鑫苑(中国)置业有限公司成本管理制度

鑫苑（中国）置业有限公司成本管理制度二OO七年三月第1页共19页目录第一章总则.........................................................................................2第二章项目立项（拿地）阶段成本管理.........................................2第三章规划设计阶段成本管理.........................................................5第四章招投标阶段成本管理.............................................................8第五章施工阶段成本管理.................................................................9第六章竣工结算阶段成本管理.......................................................11第七章开发项目三项费用的管理与分摊办法...............................13第八章保修阶段（物业管理）成本管理.......................................16第九章成本信息系统管理...............................................................15第十章超标管理...............................................................................15第十一章附则...................................................................................15第2页共19页第一章总则第一条为加强集团成本管理，促进成本管理的标准化、规范化，最大限度地降低各项成本费用，提高集团的投资效益及市场竞争力，实现低成本、差异化战略，特制定本制度。第二条成本管理制度由项目立项（拿地）阶段、规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段、保修阶段（物业管理）等六个阶段的成本管理，开发项目三项费用的管理与分摊办法，成本信息系统管理和超标管理组成。第三条本制度作为集团公司成本管理制度文件，集团、各分子公司及合资公司必须遵守。第二章项目立项（拿地）阶段成本管理第四条本阶段成本管理目标：确定项目立项（拿地）阶段完全成本总额，包括拿地前的成本总额和拿地后的成本总额。第五条本阶段责任部门为地产发展中心。第六条本阶段工作由拿地前设计工作、拿地前成本调查工作、拿地前成本测算工作组成。第七条拿地前设计工作一、由地产发展中心负责提供项目所在城市全面正确的规划设计要求、地块规划设计条件、地块坐标定位点、宗地周边情况、项目拓展报告（需包含项目定位和产品定位）、市政配套情况等提供给成本设计中心；成本设计中心负责提供资料需求并检查验收，并依据这些资料设计出此宗地初步规划方案，对于资料欠缺的地产发展中心应按照成本设计中心要求补充提供。二、地产发展中心提供的资料必须在招牌挂项目正式现场竞价10天前完成。三、成本设计中心设计人员要亲自踏勘项目现场、调研项目所在第3页共19页城市规划设计情况后，结合地产发展中心提供的项目和城市规划设计资料，在地块正式现场竞价5天前按照地产发展中心要求完成不低于两种方案设计：一种为根据当地规划要求的项目强排方案，一种为结合地产发展中心的优化方案；地产发展中心和成本设计中心共同对方案的可操作性和可实现性负责。四、成本设计中心在提供初步规划方案的同时还须按照地产发展中心要求提供该方案的主要技术经济指标，该技术经济指标必须满足方案成本测算的要求；对于无法满足测算需求的技术经济指标地产发展中心可以要求成本设计中心限期提供，补充提供指标的时间不能影响成本测算工作。五、对于特殊情况项目，在报经集团总裁办批准后，地产发展中心可以委托当地设计院进行规划设计，设计时间安排、指标提供、设计经济性优化和设计可行性必须满足公司拿地要求。六、对于拿地阶段的规划设计由集团成本设计中心总体负责完成。七、最终确定的初步规划方案必须经集团总建筑师、总工程师、总经济师签字确认。第八条、拿地前成本调查工作一、已成立公司的城市拿地前成本调查工作，由分子公司根据历史项目和对所在城市成本分析，建立成本数据库，具体要求参见《项目经济指标的预测、下达、评估制度》，在有意向地块时，根据成本数据库和集团成本科目表，负责提供成本数据并对成本指标的准确性负责，集团地产发展中心负责最终指标的审定，并对最终成本的确定负责；二、对于新进入城市，集团地产发展中心成本人员根据集团成本科目表和外地成本需求调查细则进行详细调查分析，成本调查对象应包含房地产企业、行政服务中心、造价咨询公司和施工现场，其中房第4页共19页地产企业不少2家，同品质和相似物业类型施工现场不少于2个，集团地产发展中心必须对调查来的成本数据进行认真甄别，并对由此形成的最终成本负责；三、成本数据的提供和调查必须在土地竞拍7天前完成。第九条拿地前成本测算工作一、拿地前成本测算必须包含技术经济指标表、成本测算表、投资利润表、土地竞拍表、现金流量表；5个表格必须采用集团战略投资中心提供的中英文对照模板；二、对于已有分子公司的城市地块，各分子公司地产部根据已有成本数据和方案设计完成地块的土地成本测算，并于土地竞拍前4天上报集团地产发展中心审批，由集团地产发展中心确定最终成本测算数据，经分子公司总经理、集团总工程师、总经济师、CFO和总裁签字确认后，作为土地竞拍依据和向投资者汇报的基本资料；三、对于新进入城市地块的土地成本测算，由集团地产发展中心根据成本调查情况和成本设计中心提供的方案设计，于土地竞拍前3天完成，经集团总工程师、总经济师、CFO和总裁签字确认后，作为土地竞拍依据和向投资者汇报的基本资料；四、土地成本测算阶段，集团成本设计中须参与，配合地产发展中心成本测算工作，并了解成本设想，在后期方案设计阶段严格落实产品定位设计和成本控制；五、经确认的土地成本测算必须注明对后期成本控制的细部要求，集团地产发展中心必须提出对设计和成本方面的具体建议，并在后期设计过程中监督落实情况；第十条经批准的土地成本测算由各分子公司负责录入成本系统；第十一条集团地产发展中心对土地成本测算的真实性和准确性第5页共19页负责，集团成本设计中心和各分子公司须在土地成本测算过程中积极配合，测算的误差率在±2%以内；第十二条经优化和签字确认的项目测算，项目投资利润率不低于12%和项目年内部收益率不低于50%。第十三条原则上经测算项目投资利润率低于12%和项目年内部收益率低于50%的地块予以放弃；但对公司发展有重大影响的宗地，即使测算指标不满足要求而又必须拿时，必须征得董事会和投资人的同意，以拿地时的实际测算指标作为下阶段的控制指标。第十四条取得土地后地产发展中心须根据实际的土地成本确定拿地后的项目测算，并经CFO和总裁签字认可。原则上，项目投资利润率不低于12%和项目年内部收益率不低于50%。第三章规划设计阶段成本管理第十五条本阶段成本管理目标：确定规划方案成本总额、扩初设计方案成本总额、施工图设计成本总额。第十六条确定规划方案成本总额一、由集团成本设计中心确定规划方案设计单位，依据产品定位及当地规划条件，并结合拿地时初步规划方案展开规划方案设计，每个项目规划方案不少于三个。产品定位及当地全面准确的规划条件由各分子公司按照集团成本设计中心的清单要求提供，提供时间为规划设计合同签订次日。二、集团成本设计中心组织对规划方案进行评审和成本测算，经测算的规划方案必须满足12%的投资回报率（或经董事会和投资人认可的投资回报率），否则该方案重新设计。三、成本测算是以单位工程（产品或栋）为核算单位，故各阶段成本的编制也须按单位工程进行编制。四、经评审规划方案满足项目定位、测算指标符合要求时，形成第6页共19页本阶段成本总额报CFO和总裁批准。五、集团成本设计中心提供报批文本，各分子公司负责规划方案报批。六、规划方案完成时间为土地拿到后三十天内。第十七条确定扩初设计方案成本总额一、依据规划局批准的规划方案（或确保能通过规划局审批的规划方案）进行扩初方案设计。二、成本设计中心组织分子公司参与对扩初设计提供的建筑方案、结构方案、各安装专业方案进行评审，确保方案合理；同时进行经济测算，必须满足不低于12%的投资回报率（或经董事会和投资人认可的投资回报率）。三、经测算符合指标要求形成本阶段成本总额，报CFO和总裁批准。四、扩初设计完成时间为规划方案确定后二十天内。五、对于常规住宅和公司已开发过的同类型物业形态可不进行扩初设计，直接进入施工图阶段设计。第十八条确定施工图设计成本总额一、由分子公司参与、集团成本设计中心确定施工图设计单位，施工图设计单位和规划方案设计单位可以为一家，也可以分别为不同的两家，依据施工图设计单位的出图质量、出图时间、选派人员、设计经验、综合实力等实际情况确定。二、施工图设计合同签订的同时由分子公司提供当地政府各相关职能部门对项目设计的常规要求及特殊限制，要求全面准确。三、结合分子公司由成本设计中心制定设计任务书、交房标准及设计指标限额。四、以成本设计中心为主，分子公司派人参与，按节点定期去设第7页共19页计单位进行监督检查，确保施工图设计质量和设计进度。五、由成本设计中心组织分子公司参与对施工图进行内部联审和经济测算，保证审图质量，确保施工过程中不出现因审图不严而出现重大设计变更；测算指标必须满足不低于12%的投资回报率（或经董事会和投资人认可的投资回报率）。六、经测算符合指标要求形成本阶段成本总额，报CFO和总裁批准。七、施工图设计完成时间为扩初方案确定后四十天内。第十九条规划设计阶段成本管理完成标准见下表:第二十条规划设计阶段中规划方案设计、扩初设计、施工图设计三个工作过程的具体时间可依据不同的物业形态作适度调整，但总体时间原则上不允许超过三个月。第四章招投标阶段成本管理第二十一条本阶段成本管理目标：确定招投标成本（目标成本）总额。一、主体工程招标由集团招标委员会负责组织完成。二、主体工程以外的其他工程招标由分子公司招标委员会负责组目标成本类型责任部门完成时间准确度规划方案成本总额成本设计中心/分子公司规划方案图提供3天内小于等于拿地阶段工程直接成本(不含土地款)2%扩初设计成本总额成本设计中心/分子公司初步设计图完成3天内小于等于拿地阶段工程直接成本(不含土地款)2%施工图成本总额成本设计中心/分子公司施工图完成7天内小于等于拿地阶段工程直接成本(不含土地款)2%第8页共19页织完成。第二十二条咨询公司的确定一、咨询公司应在招标开始前30天内选择、考察、确定，由分子公司初步确定,报经集团成本设计中心批准。二、咨询公司的数量原则上应满足以下要求：10万平方米以内选择一家，10万平方米以上至少选择两家。三、咨询公司的资质为乙级以上。四、参加投标的咨询公司原则上不应小于1：3的比例。第二十三条施工图内部审查一、图纸审查应在招标开始前7天内完成。二、图纸审查应由成本设计中心组织、分子公司共同审查。三、图纸审查的质量标准应满足设计任务书要求。第二十四条投标单位的选择一、投标单位应在招标开始前30天内选择、考察、确定。二、投标单位的数量原则上应满足以下要求：按照项目的具体情况，主体工程一般3万平方米选择一家。三、参加竞标的投标单位每标段不应少于三家。四、投标单位应由分子公司确定,主体工程投标单位须报集团招标委员会批准。第二十五条招标文件、发标一、招标文件应由分子公司编制，主体工程招标文件须报集团成本设计中心批准后下发。二、招标文件编制应满足招标要求，内容全面、客观、准确、真实，能够充分考虑风险因素，评标标准应科学、合理、可量化。三、向通过考察、确定入围的投标单位发