广东佛山房地产写字楼市场分析报告-世联-

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。佛山写字楼市场分析报告谨呈：新力地产回顾经双方充分沟通，已达成共识：确定公寓、写字楼、街铺发展方向公寓街铺写字楼＋＋？可开发商业面积：计容面积-返迁酒店（1万㎡）≈9万㎡核心问题物业形态的组合让将土地价值最大化！目录1市场分析2客户分析3市场供应4发展方向建议目录1市场分析寻找本项目写字楼发展的市场机会！第三产业呈现下滑趋势，一定程度上对写字楼整体需求产生一定影响产业佛山以第二产业为主导，且工业迅速发展，而现代第三产业还有待发展数据来源：佛山统计年鉴2001年-2010年佛山市三次产业占比走势0%10%20%30%40%50%60%70%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年第一产业产值比重第二产业产值比重第三产业产值比重佛山写字楼供求走势0100002000030000400005000060000700002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年01000200030004000500060007000办公楼竣工面积办公楼销售面积办公楼销售均价线性(办公楼销售面积)1，销售面积保持5万平米以内；2，03年开始消化量整体呈现逐年递增趋势；3，06年开始，佛山写字楼市场整体供不应求；走势佛山写字楼多年供应稀缺，近年开始有一定供应，但市场消化每年仅5万平米左右，市场处于起步阶段数据来源：佛山统计年鉴环球国际ICC国际岭南大厦岭南大厦卓远国际1，自用面积年需求约7万平米，租用市场保持平稳2，空置面积04年起逐渐下降，租赁市场活跃。数据来源：佛山统计年鉴走势佛山写字楼出租面积保持平稳发展态势，年需求量约7万平米，空置面积逐年下降佛山写字楼出租走势01000020000300004000050000600007000080000900002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年020000400006000080000100000120000140000160000180000办公楼出租面积办公楼空置面积对数(办公楼出租面积)写字楼项目环球国际广场（07年）岭南大厦（09年）卓远国际商务大厦（09年）均价110007000-800011000-13000城市高端住宅项目千灯湖一号公馆（07年）星星华园国际（09年）天湖郦都（09年）均价9000-100009000-1000013000-17000售价比1.1:1-1.3:10.8:10.9:1（OFFICE：HOUSE）1.3:1-0.8:1(写字楼发展成熟城市多在2:1以上)从07年以来佛山市场供应写字楼售价来看，与城市核心豪宅价格相当，在1.3:1-0.8:1之间，差异不大，与写字楼发展成熟市场相比，有相当大差距，发展潜力巨大从07年以来佛山写字楼销售来看，售价大致与城市中心高端住宅售价基本持平佛山07年起写字楼与城市高层豪宅价格对比走势禅城区近年写字楼市场量价齐升，预计未来市场将继续放大从上图分析可知，从2008年起，禅城区写字楼呈现“量价齐升”的趋势，2010年全年共成交667套，预计未来对写字楼的需求将会增大。禅城区2007-2010写字楼走势12749667408844578788629118260100200300400500600700800200720082009201002000400060008000100001200014000套数成交套数成交均价元/平方米走势禅城写字楼租金历年变动监测禅城写这楼的租金水平在06年前一直在低位排徊，自06年起，租金有了一个较大幅度的涨幅，06-10年4年间租金年平均涨幅在15%左右。租金小结供需：年消化量稳定在5-6万平米之间，未见放量价格：售价与成熟市场有较大差距，市场发展潜力大租赁：空置率逐年下降，租赁市场活跃，06年至今禅城区租金年增长15%制约：佛山第二产业为主导，第三产业下滑，制约写字楼发展消化量稳定&租赁市场活跃&发展潜力佛山写字楼市场怎样的现状？禅桂写字楼五大板块初形成桂城片区发展迅速禅桂写字楼板块划分都市型产业区金融高新区祖庙-汾江路季华路板块南海大道板块现状佛山禅桂写字楼市场目前已形成三大成熟板块：祖庙-汾江路、季华路、南海大道广发银行大厦经华大厦发展大厦电力大厦财政大厦财富大厦季华路板块财汇大厦经委大厦财联大厦南海大道板块创业大厦永丰大厦东建大厦百花广场祖庙-汾江中路板块环球国际卓远国际中银大厦信联大厦ICC国际商业中心瑞山大厦京禅大厦九鼎国际新都会金融广场鸿业豪庭金海广场东骏大厦板块区域位置区域现状、特点代表项目季华路季华五路沿线一带城南新区城市东西轴线机构大企业自有物业或出租物业，档次稍高，楼龄长周边住宅出租办公非常火爆发展大厦、广东发展银行大厦、经华大厦、金融广场、卓远国际商务大厦、金海广场等祖庙-汾江中路季华路以北、亲仁路以南、祖庙路周边、佛山大道以东传统老城区旧区商业中心、商场、酒店多交通拥挤出租物业为主，部分楼龄较新生活配套齐全百花广场、东建大厦创业大厦、永丰大厦、环球国际广场、国际商业中心等南海大道南海大道一带南海中心南海南北轴线、交通便利银行及行政、事业机关多少量出租写字楼物业，楼龄长财汇大厦有烂尾历史财联大厦、财汇大厦、经委大厦等佛山三大成熟板块写字楼档次普遍偏低，以企业单位自用型物业为主，目前而言，季华路板块是三大板块中商务气氛最为成熟的区域现状项目等级租金(元/m²)管理费(元/m²)出租率主要客户点评财联大厦乙级90%南海发展股份、成威商贸、押运服务、凯利莱宾馆、建设银行楼龄长、设施陈旧，管理一般经委大厦乙级100%南海创鸿地产、华南中远国际货运、河南中原建设、中石化中海船舶燃料供应、新时代证券、珠江期货等楼龄长、设施陈旧中银大厦乙级40——70%中国银行、河南省中原建设有限公司、东芝电器销售有限公司楼龄较长，设施、管理一般财汇大厦乙级40-455100%北京中交建设工程招标、佛山水立方人工环境、皇宇律师事务所、南湖国旅、佛山万创贸易、佛山友谊人力资源等位于南海广场旁，有多个公交可通达佛山及广州各区域，该项目曾烂尾停工，07年售价5000元/㎡信联大厦乙级45-50550%南海农村信用联社、金融、贸易、保险集酒店、办公、会议、商业、影视于一身的综合办公大楼，建筑面积七万平方米东骏大厦乙级35595%佛山亚龙养殖、亚泰工程管理咨询公司、华康保险代理、广州南峰专利、民生银行信用卡中信、一鼎地产等南海大道边，交通便利，配套完善南海大道板块45（已含管理费）45（已含管理费）南海大道板块聚集了银行或行政事业机关的自有办公物业，少量出租给中小企业，但普遍楼龄长、设备陈旧，乙级为主租金水平较低，整体出租率高现状项目等级租金(元/m²)管理费(元/m²)出租率主要客户点评百花广场乙级401080%地产、贸易、广告、咨询顾问等中小型企业目前佛山楼龄最新的办公物业，但使用率低、车位不足、交通拥挤，与商场混杂，商务形象无法彰显东建大厦乙级25～351095%以上IT、贸易、拍卖行、陶瓷等中小企业、外地公司驻佛山办事处号称佛山最早的甲级、纯写字楼，拥有东建品牌，出租率高，楼龄较长，内部装修破旧创业大厦乙级40790%佛山市公安局、金地地产、凯德置地、教育培训中心、化工、会计师事务所、保险、律师事务所、广告、贸易、拍卖行及部分实业公司纯写字楼，由开发商另一公司新创公司自用为主。永丰大厦乙级35～40690%永城保险、太平洋保险、友邦保险等营业部、贸易、通信、建材、万科地产位于城区，周边成熟便利，但欠缺商务氛围，裙楼为超市，影响整体商务形象环球国际广场甲级60-702275%珠江物业、贸易、陶瓷等目前为佛山最高档写字楼，07年推出，目前剩十几套，大户型相对滞销，整体均价约10800元/平米；曾烂尾；整栋大厦融合了公寓及酒店，影响了其写字楼纯粹性及档次的进一步提升ICC国际商业中心甲级70-752065%科技（大部分），贸易（第二），纺织，广告，房地产咨询，文化传媒、戴德梁行硬件设施均达到甲级标准，是佛山第一个带套间的写字楼项目，但户型实用率低。祖庙-汾江中路（老城区）板块祖庙-汾江路板块写字楼乙级为主，多集中中小企业，甲级写字楼大多中大型企业租用，更看重门面，等级租金相差不大，出租率高现状项目项目位置租金(元/m²)管理费(元/m²)出租率主要客户点评发展大厦乙级20～30590%规模较小的智力密集型公司140平方米以上有独立洗手间；最早小间隔写字楼经华大厦乙级25～304.5100%保险、贸易等中大型企业，经贸局、物价局政府机关等停车位充足、保养良好、地段优越，卖完后管理，大部分为政府单位入驻。新都会御景豪庭乙级40/50%实力较雄厚的中大企业12层纯写字楼，07年7月入场装修，整层出租，700多㎡/层，入驻门槛较高金融广场乙级20~255100%中国移动、利泰集团、上海三菱电梯、广告、贸易、律师行及部分中大企业楼龄较长，内部公共装修较为破旧，项目形象不高；不临路，昭示性较差广发银行大厦乙级25～35995%广发银行、金融、信息科技等中型企业管理完善、自用及出租，实用率低成为不足鸿业豪庭乙级50-60590%以上招商银行、伊丽莎白等季华路首个正对季华公园豪宅，群楼（首层~五层）是办公用途，地段优越，集居住、办公、商铺一体瑞山大厦乙级50已含95%保险、金融等，如友邦保险2006年，由瑞山集团购进一幢商业大厦，冠名为“瑞山大厦”京禅大厦乙级45590%招商银行、流利英语教育机构对面就是东建世纪广场，地处城市中央，繁华路段，季华路沿线早期写字楼财富大厦甲级66680%兴业银行、港资房地产公司、集成证券、中信银行、铁路投资公司、中国平安等广佛地铁魁奇路上盖物业，车位充足，最大整层面积2000㎡，最小单元面积为260㎡，实用率高达八成多金海广场甲级851380%华夏银行、湛江商业银行等平均每层面积为1600平方米。大开间布局，并可以自由分隔，实用率70%。九鼎国际甲级约657——横店集团等临近地铁一号线朝安站和规划中的地铁三号线，季华路上首个城市综合体，社区内部有完善商业配套卓远国际商务大厦甲级751070%多为民营和私企业主，来自电子、金融、贸易等行业，如中国移动、东莞银行地段较为优越，定位佛山首个超甲级纯写字楼，聘请世邦魏理仕为物管顾问，3.8米层高，季华路板块季华路板块甲级写字楼增多，租户为以政府机构、一定规模的金融、贸易、保险公司为主；出租率高，但等级租金差别不明显现状硬件对比卓远国际金海广场ICC环球国际等级甲级甲级甲级甲级区域季华商务区季华商务区老城区老城区广场东西双广场,8000平米,可作停车场约1000㎡单广场300平方,可停10部车约200平米外立面LOW-E玻璃幕墙LOW-E玻璃幕墙LOW-E玻璃幕墙,大屏幕电视LOW-E玻璃幕墙电梯品牌日立日立客梯日立,货梯三菱三菱电梯数量7台9台5台7台车位400个（地上+地下）400个（地下）200个，负一层+地面250，地下实用率0.70.70.680.65层数23层26层3122大堂南北双大堂设计,400平方,装修豪华豪华双大堂设计,400平方,11米层高，装修豪华单个大堂,7.7米高,面窄,红色外墙,很显眼.装修豪华，约200平标准层3.8米3.6米3米3.4米空调中央空调,分户计量中央空调中央空调,无分户中央空调装修毛坯毛坯精装修毛坯物业管理世邦魏理仕（顾问）；卓远物业（实际管理）广州高力国际物业服务有限公司）盈基物业管理佛山国际商业中心物业管理有限公司管理费10元/月（仅为物管费，公摊水电费及公共清洁费另收；不包括每户电费）13元/月（包公共分摊水电，不包每户电费）20/月包24小时中央空调,室内照明用水另计22元/平米(除不包每户电费外其余全包)代表租户多为民营和私企业主，来自电子、金融、贸易等行业，如中国移动、东莞银行华夏银行、湛江商业银行等广州友谊商店、戴德梁行、平谦国际商旅酒店(集团)有限公司、戴德梁行珠江物业、贸易、陶瓷等企业备注中小企业，自用/租用中等企