房地产开发项目建筑设计管理与造价控制的互动研究

重庆大学硕士学位论文房地产开发项目建筑设计管理与造价控制的互动研究姓名：孙祥军申请学位级别：硕士专业：管理科学与工程指导教师：张仕廉20051001重庆大学硕士学位论文中文摘要I摘要造价控制在房地产项目开发中的重要性会越来越凸显出来，成本节约的挖潜将成为企业提高赢利能力的重要方面。影响房地产开发项目建设成本最关键的环节在于产品研发阶段的决策和建筑设计，在以往的设计阶段造价控制管理中，多从造价控制的角度出发研究设计阶段的造价控制，较少系统地从建筑设计管理与造价控制两方面互动地进行研究，因此，本文从房地产项目开发设计研发阶段的建筑设计与造价控制的互动关系为研究目标，确立以项目定位为指导标准，从建筑设计的设计流程、控制评价点与造价控制互动的角度来探讨设计的优化和造价的控制问题，建立两者互动控制的机制。房地产产品设计研发过程是将书面自然语言描述的项目定位经过多因素的参与,转化为建筑语汇的形象和技术描述的过程，以市场需求为依据，以项目定位为设计导向，在市场、造价、销售、物业等专业机构和人员的配合下，建筑师和工程师根据建筑设计的工作流程，通过产品定位、建筑策划、总体规划设计、建筑方案设计、初步设计等逐阶段的设计、评价、优化，形成完整的施工图设计的过程，并给予施工阶段的配合。造价控制是在经济层面上对开发成本的约束，造价控制的重点在于产品设计研发过程中的决策和建筑设计阶段，造价控制的目标是以开发项目的定位目标为工作依据，充分体现节约成本，提高性价比的目标。造价的控制不是为控制成本而控制，而是达到产品定位的品质要求，以项目开发的最大收益为目标。要达到造价控制的最大效果，造价控制必须和建筑设计管理密切结合。产品设计研发过程中建筑设计的各个阶段也是造价控制的相应阶段，设计的控制环节、控制目标也是造价控制的关键工作节点，造价控制应和建筑设计共同从达到项目定位战略目标的角度，进行建筑设计管理和造价控制的互动控制，两者是房地产产品创造的一个问题的两个不可分割的方面。根据房地产企业项目开发的现状，应建立相应的产品设计研发过程中建筑设计和造价控制的组织体制，以有效地完成开发目标，其是开发企业获得持久竞争力和做大做强的重要因素之一。关键词：房地产项目开发，建筑设计，造价控制，互动管理重庆大学硕士学位论文英文摘要IIABSTRACTThecostcontrolismoreandmoreimportantinrealestatedevelopment.Savingcostwillbeamainwaytoimprovethecorporation’sabilityofprofit.Themostkeyofaffectingrealestatedevelopmentitem’sconstructioncostconsistsinthedecisioninresearchfulproductandprogrammingofarchitecturedesign.Theformerresearchtocostcontrolmanagementindesignofstagemostlyfromcostfacet,butlessorsystematicallyfromtheprogrammingconstructiondesignmanagementwithcostcontrolbothsidetocarryontheresearchinteractional.Thereforethistexttakeinteractionalrelationofarchitecturedesignandcostcontrolasstudyobject,establishwithitemfixedpositionforguidethestandard,fromdesignprocessandtheinteractionofcontrolevaluationpointandcostcontrol,buildingupbothinteractthecontrolofmechanism.Therealestatedesignanddevelopmentisaprocessthatturnthewrittenprojectintoarchitecturelanguageandtechnicaldescribe.Ittakesthemarketneedsasthebasis.Coordinatewiththepeopleandprofessionalorganizationofmarket,costandsell,architectandengineeraccordingtotheworkprocessofbuildingdesign,makeoutcompletestructuraldrawingthroughdesign,evaluateandimprove,atsametimegivecoordinationinstageofconstrution.Costcontrolistherestrictfortheexploitationofcostontheeconomicfacet.Thedecision-makingintheprocessofdesigninganddevelopingproductandthephaseofprogrammingbuildingdesignarethemainpointsinthecontrolofthecost.Thetargetofcostcontroltakestheorientationoftheexplainingitemforthegistofwork.Itinflectsadequatelysavingcostandimprovingfunction-price-ratioandattainingthequalityrequestofproduct.Accordingtothemosteffectofcostcontrol.Itmustunitetightlywithprogrammingdesignmanage.Intheprocessofproductdesignanddevelop,theeachphaseofprogrammingbuildingdesigniscorrespondtothephaseofcostcontrol.Thetacheofcontrolandpurposeofcontrolarealsothekeyfactorofcostcontrol.Costcontroltogetherwithprogrammingbuildingdesignshouldreachthepointofitemtacticorientationpurpose.Todotheactivecontrolofthedesignmanageandcostcontrol,theyarethetwosidethatcannotbeseparateoftheproblemwhichcausedbytherealestateproduce.重庆大学硕士学位论文英文摘要IIIBasedonthestatusofrealestatecorporation’sitemexploitation,thestructuresystemoftheprogrammingbuildingdesignandcostcontrolofcorrespondingproductdesignanddevelopprocesswillbefounded.Inordertocompletetheexploitationpurposeeffectively.Thatisoneofthemostimportantfactorstoexploitthecorporationwinthepersistentcompetitionforceandtobebiggerandstronger.Keywords:RealEstateDevelopment,BuildingDesign,CostControl,InteractingtheManagement重庆大学硕士学位论文1绪论11绪论从字面上讲，房地产是房产和地产的总称。严格地说，房地产是指土地及其附着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称[1]。对房地产分类的标准很多，如从地上物的类型出发，可分为：空置土地，土地及其地上物。地上物分为建筑物和构筑物，建筑物又可分为住宅物业、工业物业、商业物业等；从房地产的用途出发，可分为居住物业，商业物业、工业物业、旅游房地产、农业房地产、特殊用物业（飞机场、加油站、高尔夫球场等）等[2]。本文所述房地产开发指以经营为目的的城镇居住房地产、商业房地产及其它赢利性房地产（如股份制赢利性医疗卫生设施开发、老年公寓地产开发等）。1.1选题的目的在激烈的市场竞争中，如何生存并不断发展壮大，是绝大多数企业从初创时就孜孜以求的目标。对房地产企业来说，在相同的开发环境中，开发适销对路、适应市场需求的产品和控制好适宜的价格，都是至关重要的因素。无论是实施差异化战略还是低成本战略，性价比因素都是不可回避，关乎企业利润、成长和发展的最直接因素。以市场需求为开发目标，尽可能地减少工程成本，降低市场价格，提高产品的性价比水平，最大限度地提高投资收益，是所有开发企业投资的关注点，同时也是难点。几乎在任何房地产企业投资战略中，建筑设计和成本控制处于极其重要的地位。现代经济社会中，成本控制贯穿于投资的全过程，对于房地产企业来说，成本控制就是房地产开发全过程中有效的工程造价控制，全过程造价控制中，各个开发阶段的造价控制的分布权数是不均匀的，在各阶段中，建筑设计阶段占据了造价控制权数比重的75%~95%[3]，因此，该阶段的造价控制目标是全过程控制的重中之重，关乎着企业的利润目标；同时，房地产设计研发阶段的造价控制和建筑设计又是一对相辅相成的矛盾因素，建筑设计是将企业的开发战略目标形象化、现实化和确定化的过程，是实现市场和产品定位目标的手段，实现企业市场战略目标的工作节点，如何在建筑设计中进行有效的造价控制，又能够不拘泥于为造价控制而控制，既能实现企业战略的产品设计目标，又能在既定定位产品的工程成本限额幅度内达到造价控制目标，提高产品的性价比，使得消费者感到物有所值或物超所值，实现房地产开发的战略意图，是房地产企业饬待解决的问题，同时也是企业成长、发展，立于不败之地的重要战略目标之一。本文根据房地产设计研发阶段的建筑设计和造价控制原理，结合建筑设计和重庆大学硕士学位论文1绪论2造价控制的实际案例，从房地产开发过程中的决策研究阶段的设计参与、建筑设计各个阶段和造价控制互动的角度，来讨论我国房地产业在研发阶段建筑设计与造价互动控制中的管理现状及问题，提出相应的实务操作程序和相应对策。1.2选题的背景二十世纪九十年代初，我国的房地产业刚刚发展起来就进入了一个热火朝天的发展时期。此后十多年中，随着经济的波折起伏，有所涨落，总的趋势是急速发展的。近几年来，更是进入了一个如火如荼的大发展、大整合时期，随着市场经济体制的不断深入发展，国民经济的持续增长，人均收入的不断提高，国家对房地产业政策的完善，市场的越来越趋于理性，使得房地产业从暴利行业逐步趋向微利经营，从目前的迹象看，走向微利经营已经露出了端倪，成为必然的趋势。尤其近两年来，国家加强了房地产业的法规、政策管理，房地产企业如何能在市场上站稳脚跟并不断发展壮大，是绝大多数房地产企业孜孜以求的目标。要实现这一目标,固然需要综合很多因素，不仅需要选择准确的目标市场，精确的产品定位，和强化规划建筑设计管理，同时也需要正确的造价控制与管理。在房地产设计研发过程中，设计和造价是一对矛盾的对立统一体，设计的目标和操作主体与造价的目标和操作主体之间在建筑业的行业细分上具有一定的距离，无论从专业目标上还是从工作目标上都需要以企业的战略目标为导向，设计要以造价为约束条件，造价要以达到产品设计目标为控制准则