仪征房地产进入可行性分析

仪征房地产准入性研究报告2010-11-12区域及地块评估市场环境分析房地产格局结论市场环境分析仪征概况仪征市是扬州市代管的一个县级市，位于江苏省中西部，地处长江三角洲的顶端，是宁、镇、扬“银三角”地区的几何中心。长江岸线27公里，直顺稳定、深泓临岸是理想的建港岸线，长江、运河两条大动脉以及贯穿市区北部的宁通高速公路,组成了水陆交通网，并随着镇扬大桥和宁启铁路的兴建，仪征与上海、南京、扬州、镇江等大中城市的距离近在咫尺之间具有独特的地理优势，是江苏省五大重点经济发展带之一。新型的全国重要的化纤、汽车、化工工业基地，发展中的滨江城市崛起于长江中下游北岸经济环境分析仪征GDP总量变化趋势y=24.019xR2=0.9377050100150200250300GDP（亿元）56.6761.1271.6988.1106.02130.1162.5200.64227.292001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2001年以来仪征的经济一直都呈现稳定发展的趋势，2005年开始进入高速发展期。至2009年，生产总值同比增长13.5%。增速同比2008年低了0.4%个百分点。运用回归分析可以得出，2010年-2011年仪征DGP增幅将逐渐减缓。近年来GDP增长趋势由高速发展趋势开始逐渐减缓，进入高速发展后稳定阶段固定资产投资情况仪征GDP以及固定资产投资情况0501001502002500%10%20%30%40%50%60%GDP（亿元）56.6761.1271.6988.1106.02130.1162.5200.64227.29固定资产（亿元）20.0329.1734.5846.6465.1178.59111.85150.69165.75固定资产增长率53%45.60%18.60%34.90%39.60%20.30%42.30%34.70%30.80%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年受金融危机影响，部分行业和企业效益下降，造成仪征市经济增长速度有所放缓；产业结构不够合理，固定资产投资近两年明显下降，与GDP的稳步上涨趋势不协调现象明显，存在一定的消费隐患。固定投资比例逐年增长，经济投资势头涌现房地产投资情况仪征市房地产投资与固定投资之比例0204060801001201401601800%5%10%15%20%25%30%固定资产投资20.0329.1734.5840.6165.1178.59111.85150.69165.75房地产投资0.993.174.519.68.447.876.128.58.28占比5%11%13%24%13%10%5%6%5%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年仪征市从2002年开始固定资产投资开始大幅度上扬，但是房地产投资却字啊逐渐下调，这充分表明了仪征城市产业发展结构失调。城市部分功能缺失导致了房地产行业受到抑制。同时固定资产的投资没有拉动城市的消费潜力。社会财富没有实质性的增长。到2008年，这种产业结构失调的情况有所缓解，房地产投资也随之有一定幅度的增长。仪征产业结构特性决定了近两年内房地产投资虽然会有一个增幅，暂时不会成为城市的主流产业，所以该市的土地价值近期增幅有限人均GDP情况人均仪征GDP变化趋势050001000015000200002500030000350004000045000-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%人均GDP（元）95171026412069148521787522388279593541141153固定资产增长率-11.70%7.85%17.59%23.06%20.35%25.25%24.88%26.65%16.22%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年3000US＄4500US＄6000US＄8000US＄转型启动期快速发展期平稳发展期仪征城市发展特殊性决定了西部仪化工业GDP贡献及扬州工业园，占全市26%。剔除仪化GDP贡献值，加上仪征城市面貌和经济推进情况来看，仪征静态人均GDP应该在4300-4400美元左右；仪征房产处在由转型启动期向快速发展期过渡阶段。是一个良好的房产投资进入的契机人均可支配收入情况人均仪征可支配收入050001000015000200000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人均可支配收入992711422133901583417861增长率20.35%15.10%17.20%18.30%12.80%200520062007200820092009年全年城镇居民人均可支配收入17861元，人均消费性支出11126元，其中食品支出占人均消费支出比重为36.8%，文教娱乐服务支出占人均消费支出比重为22.7%。仪征城镇居民实际可支配支出用于储蓄及投资比重比较大，说明该市居民住房消费潜力还是比较明显的。仪征恩格尔系数变化趋势34.00%36.00%38.00%40.00%42.00%恩格尔系数41.30%40.20%38.80%36.80%2006200720082009按一般通用算法，当恩格尔系数在40%时，该城市的住房消费在消费结构中比重可以达到15%-20%，目前仪征的恩格尔系数已经连续两年在40%以下，并呈逐年下降趋势，说明仪征的房产行业还有较大发展空间城市人口情况仪征市人口变化趋势550000560000570000580000590000600000-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%全市人口595514593533593550592758593218597031597068567976566013增幅%-0.30%0.00%-0.10%0.10%0.60%0.00%-4.90%-0.30%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年仪征市人口历年变化并不明显，从2002年到2007年总体呈缓慢上涨趋势，而2008年及2008年两年，人口甚至出现了负增长状态，说明了仪征市的外来人口率非常低，这也将导致仪征市刚性购房需求市场极小。仪征市人口结构特点决定了该市大部分购房人群将集中在改善居住条件的二、三次置业者。而目前政策调控的集中针对人群便是二次以上置业人群，对于仪征的房产市场影响会比较明显。支柱产业园区现有企业57家。作为上汽集团重要的自主品牌生产基地，园区拥有上海汽车乘用车仪征分公司、上海汇众轻型客车厂2家整车企业，引进了荣威、双龙和伊思坦纳三个整车生产平台，形成了20万辆整车生产能力。仪征经济开发区两大园区组成仪征工业产业支柱，也是房地产行业置业群体的可靠保障之一城市规划2020年，城镇人口50万，城区面积50平方公里目前仪征城镇人口27.07万，城区面积37平方公里，下一步以建设生态型现代滨江工业城市为统领，融入宁镇同城化发展。城东南规划15.25平方公里新城城市向东发展，与扬州同城化，依托扬州化工园为主体的西部石油化工经济区和以开发区、汽车工业园为主体的东部车船制造和新兴产业经济区，在老城区东南区域，打造一个首期规划15.25平方公里的现在滨江新城，启动了城东80万平米的征地、拆迁工作。创建国家生态市人居品质建设亲水态城：城南滨江公园、扬子江公园打造沿江风光带；城东推进红旗河景观、东园湿地公园城中仪城河、镜湖、大浦塘、荷花池、伴池打造生态城建设特色生态镇：大仪、谢集镇、新集镇、刘集镇、青山镇、月塘乡、枣林湾等因地制宜，建设特色乡镇。东拓西联，南优北控，打造现代化滨江生态工业城市1、仪征城市规划方向是向东、向南发展，本案所处区域作为滨江新区，区域配套成熟尚需时日2、本案距离中心区仅2公里，房价易与城区接轨，具有操作可行性城市规划宏观城市总结•仪征GDP由快速增长期逐渐进入平缓发展期•房地产投资短期内无法成为仪征主流产业，土地增值有限•房地产行业正处在转型启动期到快速发展期的过渡阶段。•城市向南、向东发展，与南京和扬州接轨，城市一体化进程加快•居民住房消费潜力客观存在房地产发展的基础良好，尤其是几大经济支柱产业的发展将带动房地产行业的繁荣房地产市场格局宏观政策调控政策基本可分为：1、土地市场调控；2、弹性需求调控、3、流通渠道的调控。从目前执行情况上来看，一二线城市影响明显，三线城市影响力较弱。而对于县级城市的影响力可能更加体现在舆论上的压力，实际影响不大。中国正处于加息周期新政9月新政4月新国十条主要内容特点主要内容特点个人房贷首套房首付款30%以上无户型差异套型面积90平米以下不得低于20%，90平米以上不得低于30%有户型差异二套房严格执行首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍要求严格执行首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍抑制投机、投资三套房暂停发第三套及以上住房贷款全国适用首付款和贷款利率大幅提高，部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款灵活执行保障性住房加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的监督考核力度强化落实确保完成2010年建设保障性住房300万套具体目标限购房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民购房套数对部分城市提出要求地方可根据实际情况，采取临时性限购的措施执行灵活9月新增政策商业银行对不执行差异化信贷的商业银行，一经查实严肃处理税收支持公共租赁住房建设，对个人购买90平米以下住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减免1%税率征收契税11月3日住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发通知：买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。规定第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这也是金融危机之后，中国首次加息。楼市调控继续延伸，继续加大对投资的遏制宏观政策版块分布情况中心区：政治经济聚集区，商业发展快，传统老城区城东区：城市未来发展主流方向，东进和扬州接轨开发区：传统开发区，仪征化纤等企业在内，污染环境大，目前项目少汽车工业园区：新型产业聚集区，低污染，附加值高，具有潜在的人口导入潜力。滨江生活区：以开发区和长江作为引擎，打造滨江生活带，未来城市高端居住区滨江生活区中心区城东区汽车工业园区开发区根据区域属性，划分5大板块房产市场特点城东、汽车工业园板块目前是热点1、人居集中：城市向东规划的引导以及上海大众的落户，城东城北两版块成为新的人居聚集地。2、交易集中：2010年7月全市成交3.73万平米，城东2.08万平米，占55.7%；城北1.09万平米，占25.22%。3、楼盘集中：去年三季度新开楼盘扬州家园、宇斯浦国际花园以及新入市的和景印象城、东城水岸，加上先期开发的奥林匹克花园、水木阳光乡镇区域日趋活跃1、村组农民向集镇集中2、扬州人流向市郊高端物业流动：尤其以新集镇、刘集镇为主，两镇开发的多为别墅物业类型，主要客户来源于扬州市区。项目以点为主，最少仅10亩，目前最大楼盘仅30多万平米，综合配套差，项目品位普遍不高开发体量小，大盘暂无仪征近三年土地成交情况58.07111.6337.023.3210.332.451.161.341.180204060801001202008年2009年20010年1.051.11.151.21.251.31.351.4占地面积（万平米）成交价格(亿元)容积率2008年下半年受金融危机影响，大多企业无用地意愿，土地成交大幅度萎缩。20