银川市物业管理条例doc21(1)

银川市物业管理条例第一章总则第一条为加强物业管理，规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于银川市行政区域内的物业管理活动。第三条本条例所称物业，是指各类房屋及其配套的设施设备和相关场地。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本条例所称业主，是指房屋的所有权人。本条例所称物业使用人是指房屋的合法承租人和实际使用物业的人。第四条银川市房产行政管理部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。银川市物业管理办公室受银川市房产行政管理部门委托具体负责兴庆区、金凤区、西夏区物业管理活动的监督管理工作。永宁县、贺兰县、灵武市房产行政管理部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。第五条政府应当鼓励、引导和支持物业管理向社会化、市场化、专业化方向发展，逐步建立物业管理招投标的有形市场，提高城市物业管理水平。第二章业主、业主大会及业主委员会第六条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域的划分办法按自治区人民政府的有关规定执行。第七条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地房产行政管理部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会；只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。物业及其配套设施全部竣工并交付使用后２年内或业主入住率达６０％以上时，应由建设单位或出售单位在物业所在地房产行政管理部门的指导下，组织业主召开首次业主大会。网务服律法产地房下天开发建设单位在首次业主大会中的投票权不得超过３０％。首次业主大会的费用由物业建设单位或出售单位承担。第八条业主在首次业主大会会议上的投票权，按自治区有关规定执行。第九条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。业主及物业共有产权人共同享有业主大会投票权。业主可以委托代理人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，明确所委托的权限。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经２０％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十一条召开业主大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十二条业主委员会是业主大会的执行机构，成员人数由业主大会决定，一般为５人以上单数。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，但在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业工作的业主，不应作为业主委员会成员。天下房地产法律服务网业主委员会任期由业主大会议事规则确定，其成员可以连选连任。业主委员会成员在任期内业主资格终止的，其委员资格自行终止，业主委员会应根据业主大会议事规则及时增补委员。业主委员会委员候选人可以由业主推荐或自荐产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。第十三条业主委员会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以履行下列职责：（一）拟订物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案；（二）根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼。第十四条业主委员会选举产生之后，应当及时在物业管理区域内公示，并在３０日内向物业所在地房产行政管理部门备案。业主委员会备案事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案和公示。第十五条业主委员会作出决定，应当由全体委员２／３以上通过。第十六条业主公约应当包括以下内容：（一）物业的名称、地点、面积及户数；（二）业主委员会组织机构；（三）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施的权利；（四）业主参与物业管理的权利；（五）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；（六）物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管；（七）业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则及通过适当途径向业主委员会提供联系地址、通讯方式的义务；（八）违反业主公约的责任。业主公约对全体业主具有约束力。业主公约经业主大会通过后，业主委员会应当及时在物业管理区域内公示，并在１５日内向物业所在地房产行政管理部门备案。业主公约修订后，应依照前款规定重新备案和公示。第十七条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第十八条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定或从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地房产行政管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第十九条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、居民委员会共同做好物业管理区域内的社会治安、环境卫生等工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，在物业管理职责范围内接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第二十条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用应在业主大会议事规则中确定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。第二十一条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与使用人约定，但不得违反法律、法规及业主公约。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。第三章物业管理企业第二十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并取得相应的物业管理企业资质。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。第二十三条物业管理企业享有以下权利：（一）按照物业管理的技术标准、行业规范和物业服务合同约定提供专业化的物业服务；（二）收取物业服务费或物业服务酬金；（三）选择专业性服务企业承担专项经营服务业务；（四）制止物业管理区域内违反业主公约和物业管理规章制度的行为；（五）享有经营自主权，按经营范围开展经营活动；（六）法律、法规规定的其他权利。第二十四条物业管理企业应当履行以下义务：（一）履行物业服务合同，提供物业服务；（二）接受业主、业主大会、业主委员会的监督；（三）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准；（四）向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况；（五）接受物业所在地房产行政管理部门的监督管理；（六）协助有关部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序和公共安全；（七）在物业服务活动中维护业主的合法权益；（八）法律、法规规定的其他义务。第二十五条物业管理企业应当建立完善的企业管理制度和财务管理制度，加强对员工的管理和培训，提高物业服务水平。第二十六条物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内设施的用途。第四章前期物业管理第二十七条物业建设单位或出售单位应当按有关规定选聘物业管理企业进行前期物业管理。建设单位选聘物业管理企业进行前期物业管理的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。建设单位应在前期物业服务合同签订后１５日内向物业所在地房产行政管理部门备案。第二十八条鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模小于２万平方米的，经物业所在地房产行政管理部门同意，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理招投标具体管理办法由银川市人民政府另行制定。通过招投标方式选聘物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在现售前３０日完成；（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前９０日完成。第二十九条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约应作为物业买卖合同的附件并报物业所在地房产行政管理部门备案。市房产行政管理部门应当制作业主临时公约示范文本。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。第三十条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约、前期物业服务合同内容向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，并列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。第三十一条物业交付使用前发生的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，由建设单位和物业买受人按物业买卖合同中的约定承担，约定由物业买受人交纳的，建设单位负连带交纳责任；物业买卖合同中未约定的，由建设单位承担。前款所称的交付使用，是指物业通过竣工验收，符合《基础设施、配套设施建设保证书》要求，建设单位向业主送达交付使用通知之日起满３０日后。第三十二条物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：（一）物业管理用房；（二）门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（棚）；（四）物业管理区域内的公共绿地、道路、场地；（五）建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。第三十三条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。建设单位应在物业买卖合同中对配套设施设备的所有权或使用权进行约定，未约定的配套设施设备的所有权或使用权归全体业主所有。第三十四条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验费用由物业管理企业与建设单位在前期物业服务合同中约定。http;//第三十五条建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交物业共用设施设备及下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止后７日内将物业共用部位、共用设施设备和上述资料移交给建设单位或业主委员会。第三十六条建设单位必须在首次业主大会成立后３０日内，按下列标准向业主提供物业管理用房：（一）住宅总规划建筑面积在５万平方米以内的，按不低于总建筑面积４‰提供；物业管理用房面积小于１５０平方米的，按１５０平方米提供；（二）住宅总规划建筑面积超过５万平方米以上的，５万平方米部分按总建筑面积４‰提供，超过部分按不低于总建筑面积２‰提供。物业管理用房产权属全体业主所有，由业主大会依据物业服务合同，提供给物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自改变其用