ID193-非均衡理论下的住宅市场行为人决策方式初探

非均衡理论下的住宅市场行为人决策方式初探王万力（上海立信会计学院工商管理学院，上海，201620）摘要：随着我国住宅产业市场化程度的提高，我国住宅市场呈现出市场和计划的二元经济模式。利于经济增长的市场模式和促进社会和谐的计划模式造成了各级政府在引导住宅产业发展中的抉择困难。本文试图通过考察住宅市场各个行为人在受到就业前景、房价预期、政府干预等不同约束条件下的行为反应，进而分析这些行为变动对于住宅市场的供求和价格可能存在的影响，从而得到住宅市场约束条件对市场供求和价格影响的方向和程度，以便于行为人各方提高的市场变动预见能力。关键词：非均衡、住宅市场行为人、决策方式一、前言改革开放以来，中国经济逐渐由计划转向市场，计划经济所占的份额越来越少，部分产业已经完全市场化。但是住宅产业是国民经济的重要支柱产业，关系国计民生，完全市场化会造成住宅产业发展的波动太大从而影响整个国民经济的健康平稳发展。同时，我国土地属国家所有，新增住宅用地的出让由政府进行规划，由于现阶段我国的住宅产业远未饱和，住宅增量市场仍然大于存量市场。大部分地区，经济适用房和廉租房的建设已成规模或者在不久的将来会一定程度上影响市场的供求，因此，我国住宅市场呈现出二元经济的模式（即计划和市场混合体制）。在这种二元经济模式下，住宅供给部门不但包括计划体制下的计划住宅开发部门还存在大量的商品住宅开发企业（开发商），并且随着住宅市场的发展完善住宅的市场供给的比例不断增加，住宅商品化已经成为住宅市场的主要供给方式。同样，在以市场化供给为主的经济中，市场行为人购买能力、购买动机存在差异也直接造成了其各自需求方式、需求数量的不同。按照市场行为人住房消费方式的不同，可以分为租赁型住房需求、自住型购房需求以及投资型购房需求。政府部门对于住宅市场发展方向的认识一直处于矛盾的调和之中。一方面，促和谐、保稳定的政治目标使得政府部门要抑制房价过度增长，并通过保障性住房建设实现人人有房住、缩小住房水平的差距；另一方面，促经济、保增长的经济目标要求住宅产业能够快速发展以带动关联产业乃至整个国民经济保持适度增长，基于此，地价上涨、房价上升、新建商品住宅面积扩张、一定程度的投资投机行为都是必要的且不可避免的市场现象。中央和地方各级政府对两方面目标的理解方式、价值取向、行为偏好也间接引导了住宅市场供求力量和价格趋势的变化。住宅市场行为人决策模型的建模初衷在于通过考察住宅市场各个行为人在不同约束条件下的行为反应，进而分析这些行为变动对于住宅市场的供求和价格可能存在的影响，从而得到住宅市场约束条件对市场供求和价格影响的方向和程度。二、模型的构建基于以下的前提假设，我们构建一个三方行为人的住宅市场优化决策模型：（1）模型的讨论的经济体中包含三个市场，分别是住宅市场、其他市场和劳动市场；五个行为人，分别是开发商、计划住宅开发部门、其他行业生产企业以及政府和居民户。（2）关于住宅市场中的数量约束。对于开发商而言，住宅市场中可能出现的数量约束主要有两种：一是凯恩斯失业均衡所描述的状态——居民购买不旺，住宅市场明显供大于求，即出现由于居民收入减少而对住宅市场的溢出效应；再者，对于整个住宅市场而言，土地由于其不可再生性和计划配置成为整个市场的供给和需求不可逾越的数量制约。在模型的分析中，我们假设按照计划方式进行的经济适用房和廉租房的生产仍然存在，同时，受到市场调节的计划外生产占相当大比例。（3）假设住宅市场中的经济适用房和廉租房的供给为计划生产，进行计划生产的住宅开发部门具有以下形式的生产函数：min(,/,/)pppppYKLX（1）其中，pY表示计划住宅生产部门产出的住宅单位数；pK是用于计划住宅生产的资金单位数；pL是用于计划住宅生产的劳动力数量；pX是用于计划住宅生产的土地面积；是资本—产出系数，表示一个单位的资金用于住宅生产所能产出的住宅产品面积；和p[1]是劳动和土地的投入—产出系数，分别表示生产一单位面积的住宅产品所需求的劳动力和土地。在模型的分析中，我们假定计划生产的土地由国家单独供应，可以得到满足。因此，计划生产中最主要的要素是资本和劳动。（4）住宅市场中，除了计划生产部门之外，进行计划外生产的开发商占据绝对优势。开发商决定劳动投入时，首先考虑的是劳动的成本和劳动所带来收益的比较，即：通过劳动的边际生产率和工资相等的原则来决定就业。假定其生产函数如下：(,)mmmYFKL（2）由于土地供给的数量约束，开发商的生产函数必须表示这一瓶颈：min[/,(,)]mmmmmYXFKL[2]（3）其中，mK是开发商所拥有的资本数量；mL是开发商所雇用的劳动力。mX是开发商所能获得的土地；m是土地的投入—产出系数，表示开发单位面积的住宅产品所需的土地数量；mX是开发商获得土地数量的上限。（5）此模型重点探讨住宅产业的非均衡状况，假定其他产业的供求变动与住宅产业趋势相同，其他产业的工资水平与非计划住宅部门的工资水平相同，变动趋势也相同。[1]由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。[2]这个式子表示当住宅生产中的各种投入品都很充裕时，其生产水平就由生产函数决定；但当某种投入品短缺而成为瓶颈投入品时，产量就由这种瓶颈投入品来决定。(,)YFKL（4）（6）假定居民户对他们所支配的闲暇时间没有效用，即劳动不存在负效用。（7）住宅市场中，制约市场发展的原因可能是由于供给不足，这是由资本紧缺和土地有限等因素造成的；也可能是由需求不足造成的。需求不足所导致的住宅市场供过于求及企业倒闭、工人失业等连锁反应也极大地影响了住宅市场乃至国民经济的健康平稳发展。这正是一种典型的凯恩斯主义失业现象。这里假设商品住宅价格和工人工资等价格变量具有向下变动的刚性：mmppWW[3]（5）上述假设表示：当开发商面临消费者信心下降、市场需求严重不足的时候，对企业内部的调整主要是重新规划开发计划、减少劳动和资本的投入。尽管房价会下跌、行业内工资也会下调，但是这种价格调整的速度远远不如供给量的调整来得快。通常情况下，空置和烂尾房的增多将迫使开发商裁员。三、开发部门的最优供给决策由于住宅市场同时存在计划和市场两条供给途径，因此对住宅开发部门最优供给决策的研究应该从住宅计划开发部门和住宅开发企业（开发商）两个角度进行。1.计划住宅开发部门的最优供给决策计划住宅开发部门的生产函数为min(,/,/)pppppYKLX（6）其中，pY表示计划住宅生产部门产出的住宅单位面积；pK是用于计划住宅生产的资金单位数；是资本—产出系数，表示一个单位的资金用于住宅生产所能产出的住宅单位面积；pL是用于计划住宅生产的劳动力数量；[3]此处指工资黏性是一种普遍现象。pX是用于计划住宅生产的土地面积；和p[4]是劳动和土地的投入—产出系数，分别表示生产一单位面积的住宅产品所需求的劳动力和土地的数量。假设这个生产函数中的三种生产要素（资本、劳动和土地）是不可替代的互补要素，收益为常数，即：平均收益等于边际收益。一般来说，经济适用房和廉租房等保障性住房的建设用地由政府特供，所以这一部门的土地供给不受限制；普遍而言，计划住宅开发部门的劳动力得到的收入会比较稳定，因此这一部门的劳动供给也不受限制。因此，这一部门的生产水平就由固定资本的数量决定：ppYK（7）计划住宅开发部门产品（保障性住房）的总需求由两部分构成：居民户对经济适用房的消费需求和政府对廉租房的计划投资需求。假定保障性住宅价格低于市场均衡价格，因此对这类住房的需求总是大于供给。因此，dpgpCIK（8）其中，dpC表示居民户对经济适用房的消费需求单位面积；gI表示政府部门的廉租房投资计划需求单位面积计划者必须进行配置使得供需一致：pgpCIK（9）其中，pC是计划配置下供求平衡时的居民户对保障性住宅的需求单位面积。在这一部门中，资本市场的限制造成了保障性住宅市场的超额需求，政府部门的干预使得部分家庭遭受配额限制，同时保障性住宅的供不应求也推动这类住宅价格呈现不断上升的趋势。2.商品住宅开发部门的最优供给决策商品住宅开发企业产出函数在商品住宅开发中，商品住宅开发企业的产出除了受到资金和劳动力的约[4]由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。束，最可能受到土地供给的制约，其产出的住宅单位面积取决于土地供给和商品住宅开发企业自身的生产能力，可以表示为如下函数：min[/,(,)]mmmmmYXFKL（10）其中，mY表示商品住宅开发部门产出的住宅单位面积；mX是用于商品住宅生产的土地面积；m[5]是土地的投入—产出系数，分别表示生产一单位面积的商品住宅所需求的土地面积；mK是用于商品住宅生产的资金单位数；mL是用于商品住宅生产的劳动力数量；(,)mmFKL是商品住宅开发企业的生产函数。mK和mL是不可替代的生产要素，mX是瓶颈投入品—土地，假定这个生产函数具有通常的性质：()0mFK，()0mFL（11）22()0mFK，22()0mFL，2()0mmFLK（12）商品住宅开发企业生产目标函数作为赢利性组织的商品住宅开发企业，其生产目标是实现利润最大化，假设其目标实现可能受到土地供给和住宅需求两方面因素的制约。如果商品住宅开发企业的利润增长受到土地获取量的限制，即：mmmXY（13）其中，mmmYX是规划条件下开发mY住宅需要的土地；mX是商品住宅开发部门所能获得的土地的上限，上式也可以表示为：mmXX（14）[5]m由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。如果商品住宅开发企业的利润增长受到来自商品住宅的需求不足，则：dmmYY（15）其中，dmY表示居民家庭需求的商品住宅单位面积。房地产业是一个周期性较强的产业，在房价看跌的时候，商品住宅市场往往存在需求不足的情况。在上述约束的前提下，追求利润最大化的开发商的生产目的可以简单表示为：max()mmmmmmpYWLX（16）满足：min[/,(,)]mmmmmmmdmmYXFKLXXYY（17）其中，mY表示商品住宅开发部门产出的住宅单位面积；mp表示单位面积商品住宅的价格；mW是商品住宅生产劳动力的人均工资；mL是用于商品住宅生产的劳动力数量；m表示地价，即：土地的招拍挂价格；[6]mX是用于商品住宅生产的土地面积；m[7]是土地的投入—产出系数，分别表示生产一单位面积的商品住宅所需求的土地面积；mK是用于商品住宅生产的资金单位数；(,)mmFKL是商品住宅开发企业的生产函数；mX是商品住宅开发部门所能获得的土地的上限；dmY表示居民家庭需求的商品住宅单位面积。求解上述最优规划，可能出现以下几种情况：[6]2007年《物权法》明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。[7]m由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。第一种情况：开发商既不受市场需求约束，也不受土地的约束；开发商的土地数量满足等式：mmmXY。这种情况下，开发商的规划可以表示为：max()mmmmmmpYWL（18）满足：(,)mmmYFKL（19）从上述最优规划可以看出，在不受数量约束的情况下，开发商只需提高开发量就可以实现利润最大化，而提高开发量的关键在于资金，因此这一时期对资金的追逐成为开发商的主要目标。第一种情况下，社会整体经济形势乐观，住宅产业发展处于上升时期，住宅开发、购买资金成本较低，房价较为稳定，政府部门对土地供给的控制较为宽松，市场呈现供求两旺、价格稳中有升的态势。第二种情况：开发商的开发面积受到土地供给的限制，这时开发商的最优规划可以表示为：max()mmmmmmpYWL（20）满足：(,)mmmmmmYFKLXY（21）第二种情况下，开发商的生产能力受到土地供给的限制，部分生产能力不能充分发挥。因此，资金充裕的开发商会加大土地的囤积，以求突破这一瓶颈，达到第一种情况的状态；资金短缺但是有土地存