；宗地周边市政路网系统发达；通讯网络入户；采用市政热力管网采暖，无锅炉房；燃气为市政管道煤气；排水采用雨、污水分流，雨水采用暗管和地面排水相结合的方式；主排水管从西北向东南排出，分别进入城市雨水和污水排水管网。该项目所处场地现有建筑未拆迁，场地未平整。四、项目用地周边环境调查1、地块周边的建筑物宗地西侧临珠江路商街，对面为洛阳工业高专;西北方向斜对为华阳国际广场项目;北面临九都路，对面为理工学院附中；东侧涧河；南端自西向东为已建有的兴隆寨，市轴承厂家属院和人事局家属院除在建项目华阳国际为高层外，宗地周边多为多层建筑。2、自然、绿化景观道路两侧绿化良好，宗地向南延伸至洛浦公园，东临涧河。3、周边的市政路网东侧：规划路（红线宽度16米）西侧：珠江路（红线宽度30米）南侧：规划路（红线宽度18米）北侧：九都路（红线宽度60米）4周边配套设施教育：洛阳工业高专、科大附中、河洛中学、珠江路小学餐饮：珠江路商业街购物：南昌路商圈、七里河商圈公交：2、7、8、20、21、28、30、69路第三部分可比案例分析与预测【世纪华阳】•项目位置：涧西区洛阳市九都路与丽新路交汇处北•项目概况：世纪华阳由河南建业住宅集团与香港亚世联合投资、洛阳中亚置业发展有限公司开发。西临南昌路、北接延安路、东连珠江路、南临九都路。项目共占地290171平方米，建筑面积近百万平方米，集高档住宅、甲级商务楼、高档商业、酒店公寓、商务公寓于一体。•项目一期由6栋高层组成，占地6.9万平方米，建筑面积13万平方米，容积率1.9，绿化率62%。共有740多户，户型多样，100㎡左右的两房、140㎡左右的三房、178㎡左右的四房、211㎡平米的五房及少量236㎡左右的复式。•开发商：中亚置业•投资商：建业集团香港亚世•均价：3970元/㎡一、区域可比个案分析【隆安·上阳华府】•开发商：河南隆安房地产开发有限公司•项目位置：洛阳市西工区上阳路南段•项目概况：3栋30层的高层（2梯3户）3个单元、4栋16层的高层（2梯6户）6个单元售楼部一层暂定为商业。•总建筑面积：10万平米•配套设施：暖气、天然气、停车场、幼儿园•销售均价：3300元/㎡•户型配比：49.47㎡一室一厅89.99㎡两室两厅140.12㎡三室两