深圳住宅”偷面积”招数

深圳住宅“偷面积”招数运营管理部收集整理2014年3月——那些年我们曾经“偷”过的面积“方法论”•住宅产品创新的一招是“偷面积”。所谓“偷面积”，就是钻《建筑面积计算方法》的空子，将可以不计如建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。•产品创新，一个实用的方式，就是“偷面积”的创新3深圳市场的“偷面积”项目•万科“万科城”、“17英里”的半地下室•佳兆业“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗•佳兆业“桂芳园”、“可园”的隐藏式衣橱•招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗梁•京地“海世界”的过道花园和露台花园•中信地产“中信红树湾”的空中院馆•金光华“新天地”的6米高入户花园和客厅偷面积•金众“香诗美林”的共享梯厅•百安隆“阳光新干线”的生活阳台4“万科城”的地下秘密其钻的空子是住宅建筑正负零之下不计入面积6•万科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送•在TOWNHOUSE一层，有楼梯可以直下半地下室7半地下室可以采光半地下室层净高约2.4米，估计层高在2.6米8由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件室内采光还是很不错的9Text宽景HOUSE的一楼单位从天井看，每户就象是一楼的复式房宽景HOUSE的一楼单位的半地下室有两房一厅的面积10Text宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一房宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一厅11Text宽景HOUSE的一楼单位半地下室之二房宽景HOUSE的一楼单位半地下室之二房12Text宽景HOUSE的二楼单位，居然也有专用楼梯直下半地下室（穿过一楼）！被送了半地下室约50多平方米宽景HOUSE的二楼单位通过直下两层室内楼梯，到达被送的半地下室13Text宽景HOUSE的二楼单位被送的半地下室14Text万科“17英里”的半地下室万科实际上在东海岸的TOWNHOUSE户型中，已经出现过大面积地赠送半地下室空间的案例。在“17英里”TOWNHOUSE户型中，万科仍然乐此不疲，对TOWNHOUSE户型大送特送半地下室15Text万科“17英里”的半地下室万科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室的层高，达到了2.8米，已经和住宅的标准层高相同，在使用上将与标准住宅楼层一样便利16万科的半地下室“偷面积”,事实上其层高多在2.2米以上，其钻的空子不是“低于2.2米的空间不计建筑面积”条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的不计入建筑面积）。万科的半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光.依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。武功秘籍揭密！！！17“佳兆业”秘籍之一“百变凸窗”佳兆业地产开发的“桂芳园”6期、“可园”都有“可拆卸凸窗”。这些“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。19Text这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）验收和交楼的凸窗打掉凸窗后的样板！20佳兆业“桂芳园”6期、“可园”的这类“可拆卸凸窗”，在其外立面是看不出是凸窗的——外墙与外窗齐平21Text该凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好使用，空间也没有压抑感22Text“桂芳园”和“可园”的“可拆卸凸窗”在拆卸凸窗后的室内空间23“佳兆业”秘籍之二“隐藏式衣橱”佳兆业“桂芳园”、“可园”的“隐藏式衣橱”“桂芳园”、“可园”在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米（钻了“低于2.2米层高不计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，也属“偷面积”的行为25卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。26“可拆卸凸窗”和“隐藏式衣橱”是“桂芳园”、“可园”在市场竞争中的秘密武器，难怪佳兆业地产能够在布吉独霸一方！！！27招商“城市主场”的无敌“步入式凸窗梁”在“城市主场”楼书的户型平面上，在窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线29Text在售楼处的户型模型上，这个进深1.5米步入式凸窗的位置，标明了“送”面积字样30Text这可能是深圳目前最大进深（1.5米）的步入式凸窗了31步入式凸窗的进深越大，所送面积当然也越大。步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于2.2米层高，可以不计入建筑面积）。32“城市主场”的创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间33Text在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）在1.5米的步入式凸窗中，可以打掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构34Text35招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗之梁与“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗有异曲同工之妙——即将低于2.2米的凸窗高度空间，转化成标准层高空间。两者都实现了偷面积，即这些室内平面面积，不计入套内建筑面积36“海世界”的过道花园和露台花园Text在施工现场可以看到一些两层高的预留洞口，有的处于内走廊一侧的入户门边（过道花园），有的处于阳台一侧（露台花园），显然，这些地方是不计入建筑面积的。这些不计入建筑面积的地方，在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积。处于内走廊一侧的入户门边（过道花园）38Text处于阳台一侧（露台花园）39Text这些不计入建筑面积的地方，在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积40“中信红树湾”－“香蜜山”童子功“中信红树湾”以其“空中院馆”为其创新卖点42Text“中信.红树湾”的这种“空中院馆”应该是和“金地.香蜜山”的内院露台异曲同工两者的区别“金地.香蜜山”的内院露台是两层高的，全部不计入建筑面积，“中信.红树湾”的空中院馆是一层高的，需要计一半建筑面积。43Text“中信红树湾”的“空中院馆”虽然只“偷”了一半面积，但还是吸引了消费者购房热点44Text“偷”一半面积的“偷面积”方法，比如“中信红树湾”的“空中院馆”，比如“香蜜山”的“入户花园”，最好在大户型中采用。对于小户型，应该多采用“全部偷面积”的方法，而不宜采用“偷一半面积”的“空中院馆”和“入户花园”；对于中等户型，也应该慎重选用。45金光华“新天地”的6米神功罗湖的小户型楼盘“新天地”之所以热销与其大量的“偷面积”给消费者不无关系。“偷面积”对于小户型住宅十分必要，它使有限的空间得到更高的实用率。小户型公寓“偷面积”正在成为这类商品房的必选动作。“新光华”的“偷面积”，除了时下小户型住宅流行的步入式凸窗（落地凸窗）得到了大量应用外，颇有新意的是其“6米高入户花园”和“客厅偷面积”。47Text“新天地”的“6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积”。左右错层的入户花园（两层高度）48Text近20平方米的入户花园，使得客户感觉得到了实惠“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼49一套85平方米的三房二卫户型，又送了12平方米的入户花园，真不亚于近100平方米的户型50“新天地”有一种新鲜的“偷面积”方法——“客厅偷面积”,在楼书上被称为“可延展客厅”。“客厅偷面积”指的是将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半（据说每家有9平方米）。51在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发展商会组织重新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。在样板房中明显地将“偷的面积”用红色墙面表示。52如此一来，这套原本建筑面积紧54平方米的二房单位，加上“可延展客厅”和“落地凸窗”所“偷”的面积，使用面积将大大超过其建筑面积53金众“香诗美林”的轻功---共享梯厅香诗美林其电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园55Text“香诗美林”的共享梯厅花园也算“偷面积”之举。由于电梯厅露台是两层高度，按照建筑面积计算有关规定，不属于计容积率部分，可以不计入容积率，也属于“偷面积”部分。这部分建筑面积，并没有计入公摊面积，可以给业主带来了额外的实惠。56Text“香诗美林”所“偷的面积”，是下层的共享梯厅花园“香诗美林”的共享梯厅花园也算“偷面积”之举57百安隆“阳光新干线”的必杀绝学——生活阳台2005年元旦，罗湖“阳光新干线”解筹。客户在参观其样板房时都被告知，“阳光新干线”的生活阳台也算是“偷面积”的招数。“阳光新干线”现有的生活阳台在施工图上是空调室外机位，验收后将被改造为生活阳台。59由于空调室外机位不计入建筑面积，改为生活阳台后，可以作为使用面积，起码“偷”了一半面积（阳台只计一半建筑面积）。这种“偷”法，使得每户“偷”了约一个多平方米。虽然所“偷”面积不多，但对于小户型住宅，所“偷”面积是多多益善的。60Text“阳光新干线”每户“偷”都了一个约一个多平方米的生活阳台61结语Text由于政府规划部门对“偷面积”的管制越来越严格，本报告介绍的很多招数已经不适用于当前市场了。但万变不离其宗,仔细体会面积规范,寻找适合项目的应变方法,无非如此。63THEEND！运营管理部64