2015.12.29扬州万福大桥塔楼招商计划方案

序言项目作为一个非常规性的商业模式、以传统商业业态的招商模式可能短期内难于成型，只有结合本项目优势和机会，突破常规，以精准的产品进行定位，对业态进行有机整合，才能够在激烈竞争的市场中占有一席之地。捕捉最具潜力的消费群体探索最稀缺的市场空白引领最现代的消费模式打造最炙手的商业舞台创造最大的可行利润空间招商目标项目核心问题及难点分析❓位置承启东西交通便利人流量和车流量较可观项目优势与劣势同样明显，根据现有阶段整体商业环境影响，以目前的区域开发及入住率来看，招商具有一定难度，在此之前，项目是否先做点什么？第一步：1、地段价值：承启东西，无与伦比2、商业价值：全新商业，旅游文化休闲区3、产品价值：独特产品规划，5-14米层高城市独有4、品牌价值：政府工程，扶持打造文娱商铺／主题商街链接国际商业主题模式整体楼盘价值的重塑和提升项目价值定位扬州的东方明珠江淮心·扬州眼·文娱旅游商业项目定位第二步：•扬州位于苏中地区，为长三角外围城市，由于被长江阻隔，受长三角核心区域辐射较小，未来将主要发展成苏中核心城市•扬州经济基础较为薄弱，但近年经济发展迅速，发展潜力较大，有望发展成为苏中经济中心城市•扬州市近年第三产业处于不断上升趋势，存在很大发展空间，第三产业的发展能为商业地产带来巨大发展机会•扬州市常住总人口450万人，扬州市区总人口约130万人，城市化率相对较低，未来城市化率的发展将为商业地产带来巨大发展机会区域地位1经济总量2产业发展3人口状况4扬州宏观环境之一：城市发展分析扬州为长三角外围城市，第三产业和城镇化率存在较大的发展潜力，商业地产发展前景良好。宏观环境传统市场以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主消费以价格导向为核心诉求品牌的渗透率低大而全市场百货业态多样化，购物中心出现，食品杂货、大型折扣店等业态出现餐饮娱乐形态开始多样化Basicfashion占市场主流消费向价值导向转变，并出现多样化以三线城市为主趋优选择市场出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各层次的消费得到一定程度的满足Fastfashion成为市场主导，topfashion占市场5%-10%的市场份额•娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现以二线城市为主，典型城市如杭州、苏州、南京、天津等全业态市场城市出现所有类型购物中心，购物、餐饮、及休闲娱乐的业态丰富度达到极高水平从价格导向到价值导向、独特性导向消费等均能得到最大程度的满足典型城市如深圳、上海、北京等宏观环境扬州宏观环境之二：商业发展分析扬州市的商业发展正处于大而全市场阶段，购物中心开始出现，消费向价值导向转变，并出现业态丰富多样化。文昌商圈北部商圈东部商圈西南商圈：以扬州商城、红星美凯龙、高力等专业卖场为主体的条线型商业，串联力宝广场百货类综合体逐渐形成复合型商圈雏形；文昌商圈：以金鹰、时代广场、万家福等购物中心为主体的市级成熟商圈。东部商圈：以曲江商品城、大润发为主体，未来将以京华之心为核心，联动明发广场、金盛家居广场将形成新兴的东部商圈。北郊商圈：以蜀冈新城为核心，现以江阳商贸城和沃尔玛、新天地为支撑的新兴商圈西部商圈：以京华城全生活广场为核心，以大润发、望月路等街区商业为链接点的功能复合型城市商业副中心。商业格局扬州目前已初步形成以文昌阁为核心商圈，东南西北四个商圈为副商圈的“一主四副”城市商业格局。商业中心商副中心1.文昌商业中心——书写“精致扬州”的名片。集民俗、购物、休闲娱乐、高档酒店为一体的城市商业中心；2.京华城商业中心——以京华城全生活广场为核心，以国展中心、蒋王水街和江阳路专业市场为辅的功能复合型城市商业副中心；3.京杭之心商业中心——京杭水系为核心的高端商业中心4.临港新城商业中心——东起扬子江南路，西至古运河，北起扬子津路，南到邗江河，占地3.64平方公里。项目功能定位为中高档商住区，同时配套建设教育、医疗、购物、休闲、商务等设施，是一座富含现代元素的生态新城；未来商业体系12345678910111、扬州时代广场2、金鹰国际购物中心3、万家福商城4、文昌百汇5、珍园6、东关街7、花局里8、茂业百货9、校场秦淮坊10、宋城名都11、扬州1912街区便捷性(百货、零售)目的性(特色餐饮、娱乐)档次定位高低1234567891011文昌商圈文昌商圈业态结构丰富，集民俗、购物、休闲娱乐为一体，其中便捷性消费定位中高端，而目的性消费缺乏中高端定位项目。便捷性(百货、零售)目的性(特色餐饮、娱乐)档次定位高低231231西南商圈1、京华城生活广场2、大润发3、望月路商业街西部商圈以京华城为核心，其中目的性较强但档次中等的餐饮、娱乐业态比重较高，便捷性消费以中档社区消费需求为主。12341、五亭龙玩具城2、江阳商贸城3、瘦西湖新天地4、沃尔玛便捷性(百货、零售)目的性(餐饮娱乐、专业市场)档次定位高低2314北部商圈北部商圈断档明显，总体以目的性较强但档次不佳的专业市场、餐饮、娱乐，便捷性消费以基础社区消费需求为主。便捷性(百货、零售)目的性(餐饮娱乐、专业市场)档次定位高低23141、大润发2、曲江商品城3、明发商业广场4、金盛国际家具广场5、壹位广场123455东部商圈东部商圈以中低档次目的性消费业态为主，随着明发广场和京杭之心的运作，商业结构会有大度改善。1283746591、高力汽配城2、万都装饰城3、红星美凯龙4、润扬广场5、扬子万象都汇6、力宝广场7、绿地“尚锦汇”8、万都五金机电城9、欧尚便捷性(百货、零售)目的性(专业市场)档次定位高低123456789西南商圈西南商圈以中低档的专业市场、社区零售为主，目的性消费为主导，项目档次不高。商圈研究启示商圈名称商圈能级典型项目文昌商圈市级商业中心零售百货：金鹰购物中心，扬州万家福MALL:文昌百汇，扬州时代广场商业街：珍园、校场·秦淮坊、东关街专业市场：银河电子城西部商圈城市副中心零售百货：金鹰百货，大润发MALL:京华城生活广场商业街：望月路商业街西南商圈区域中心零售百货：力宝广场，欧尚商业街：润扬步行街，绿地尚锦汇专业市场：扬州商城、万都五金城等东部商圈区域中心零售百货：大润发专业市场：曲江小商品市场，金盛国际家居MALL:明发商业广场北部商圈区域中心专业市场：江阳商贸城，五亭龙玩具城零售百货：沃尔玛购物广场商业街：瘦西湖新天地便捷性(百货、零售)目的性(专业市场)档次高低不适合定位扬州各级商圈发展层次分明，定位各异，中端市场竞争激烈，高端市场空白较大。第三步：受访消费者收入构成6%20%24%24%13%10%2%1%2000元以下2000-3000元3000-4000元4000-5000元5000-6000元6000-7000元7000-8000元8000元以上受访消费者年龄构成35%15%47%1%2%20-30岁30-40岁40-50岁50-60岁60岁以上城市居民访谈最近扬州一线品牌加盟的特别多，淘汰率也很高，一些浙江、上海的高档时尚品牌卖得都很火爆，别看扬州的收入不高，消费力还是很强的。——王老板某品牌服饰经营商扬州酒吧消费的除了本地人，还有很多江都、高邮的有钱人，平时门口停的宝马奔驰有不少，悍马也有。不过苏荷现在不行了，扬州也就能支撑4-5个酒吧。——苏荷酒吧市场人员年轻人尤其是学生是消费主力，年轻白领和大学生比较多。餐饮和ktv团购最受欢迎。——扬州某团购网王小姐生意很火爆，周末很多人都排队到中午一点多——必胜客店员薛小姐金鹰在扬州是现象级的，去年20个亿我们也没想到，扬州人消费很感性。——金鹰文昌店范小姐受访消费者中20-30岁占到41.6%，30-40岁30.4%！受访消费者49.6%以上的人月收入高于于4000元，只有6.4%低于2000元！受访者多为20-40岁人群，整体收入水平较高。扬州居民消费欲望强烈，消费层次上升迅速。全市受访消费者餐饮消费目的构成9.8%23.1%36.8%30.1%商务接待朋友聚会家庭聚会旅游就餐全市受访消费者餐饮消费品类构成8.4%11.2%18.4%30.4%5.9%13.6%12.1%大排档中式快餐西式快餐中式正餐西施正餐日韩料理火锅全市受访消费者餐饮消费地点构成8.1%29.3%22.6%8.4%9.3%13.6%8.7%其它望月路时代广场京华城淮海路兴城路1912街区全市受访消费者餐饮消费人均标准构成18.7%26.2%35.4%14.1%5.6%30元以下30-50元50-100元100-150元200元以上受访消费者朋友聚会和商务接待的社交消费占到65.9%。受访消费者餐饮消费场所以望月路和时代广场居多！受访消费者人均餐饮消费标准较高，50元以上占55.1%。受访消费者餐饮品类喜好丰富，品类接受度高，其中偏好快餐和中式正餐。城市居民访谈受访者的日常餐饮消费场所集中，消费能力强，品类接受度高，以社交消费为主。全市受访消费者娱乐消费频率构成11.3%49.8%21.3%17.6%经常光顾偶尔光顾几乎不光顾不光顾全市受访者休闲娱乐业态喜好结构0%20%40%60%80%100%网吧游戏健身影院沐浴养生KTV酒吧城市居民访谈受访者对休闲娱乐消费需求比较旺盛，其中沐浴养生，KTV、影院消费倾向度很高。主要消费人群分析通过对扬州市调发现，目前扬州市薪资主要集中在3000-6000元，消费群体也以年轻人和年轻家庭为主，其中家庭式消费比较突出。年龄职业薪资消费特征20-40岁职员个体公务员事业单位3000-6000元家庭式消费为主，以餐饮、购物、和一般性娱乐为主要消费主要消费人群特征○消费行为模式分析•商业场所类型：“综合型一站式购物中心”、“大型超市/卖场”和“商业步行街”是最经常光顾的商业类型。•选择购物场所的原因：购物环境和配套设施，其次关注原因为该场所商品和商场地点。购物行为分析18-25岁更喜欢步行街类商业，时尚潮流型26-35岁看着品牌、价格，追求购物带来的高品质生活36-45岁家庭型，喜欢一站式购物、交通、产品品质等45岁以上注重性价比，更喜欢去大型超市、卖场，喜欢交通便利的场所扬州居民购物特点年龄与购物特点菜系的喜好通常会选择的餐饮场所为美食一条街和特色餐饮/主题餐厅；淮扬菜、川菜、火锅、烧烤是普遍最受欢迎的菜系或餐饮形式；就餐习惯：外出就餐最多的情况为“朋友聚会”和“家庭消费”；周边居民的家庭消费情况更高，外出人群就餐较多扬州居民餐饮特点餐饮行为分析18-25岁朋友聚会，喜欢美食街，追求娱乐性与性价比26-35岁美食街、高档餐厅、各种料理、自助餐，追求时尚与档次36-45岁家庭与朋友聚会，住重健康、口味、档次45岁以上更喜欢地方口味年龄与餐饮特点休闲娱乐行为分析休闲娱乐习惯去KTV唱歌、逛公园、去电影院看电影是扬州居民最经常进行的休闲娱乐活动；其中，目前主要的扬州商业消费者较喜爱酒吧、茶馆、游乐场这些休闲娱乐活动；18-25岁网吧、KTV、电影院、酒吧26-35岁娱乐会所、KTV、电影院、酒吧、茶馆、咖啡厅、健身等36-45岁茶馆、健身、电影院、酒吧、逛公园等45岁以上逛公园、茶馆等年龄与娱乐习惯扬州居民休闲娱乐习惯○潜在消费人群分析级别区域满足需求附加值主要客群项目周边中高档休闲娱乐场所体验性身份性次要客群市内消费者受概念吸引前来，感受与其他商场不同娱乐性体验性身份性出差或旅游人群不限感受扬州文化和特色文化性特色性娱乐性未来主要客群集中在项目周边，将此部分人群与项目自身特色相结合，较为现实。第四步：商业招商策略招商策略成立商业经营管理公司组建专业的招商团队，与餐饮／娱乐／文化行业商会合作利用“合作机构”的商家资源数据库及良好的商业资源关系，进行定向招商为主。整合“分销服务平台”，进行渠道招商为辅。进行重点有针对性的广告宣传，配合部分广告招商。商业宣传推广策略重新认知重新认同采取行动整合执行一对一招商渠道媒介推广公关活动总体推广——策略组合配合主题公关活动与针对性的广告宣传。可以提供的宣传渠道：1、招商新闻发布会2、商业街活动演戏3、张贴宣传海报；4、新消费模式，商务模式宣传向导；5、