09.3.6关于珠海楼盘异地销售的可行性分析

关于珠海楼盘异地销售的可行性分析2009年3月目录（1）第一部分、关于异地售房一、目前异地在（太原）售项目二、异地售房存在的较大矛盾争议第二部分、珠海城市发展总括一、珠海城市规划概述二、珠海市经济形势三、珠海市房地产发展历程四、小结第三部分、2008年房地产政策扫描一、货币类专题二、土地类专题三、税收类专题四、第二套房贷专题五、保障型住房专题六、小结第四部分、2008年珠海房地产一级市场发展情况一、出让地块信息表二、历年土地出让情况三、出让地块分布区域四、出让地块用地性质五、土地成交数据表六、土地成交情况对照七、小结第五部分、2008年珠海房地产二级市场发展情况（商品住宅部分）一、商品住房建设规模二、商品住房竣工面积、销售面积情况目录（2）三、供需关系图四、商品住房预购均价五、各区商品住房交易面积六、2008年市区新增供应情况七、市区各板块商品房户型构成八、市区各板块客户构成九、各板块客户置业动机（主城区）十、小结第六部分、2008年珠海市房地产三级市场（二手房）发展情况一、2008年二手房市场成交情况二、2008年二手房市场成交均价及交易金额走势三、2004-2008年二手房交易面积及价格走势四、小结第七部分、2008年珠海市房地产广告统计分析一、广告投放量二、各区域广告投放三、年度广告投放排行榜四、媒体投放量第八部分、2008年珠海市房地产简要总结第九部分、珠海市部分在售项目列表第十部分、选择代理项目的方向第十一部分、结论附：珠海新近相关报道第一部分、关于异地售房一、目前异地在（太原）售项目项目名称开发商位置价格其它保利上河雅颂天津保利地产天津武清区泉发路西侧均价5800元/㎡2008年10月开盘。预售证：津国土房售许字第2008年403—001号荣天林海花园威海荣天房地产开发有限公司位于山东威海、与亚洲最大天鹅栖息地--国家级风景天鹅湖仅600米均价3000元/㎡精装修明珠海苑乳山环建房地产开发有限公司山东威海乳山银滩均价2700元/㎡精装修清水湾海南雅居乐房地产开发有限公司海南东线高速英州出口——首推金色果岭、蔚蓝海岸、瀚海银滩三大组团（以上可查到的异地项目，通过报纸、网络等媒体进行宣传，无其它进一步详细说明）·2009年3月5日，山东文登市南海商居价值论坛在金蓉家园大酒店举行。来自我市能源企业、房地产、制造业的各界相关人士二百余人与会交流。文登南海已成为山东省内投资、置业热度最高的区域之一。·“2009山西春季房地产展示交易会暨北京及海滨城市精品楼盘推介会”将分别于2009年4月10日-12日和2009年4月15日-17日在太原煤博和大同雁北宾馆世纪厅隆重举行，有北京、上海、天津、青岛、烟台、威海、日照、大连、海南、珠海等地产项目参展。二、异地售房存在的较大矛盾争议1、普遍情况：·由于异地售房没有形成完善体系，因此频频出现合同欺诈、延期交房、物业乱收费等情况，一旦产生纠纷，异地维权的操作性差，维权成本高，迫使消费者更为谨慎地对待异地置业。珠海：·珠海房地产项目早在几年前就开始在太原进行异地销售，但早期出现过诸多类似欺诈的不良事件，导致产生负面影响。·异地购房、落户政策一直是吸引外地客户前去珠海置业的一大因素。而2008年4月9日，珠海全面暂停入户。开发商普遍认为，暂停入户必然对珠海楼价格特别是西区楼市会有所冲击，而若提高入户门槛，亦会将部分购房者拒之门外。2、关于市场上了解到异地销售产生的相关费用：项目开发商承担代理商承担客户承担备注客户看房费用成交后，由开发商承担——未成交，由客户自行负责目前多以旅行兼看房的形式，费用标准提前告知销售人员带队产生的来往费用负担50%负担50%——根据点数和约定不同情况不同变化报广、单张宣传费100%——————销售中心人员、场地费用——100%————代理费按销售额向代理商支付1—3%————点数根据项目、双方情况不同变化第二部分、珠海城市发展总括一、珠海城市规划概述1、珠海城市空间格局东部板块为行政中心、文化中心和服务中心，是推进珠港澳区域经济一体化的主要依托，侧重发展面向港澳的现代化服务业，着力打造香洲服务品牌；西部板块为区域制造业中心和新的中心城区，加快交通等基础设施建设，促进产业跨越式发展，建成为辐射珠中江以至粤西的现代化新城。沿海拓展轴：围绕“海港、空港、口岸”三大节点，串联起沿海地区具有比较优势的战略性城市资源，发展产业及建设城市组团。东部板块：建成“一主一区二组团”城市格局，即香洲主城区、万山海洋开发区、唐家湾组团、横琴组图。西部板块：建成“一主一区四组团”城市格局，即西部主城区、莲洲生态保育区、高栏杆组团、温泉组团、富龙组团、三灶组团。2、珠海中心城区各片区概述·上冲片区——城市门厅该区域规划面积27平方公里，可容纳人口16.8万；是珠海市东部中心城区的西北门户，是珠海市东部中心城区重要的主导产业配套发展区，是集工业、物流、商贸、旅游、居住为一体的城市综合组团。·香洲片区——生态宜居、综合城区该区域规划用地面积24.67平方公里，可容纳人口规模18万；香洲片区的职能定位为：生态宜居、设施先进、依山滨海的综合城区。·新香洲片区——三核两带、五区七心该区域总规划面积16.9平方公里，人口规模22万；是珠海市的行政、文化、体育中心，融市级行政、体育、文化功能和居住功能为一体的城市中心区。·拱北片区——城市窗口地区该区域总规划用地面积为10.94平方公里，可容纳人口规模为19.9万；是珠海市东部的口岸商业中心，是珠海市东部中心城区经济繁荣、环境优美、设施完善，集商业中心、口岸、居住功能为一体的城市窗口地区。·吉大片区——商贸、旅游服务中心区该区域总用地面积14.15平方公里，片区内可容纳人口为19万人；拱北以商务办公、旅游休闲为主导功能，成为珠海市东部中心城区重要的商贸、旅游服务中心区。·前山片区——建材商贸流通中心区该区域规划总用地面积12.39平方公里，可容纳人口16.3万；前山片区是珠海市域服务型建材商贸流通中心，中心城区内环境友好型现代工业区，区域性高端外向型生态人文住区。二、珠海市经济形势1、珠海地区生产总值珠海市2003年-2008年区域生产总值及增长情况（单位：亿元）�——数据来源：珠海市统计局·2008年珠海完成地区生产总值（GDP）992.06亿元`，同比增长9%，相比去年增幅放缓了7.5个百分点。·珠海区域生产总值自2003年以来均保持较高的增长速度，其中2003-2007年生产总值同比增幅均超过10%。·2008年在全球经济危机的影响下，国内出口贸易受到一定程度冲击，股市和房地产市场持续低迷，中国经济从2008年下半年开始出现不同程度的下滑迹象，相应的珠海经济自2003年以来首次低于10%的增长幅度。2．三大产业结构不变，第三产业贡献率提高珠海市三大产业构成（单位：亿元）——数据来源：珠海市统计局·第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为2.9%，54.7%和42.3%，与去年同期相比，第一、三产业贡献率相应有所提高，增长结构进一步优化。·第一产业在珠海市全市总量中比重最小，2008年产业总量29.08亿元，同比增长28%。·第二产业是珠海的支柱产业，占生产总值的56%。受经济危机的影响，2008年产业总量542.49亿元，同比增幅放缓，为8.2%。·第三产业对珠海经济贡献率较高，2008年总量420.49亿元，同比增长15.9%。3、全社会固定资产投资情况2004-2008年珠海市固定资产投资情况(单位：亿元）——数据来源：珠海市统计局·在珠海全社会固定资产投资中，基础建设一直占主要比例，逐年呈递增的趋势。2007年随着楼市的迅速升温，房地产投资暴增，2008年房地产投资整体仍然保持增长的趋势，但是经济的下行使得房地产投资增幅下降较为明显。4、城镇居民人均可支配收入快速增长2003-2008年珠海市城镇居民家庭人均收支情况（单位：元）——数据来源：珠海市统计局·2008年珠海市居民消费价格总指数累计上涨4.6%，涨幅比去年上升0.6个百分点。城镇居民人均可支配收入首次突破2万元，同比增长8.6%，增幅相比去年减少0.6个百分点。·经济环境的不确定性，使居民消费支出缩减，2008年珠海城镇居民人均消费支出同比下降5.2个百分点。其中，受房地产行情低迷的影响，置业观望明显，居住类人均消费为980元，同比下降达30%。5、人口规模珠海市城市总人口、户籍人口增长情况（万人）——数据来源：珠海市统计局珠海市常住人口数量及城市户籍人口数呈逐年平稳增长态势，2008年购房入户的取消将对珠海的户籍人口数产生一定的影响，这一影响将在2009年开始显现。三、珠海市房地产发展历程珠海房地产市场发展走势图萌芽期（1980-1987年）·1980年8月珠海设立经济特区，由于大批的人才引进，住房需求增加，政府组建了一批房产开发公司，全市各单位也参与建设自用房。由于土地属划拨性质，还不属于真正意义上的房地产开发。当时外销的商品房只有少量，购买对象大多是港澳人士与外商。1987年全市仅销售商品房251套，面积2.2万平方米。快速发展期（1988-1995年）·1988年初，珠海市政府为规范土地管理工作，实现土地合理利用，开始在全市范围内实施“五个统一”，变土地的无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，房地产作为商品的概念逐渐引入了开发建设之中，并出现较大数量可供销售的商品房屋。1990年全市商品房交易面积达17.6万平方米。1992年邓小平南巡后珠海房地产开始出现过热现象。1995年全市完成的房地产开发投资达到了26亿元的历史最高值，同时，由于银根紧缩，许多楼盘“烂尾”，这一年底全市空置商品房达93.7万平方米。调整恢复期（1996-2000年）·这一时期是珠海房地产业在短暂的调整后走向恢复的过程。“房地产热”过后，珠海房地产投资行为趋于冷静，1996年的房地产开发投资回落至16亿元。1998年7月珠海被联合国人居中心授予“国际改善居住环境最佳范例奖”，城市知名度大增，吸引力不断加强，使这一年全市新建商品房销售首次突破100万平方米的大关，但与此同时，由于多年的沉淀，市场积压的空置商品房达152万平方米。平稳发展期（2000-2003年）·从2000年起，珠海停止住房实物分配，实行住房分配货币化，住房供应从过去的商品房与福利房并存的双轨制，转向以商品房供应为主。这一政策实施，为房地产业的进一步发展创造了市场空间。2001年珠海市政府启动城中旧村改造，为了使它能在三年内改造完成并且为市场所消化，政府出台其它商用土地停止出让和开工建设的政策，由于旧村改造商品房供应市场有限，使整个市场得以消化存量、发展平稳。2004年起珠海市重新有序开放市场。高速发展期（2004-2007年）·随着珠海经济的日趋发展，且有广珠轻轨、港珠澳大桥、广珠铁路等一系列重大建设相继付诸实施，珠海的城市发展前景备受看好，同时，在全国经济保持高速增长，房地产行情一片大好的形势之下，珠海的房地产市场出现又一波高速发展的势头。2007年珠海全市房地产开发投资总额达130亿元的罕见高度，而当年的商品房销售面达321万平方米，创历史最高记录。面对经济发展过热、房地产泡沫高涨的严峻形势，国家的宏观调控表现出前所未有的力度，“9·27新政”成为房地产市场的一道分水岭。调整期（2008年至今）·2008年是中国不平凡的一年，奥运会如期而至，自然灾害频现，而房地产市场的拐点已是不争的事实。随着全球金融危机的爆发，中国经济增长放缓，资本市场一蹶不振，消费者资产严重缩水，传导到房地产市场，表现为楼市成交低迷、房价下调，市场信心明显受挫，因此，房地产经过一轮的疯狂飞涨后终于开始朝理性回归。珠海楼市受全国大环境的影响也进入调整期，特别是“4·20”购房入户的叫停，更为珠海楼市蒙上一层挥之不去的阴影。四、小结·珠海市新城市规划，逐步展现出成熟的一面，各板块功能分区更加明晰，相互之间的协调更趋合理，对房地产开发定位有一定的指导意义。·2008年珠海经济保持较高的增长，但是增幅出现放缓的迹象。房地产投资增长速度开始下滑