【房地产年报】2019年12月房地产企业月报-克尔瑞

中国房地产企业简报2019.12微信公众号要买房补贴扫这里抢支付宝红包知识星球（前100名免费）中国房地产企业简报〖企业分析〗【合约销售：12月百强房企权益销售金额环比提升18.3%】表：2019年12月39家典型上市房企业绩表现（亿元）企业简称2019年1-12月累计金额（亿元）累计同比2019年12月单月金额（亿元）单月同比单月环比碧桂园（权益）5477.99.1%79.4-34.6%-86.8%万科地产6308.43.9%573.1-9.0%5.1%中国恒大6010.69.0%205.227.2%-44.6%融创中国5562.120.7%556.424.8%-16.5%保利发展4702.016.2%504.938.2%55.3%绿地控股3880.20.1%864.752.6%165.7%中海地产3301.329.3%283.113.6%26.8%新城控股2747.824.3%282.225.2%16.7%世茂房地产2607.848.0%330.557.2%8.4%华润置地2430.015.3%163.3-22.3%-37.5%龙湖集团2425.020.9%198.07.2%-6.1%招商蛇口2205.529.3%235.08.0%31.0%阳光城2110.329.6%291.1-2.2%64.4%金地集团2106.129.7%355.024.0%103.2%旭辉集团2090.137.5%312.147.6%41.7%中南置地1960.533.7%251.221.6%6.5%金科集团1803.451.8%290.234.4%89.5%中国金茂1608.725.7%126.5-10.8%3.5%华夏幸福1510.0-7.6%159.0-61.2%-22.4%融信集团1413.215.9%152.211.4%-11.0%正荣集团1408.08.0%137.9-18.8%-16.9%富力地产（权益）1381.95.4%178.43.7%30.1%绿城中国（不含代建）1353.633.8%226.634.1%60.7%远洋集团1299.518.7%167.0-0.1%39.2%雅居乐1185.115.4%93.0-31.7%4.7%奥园集团1180.629.3%167.9-3.5%32.7%荣盛发展1153.613.6%225.817.5%43.0%佳兆业（权益）881.225.8%130.225.2%8.5%合景泰富861.131.5%92.057.0%6.6%首创置业808.114.4%119.8-13.1%38.0%中骏集团805.356.8%101.5110.7%5.4%时代中国783.629.3%107.158.1%29.9%禹洲集团751.234.1%78.942.6%-13.8%建业地产（不含代建）734.34.1%163.552.4%218.4%越秀地产731.426.6%128.513.6%64.7%宝龙地产610.448.7%57.363.2%19.5%保利置业468.114.7%98.1145.3%108.7%中国房地产企业简报花样年362.120.0%57.019.5%39.4%当代置业362.012.6%44.437.4%26.1%数据来源：《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》排行榜注：除部分备注的企业外，数据口径均为全口径；去年同期数据来源为企业公告，若无公告数据，则来源为排行榜核心观点：1、12月，房企进一步加大供货力度和营销力度以冲刺年终业绩，TOP100房企权益销售金额环比增长18.3%至9903.4亿元，创全年单月规模新高。然而，市场真实情况并不如企业业绩增速反映的那么乐观，企业实际去化表现普遍不及预期。权益口径下，百强房企的全年累计销售金额同比增长6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。行业整体规模增速显著放缓，百强房企规模增长“失速”。2、从企业表现来看，39家监测房企中，12月实现单月同比上升和环比上升的企业数量均超7成。龙头房企中，碧桂园、万科、恒大、融创保持领先，全口径销售额均突破5500亿元。其中，碧桂园以7715.3亿元累计销售金额高居全口径榜榜首，业绩规模较上年同比增长5.9%。万科12月继续加大营销力度，销售业绩在上月545.4亿元基础上环比提升5.1%至573.1亿元。恒大也以全口径6010.6亿元达成6000亿元全年销售目标，权益业绩规模位居TOP200销售权益榜第一。在经济环境仍面临外部不确定性以及行业增速趋缓、整体去化承压的背景下,龙头房企稳重求进，品牌效应和规模优势持续凸显。此外，保利、绿地、阳光城、金地、绿城、金科等规模房企单月业绩环比增长也较为显著，业绩表现突出。3、总体而言，虽然目前市场整体去化压力尚存，但行业将保持长期平稳发展的市场环境已趋于明朗，我们预计2020年企业整体规模将维持稳中有升的增长态势。行业竞争加剧下，百强房企内部的分化格局也将进一步持续。另一方面，伴随着近年来行业项目合作开发日趋常态化，企业在扩充全口径业绩规模的同时，整体的权益比例相应降低。我们认为未来销售操盘口径和权益口径将更能反映企业自身的营销、运营及投资能力。同时，在市场去化承压的背景下，企业的发展重心逐渐由“增量角逐”转向“提质增效”，未来业绩规模的增长不能简单依赖于供货量的加大，企业战略布局、组织管控、品牌建设等综合实力的提升将是房企未来工作的重中之重。中国房地产企业简报【企业拿地：本月土地成交量升价平，全年成交低位运行】表2：2019年12月31家监测企业新增土地统计表单位：万平方米、亿元、元/平方米排名企业名称2019年12月新增土地2019年1-11月平均新增土地2018年月均新增土地建筑面积成交总价平均楼面价建筑面积成交总价平均楼面价建筑面积成交总价平均楼面价1碧桂园44711625956341953067107926224332保利发展3382838364176105593425515359873融创中国3281805481431124287346816936204中国恒大2833612761864423445999716225万科地产2171155301342200585839222457086绿城中国20314571436167110304148117727绿地控股2024924193459226534047518448中国金茂163122749985647528595491259阳光城154624042914346869135377910祥生地产151533522311548134922452411中海地产1421148028921041132612486691612中梁控股14052368118765349521061289613新城控股11718149718156309228874256114华润置地1145649261541167496177105593315蓝光发展95232454852327369926262416金地集团87475380997474167371972917中南置地752735798150618813256425318正荣集团632336483932809310152516819建业地产6022367010918168711311118420雅居乐51326160762836688033407421融信集团435111837462452282112600622旭辉集团3824644911557493613085652723世茂房地产362467611216754948652612424富力地产31825818623269412633258325金科集团31321057822258261314943291526招商蛇口222299571167766639574781127龙湖集团1512765613493692515693597228荣盛发展658311892730875914234129合景泰富---292378714932653830新力地产---879233135412031泰禾集团------1642837总计365217534799445219704424573421613769备注：1、数据来源于CRIC监测，与企业公布存在差异。2、不包含港澳台及海外地区。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统中国房地产企业简报核心观点：1、本月31家监测房企土地成交建面、成交总价继续回升，但房企投资审慎态度依旧，后续市场情况仍有待观察。年度收官月份，土地市场继续回温，成交总价和建面环比均有改善，31家典型房企本月新增总建面为3652万平，环比上月（剔除融创收并购）上升42%；新增土地成交总价为1753亿元，环比上月（剔除融创收并购）上升47%；平均成交楼板4799元/平方米，环比上升4%。回顾全年，土地市场持续低位运行，预期2020年房企审慎的投资态度难逆转，投资仍将聚焦潜力型城市。2、尽管房企整体拿地力度收缩不如往年，但依然有绿城、金茂、世茂、金科等企业在积极纳储。其中世茂和金科两家企业在收并购上面动作频频，金科股份受让多个新城控股项目，世茂则先后收并购了泰禾、粤泰等企业的项目。绿城和金茂年内新增了多个规模产城项目，其中定位城市运营商的金茂在2019年拿下了6个产城项目，并于12月在杭州和福州收获两大地块。竞争持续加剧的环境之下，这些积极纳储的企业通过良好的运营未来业绩有望再上台阶。3、本月典型房企二线城市土地成交占比环比回升7个百分点至50%，广州推地增加带动一线城市投资占比上升至7%，三四线城市拿地占比降至44%，房企偏爱需求高风险小的一二线城市。从城市区域分布来看，中西部依旧是房企热点投资区域，建面占比达到33%，其中融创182万方文旅项目落地武汉较为抢眼，前期热度较高的昆明、重庆等地本月土地成交冷淡。三四线方面区域经济实力强投资风险小的长三角和珠三角仍是当前市场环境下房企进驻的主力，汕尾、湛江、南通、徐州等地土地成交建面居于前列。中国房地产企业简报【企业融资：12月房企新增融资额环比上升1.5%】图1：2017年1月-2019年12月95家监测企业融资额统计图备注：1、外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统核心观点：1、融资总量：本月95家典型房企的融资总额为1222.6亿元，环比上升1.5%，同比下降16.3%。12月的融资水平虽然同比减少，但较全年来说属于上游，一方面由于面临年关，房企融资也有所加强，另一方面，由于融资持续收紧，今年年底并未出现2018年年底的融资大爆发，融资额同比出现减少。从具体的融资方式来看，境内债权融资876.98亿元，环比上升21.8%；境外债权融资额122.15亿元，环比下降5.0%。2019年全年95家典型房企共融资15010亿元，同比增长9.2%，其中境内债权融资7647.39亿元，同比下降0.61%，境外债权融资5723.81亿元，同比上升24.70%，此外，值得注意的是，2019年股权融资同比增长91.18%至498.15亿元，主要是年内德信中国、银城国际、中梁、新力等上市，融创、富力等企业进行了股权配售。2、融资成本：2019年房企新增债券类1融资成本7.03%，同比上升0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达8.11%，同比增长0.84个百分点。单月来看，12月单月融资成本9.05%，环比上升2.47个百分点；其中境外债券单月融资成本10.66%，环比上升3.48个百分点，主要在于部分中小房企如佳源国际、银城国际、正商实业等发行数额相对较大的高成本境外债。表1：历年典型房企债券类融资成本分类2015年2016年2017年2018年2019年境内债券融资5.15%4.73%5.59%5.87%5.15%境外债券融资6.87%5.61%6.79%7.27%8.11%合计5.42%4.81%6.27%6.53%7.03%备注1：仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票