单身公寓可行性分析

八骏湾7#、8#单身公寓可行性方案分析报告结构项目概况区域属性项目分析公寓现状分析公寓案例分析项目界定业态分析目标客户方案建议经济测算营销推广主题概念媒体组合媒体费用1高新区，东临宁波深水良港--北仑港，南接杭甬高速公路，西靠宁波市区，北连杭州湾跨海大桥，是宁波实施科教强市“一号工程”的重要载体和中国科学院高新技术成果产业化的重要基地.高新区简介国家级、宁波新一轮城市发展的重点区域和技术创新基地区域属性东部新城位于宁波中心城三江片区东部，与三江口老城中心形成“一心二核”城市格局定位未来新的城市中心，将为宁波实现城市发展战略，拉开城市框架，拓展城市空间，提升城市功能，提供一个很好的发展契机。东部新城简介未来城市构架的几何中心，形成“一城二心”的总体空间格局区域属性区域研究双城演义——当“高新区”遇上“东部新城”对我们意味着什么？1999-2009：高科技产业、部分居住功能高新区东部新城2010-2010：政治、商业、商务高新区和东部新城将重新整合，同化江东区，成为集行政、商业、产业、居住、休闲等多元化功能于一体的新的城市“极”区域属性东部新城未来规划无限美好高新产业园区发展日趋成熟城东资源大整合遇见区域研究“双城”已进入融合、发展期，本案运营与城俱进，做大东城项目区域属性宁波国家高新区:高新区是CID（中央产业区）集科研、居住、休闲、教育为一体的重要区域高新区东部新城东部新城:商务和市政中心，商业和金融中心，完善的商业服务、生活休闲。地理优势东部新城和高新区的“纽带”,宁波最具发展活力的区域市政商业金融休闲人才高新产业环境人文居所纽带项目分析主要经济指标项目主要经济指标（除8#楼1F:719.97㎡作为食堂）建筑占地面积1347.41㎡总建筑面积2600.77㎡7#(2层)1F:627.44㎡8#(3层)2F:661.06㎡2F:652.95㎡3F:659.32㎡合计1280.39㎡合计1320.38㎡项目分析8新城实验小学（规划）7新城第一实验学校6台湾长庚医院（筹建）5城市文化广场（在建）4市行政中心（在建）3雷迪森广场（在建）2金融贸易区1国际会展中心17三江超市16华联超市15体育中心14家乐福13维多利亚广场（在建）12外国语学校9院士公园10州际酒店（在建）11高新区管委会教育医疗商业酒店公建行政18泰富广场项目所在位置1975103281261314151617185KM114项目配套周边生活配套规划齐全、集中，品质呈现高端化趋势项目分析项目配套具备丰富的景观资源，周边安静无噪音，但目前生活配套不佳国际金融中心江东科技创业中心能士智能巷辛普地块启新路项目分析①地理位置优越，提升空间巨大；②紧依河支流，景观资源较好；③项目本身拥有一定的客户资源；④项目交通存在缺陷；⑤周边生活配套齐不佳；⑥停车位配备不到位；⑦户型面积过小，单一，无法满足做饭需求。SWOT分析中心城区公寓分布公寓现状分析目前已交付酒店式公寓主要集中在鄞州新区及三江口附近5343403831792560238522620102030405060江东区海曙区江北区鄞州区元/m2/月0500100015002000250030003500元/m27%10%8%11%13%17%0102030405060200620072008200920102011元/m2/月0%5%10%15%20%宁波住宅租赁市场发展健康、平稳，中高档公寓的租金保持较高水平，达到46元/平方米/月，成熟的住宅小区出租率普遍在85%以上，部分品质好的公寓在95%以上。从区域来看，江东区为新开发地块，地理位置优越，新建高档公寓较多，平均租金水平最高，达到53元/平方米/月，一室一厅的60平方米的房源价格约3200元/月（即1.7元/天/平方）。鄞州区块由于可选房源较多，距市中心较远，租金最低，为38元/平方米/月（即1.3元/天/平方）。本项目位于东部新城，租金暂无法达到江东区的平均水平。*选取宁波市区具有代表性的20多个精装修住宅和酒店式公寓项目统计其整租价格，涵盖40-200平方米的各类户型面积；*右轴为60平方米房源的平均价格水平中高档公寓租金公寓平均租金为1.5元/平米/天，年涨幅约9%，出租率在85%以上公寓现状分析公寓现状分析租金价格预测国际都市化的快速发展加快城市化进程，外来人员就业增加住房需求依据一：2020年宁波城市规划城市定位——发挥港口和外贸口岸优势，发展先进制造业、海洋高新技术产业和重化产业；人口规划——2020年城镇人口590万-620万，中心城市人口230万-270万，区域人口保持快速增长，宁波成为浙江沿海地区主要人口迁入地区；自然与人文特色地区——市区余姚江、奉化江、甬江三江地带、余姚慈溪绿心、宁波东部和西南部山林地区依据二：宁波房地产市场的平稳和住宅租赁市场健康发展7%10%8%11%13%15%0102030405060200620072008200920102011元/m2/月0%5%10%15%20%公寓现状分析2006-2011年租金发展，每年的递增比率在5%-15%之间租金价格预测5%8%7%11%15%18%20%24%25%020406080100201220132014201520162017201820192020元/m2/月0%5%10%15%20%25%30%依据三：人民币的升值和通货膨胀经济宏观来言，宁波连续10多年GDP保持8%以上高速增长，加之通胀和加息的预期，住宅购买力降低，住宅的投资回报率低，房租上涨成为必然趋势。公寓现状分析租金价格预测对中国未来经济的良好预期使得房租的投资收益比快速上升项目位置：北邻杨木碶路，南邻通途路绿化带项目户数：共1800户（一期396户、二期320户）占地面积：37524㎡总建筑面积：243000㎡开盘时间：2010年12月18日、下一批预计2011年4月推出房源：推出首批394套层高：2.9米面积范围：30-125平米、主力户型70-90平米价格情况：9080-15900元/㎡，均价13000元/㎡装修标准：2000元/㎡销售情况：开盘当天394套公寓全部售罄户型面积（㎡）33-4169-7684-92合计套数（套）13216599396签约套数12515489368签约率32%39%22%93%户型面积（㎡）4979-8192合计套数（套）6419264320占比20%60%20%100%一期3#楼二期4#楼公寓案例分析和美城四幢小高层单身公寓1-2层为商业用房商业街区公寓案例分析21码头项目位置：海曙新星路与丽园北路交界处占地面积：约4.8万㎡总建筑面积：约13万㎡项目户数：公寓1226套开盘时间：2010年8月22日面积范围：30-50平米价格情况：9080-15900元/㎡，均价13000元/㎡装修标准：2000元/㎡（平层）；3000元/平米（复式）销售情况：公寓全部售罄，目前在售商铺户型面积（㎡）开间（米）进深（米）层高（米）得房率产品特点市场接受度Ra户型403.68.4375.6%户型较狭长，采光与通风性不强；客厅与卧室连通，扩大空间感。较低Ea户型304.25.7379.8%户型方正，利用率高面积小，无独立客厅；较低Ea户型1室1厅1卫1厨30㎡Ra户型1室1厅1卫1厨40㎡公寓案例分析21码头开发商迪赛置业项目规模占地9766平米，总建41344平米（地上总建34181平米），共598套建筑形态1幢22层单身公寓产品属性40年产权单身公寓（办公楼转型）开盘时间2010.11.17销售均价18000元/㎡装修标准3000元/㎡销售情况销售率70%，签约率57%预计交付时间2012.1容积率3.5层高3-5层层高3.3米，6-22层4.5米户型范围主力面积47-54平米位置建筑面积实际建筑面积套数配比边套54约73㎡（无挑空）8013.38%中间套47约66平米（客厅部分挑空）51886.62%公寓案例分析金东岸项目金.东岸楼层6梯29户VS边套开间4.94米，进深7.7米，客厅4.9米挑空；中间套开间4米，进深7.7米，客厅4.9米挑空；公寓案例分析金东岸开发商亚历山大置业项目规模占地22407平米，总建83940平米；公寓面积22282平米，共601套建筑形态高层底商+单身公寓产品属性40年产权单身公寓开盘时间2010.4.10交付时间2012-5销售价格18000元/㎡装修标准2000元/㎡总套数601套销售情况销售率95%，签约率89%容积率2.5层高3.1米户型范围31-42㎡备注钱湖天地分有港式、简欧式和地中海三种装修风格，消费者可自由选择公寓案例分析钱湖云庭朝北B户型31㎡朝南A户型42㎡特点：大面积落地玻璃窗，采光性好，开放式卧室与客厅相通，增加空间感。特点：户型面宽较大，结构方正，利用率高，功能齐全公寓案例分析钱湖云庭物业类别：住宅、单身公寓、商铺物业地址：高新区丹桂路与院士路交汇处开盘时间：住宅2010年7月17日、公寓预计2011年年中销售均价：住宅17000元/平米、公寓未定装修标准：未定公寓户型面积：30-50㎡层高：平层3米、复式4.5米绿化率:30%开发商:奥丽赛置业公寓套数:461套住宅公寓公寓案例分析凤凰水岸•平层D2户型•建筑面积:40.61平米•特点：户型开间小、进深长，通风采光受影响；带有生活阳台附加值高。•平层I户型•建筑面积:29平米•特点：居家功能齐全，带有大型生活阳台，附加值高。公寓案例分析凤凰水岸报告结构项目概况区域属性项目分析公寓现状分析公寓案例分析项目界定业态分析目标客户方案建议经济测算营销推广主题概念媒体组合媒体费用2业态规划本案将打造成“酒店式”、“拎包入住”中高档公寓进行出租业态建议业态建议本案将做成精装单身公寓109个房间，相当于小型经济酒店体量业态建议楼幢楼层面积(㎡)房间数(间)楼幢楼层面积(㎡)房间数(间)7#1F627.44218#1F719.9702F652.95222F661.0603F652.95223F659.320合计1933.3465合计2040.350备注：（1）有线电视/电脑机房配置在7#楼1层，占据一个房间；（2）7#楼现为3层，2层为隔层；（3）食堂设置在8#楼一层，若园区办公全部入住，无法满足用餐高峰期要求，根据初步估计即便做成快餐类形式，最多可容纳就餐人数人。客户篇目标客户80后的城市青年白领是单身公寓主要的消费人群处在人生的过渡阶段：工作年限较短，储蓄不多，70%选择租赁住房的方式度过从单身到成家立业的人生阶段受过良好的教育，拥有高学历、稳定收入，对事业、物质生活都持有较高的追求和标准私密性要求高：大部分都是独生子女，有较强的独立意识，渴望拥有独立、自由的私人空间经济性与安全性：单身公寓比包租招待所、宾馆省钱、方便；规范化监督和管理更顺应了对居住安全的要求灵活性和实用性：偏好紧凑、实用的户型，多数青睐中小户型，LOFT、单身公寓；在配套设施中，对健身、餐饮类配套的关注度最高只要大交通跟得上，对房源所处区域的接受能力比较强目标客户20-23岁,18%23-30岁,79%35岁以上,0%31-35岁,3%23-30岁20-23岁31-35岁35岁以上同事,12%朋友,23%家人,26%一个人,39%同事朋友一个人家人根据以上信息我们选择的目标客户群是离乡人群。常居住出租房并且年龄在20-30岁的人群。公寓市场宁波单身公寓市场调查公寓租赁市场会展中心科创中心金融中心新天地以国企和事业单位为主，金融国际中心是以金融行业公司为主，80后约60%，30-45岁占40%，消费人群相对的档次较高以外贸和货代单企业服务位为主，消费人群一般为普通白领，公寓需求较大。√以创意型、科技、大学生创业公司为主，80后约占90%，收入不高，公寓需求一般。本项目八骏湾与项目一体的八骏湾独栋写字楼，主要以外贸、进出口等企业，主要人群为白领，公寓需求较大。以外贸和货代单企业服务位为主，消费人群一般为普通白领，公寓需求较大。目标客户分析