天豪广场项目可行性报告（DOC33页）

天豪商业管理有限公司项目可行性报告天豪商业管理有限公司二〇一四年三月天豪商业管理有限公司目录项目概述.........................................................1一、前言.........................................................2二、项目背景....................................................22.1人口环境...................................................22.2政治环境...................................................22.3经济环境...................................................32.4社会文化环境...............................................3三、项目分析....................................................33.1公司简介...................................................33.2项目简介...................................................43.3建筑物状况.................................................43.4配套设施...................................................43.5附属设施...................................................5四、市场分析....................................................54.1区域优势...................................................54.1.1周边环境.................................................54.1.2内部环境.................................................64.2区域劣势...................................................64.2.1竞品分析.................................................64.3潜在机会....................................................74.3.1市场规划.................................................74.3.2消费欲望.................................................74.4区域挑战...................................................74.4.1市场进入.................................................84.4.2区域规范.................................................8五、消费群体分析.............................................85.1目标消费人员组成...........................................85.2目标消费群体定位...........................................8六、项目产品及商户定位.........................................96.1目标市场细分................................................96.2目标产品选择................................................96.3目标产品定位................................................96.4目标商户选择...............................................10七、项目阶段规划.................................................11八、营销推广策略..............................................128.1宣传思路...................................................128.2阶段规划...................................................13九、总平面设计................................................139.1设计方案...........................................289.2平面规划...........................................29十、投资预测................................................3010.1固定资产估算............................................3010.2其他费用..............................................30十一、投资损益简析..............................................3011.1支出简析..............................................3011.2回报因素..............................................30十二、商户收益简析..............................................30天豪商业管理有限公司第1页共14页项目概述一、项目名称：天豪商业管理有限公司二、项目位置：河北省迁安市惠泉大街与燕山大路交汇处人人乐百货四楼三、投资资金估算与筹措1.公司注册资金：100万元。2.项目总投资预计为1520万元。3.资金来源全部由自有资金筹措。4.建筑主体装修工程及配套设备（空调、消防、水电、管道系统等）由迁安天豪商业管理有限公司负责，辅助装修以及营运设备等资金由商户自行筹措。四、项目建设进度项目于2014年3月交付使用2015年5月1日将全面开业营运五、项目财务和经济1.项目预估第一年导入期净利润500万元，成熟期预估年利润800到1000万元。2预计投资回收期为2年。天豪商业管理有限公司2第2页共31页一、前言迁安，河北省百强县级市，县域经济的“领跑者”，依托“京津塘承秦”都市圈的中心位置，辐射三北物流枢纽，其区位优势非常明显。境内铁矿资源丰富，近年来，以“钢铁迁安，绿色迁安”为理念，依托境内资源，沿海大港双重优势，以首钢迁钢公司为龙头，精品钢铁产业蓬勃发展，城乡发展日新月异，相继荣获国家卫生城、国家园林城、中国宜居城市、世界健康城市、中国特色魅力城市。目前，迁安正处于转型跨越的关键时期，以钢铁产业为支撑的资源型经济，一直为迁安带来了荣誉和财富。迁安市根据自己的实际情况，坚持以项目建设为载体，加快产业的适应性调整与战略性调整，在重视钢铁行业稳增长的同时，注重资源整合重组，大力发展第三产业，合理规划区域布局，投资建设五大产业区，累计完成投资300多亿，实现全市生产总值跨千亿，完成全部财政收入超百亿，综合经济实力和基本竞争力十分雄厚。迁安，作为河北省重点培育的精品中等城市之一，科学发展的宏伟蓝图已经绘就。二、项目背景2.1人口环境截止到2014年，迁安市城区面积391平方千米，区域内总人口74.4万，其中城区人口23.5万，乡镇人口约52万，随着经济的不断发展，城镇化趋势加速，预计2015年的城镇人口将要达到50.6万人。而占人口比例大的80，90后社会青年将成为城镇化趋势的主力。2.2政治环境以钢铁产业为支撑的资源型经济，给迁安带来巨大财富的同时也带来不少天豪商业管理有限公司2第3页共31页问题。在经济转型发展的关键时期，转变经济增长方式、推动资源型城市转型已刻不容缓。因此，应国家政策和市场引导下，迁安市政府大力支持餐饮服务业的发展与创新，打造一批餐饮强势品牌，重点围绕高档次、有特色、个性化统筹布局，积极创建一批高档、绿色餐饮服务，改造和新建一批服务完善、具有一定特色和纯绿色的中高档餐饮娱乐企业，推进餐饮企业规模经营，制定服务业行业发展规划，促进餐饮业品牌、技术、文化的科学发展。2.3经济环境2013年，全市实现地区生产总值1005.1亿元，增长11%，财政收入95亿，市区居民人均可支配收入26840元，比上年增长10%，乡镇人均纯收入16210元，比上年增长12%，是第一个GDP破千亿的县级城市，其综合实力和竞争实力十分雄厚，2013年迁安服务行业的税收为181亿元，其餐饮业总收入2.14亿元，未来以区域资源型为主的钢铁迁安，同时以大刀阔斧的企业转型为目标，迁安的城市化水平，商品化水平和劳务社会化水平将更加明显。2.4社会文化环境随着迁安经济的不断发展，人均生活水平逐渐提高，可接受文化程度也显著提高；人员基本素质提高，人生观价值观也随之改变，随之而来的便是消费欲望和消费动机的改变，人们的需求逐渐从基础的生理需求变成安全和社交需求，服务业的发展顺应了区域内长期积累的社会文化心理。三、项目分析3.1公司简介天豪商业管理有限公司，成立于2014年12月20日，注册资金100万元，公司位于迁安市惠泉大街1618号，专业从事房地产项目：招商·销售·管理·营天豪商业管理有限公司2第4页共31页销策划·国内广告制作。公司在商业管理规划咨询、项目品牌形象策划等方面有着非常雄厚的实力，在大力发展餐饮、娱乐的同时，秉承“夯实建设，共同发展”的核心理念，本着“打造绿色平台，实现城市核心”的企业愿景，不断开发新领域，致力成为国内领先的商业运营机构。3.2项目简介“天豪美食娱乐广场”项目位于迁安市最繁华的黄金地段燕山大路与惠泉大街交汇处人人乐百货四楼，位于城市第二大核心CBD中心，规划面积为9990平方米，意向打造以迁安社会时尚青年为主的中高端特色主题餐饮娱乐场所。3.3建筑物状况“美食汇”广场位于人人乐百货主楼四层，地下一层为停车场。停车场使用面积约8673平米，有260个停车位。地上广场停车位40多个,地上一层百货建筑面积约11620平方米，二层百货服装超市约10954平方米，三层服装百货，建筑面积约10540平方米。本案四层规划营业面积近7850多平方米，收货区近300平方米。3.4配套设施水：市政统一供水，科学环保，有政策安全保障。电：高压采用双电源双回路供电。空调：为中央空调，合理规划，统一使用。电梯：二部，地下一层至地上五层。扶梯：四部，地上一层至地上五层。货梯：一部，2吨货梯，满足货物运送。安全通道：七个安全出口，客流集散有序。天豪商业管理有限公司2第5页共31页3.5附属设施1.广场面积约3500平米，方便容纳自行车、电动车、机动车等。2.地下收货区和地上收货区合理规划使用，方便收货车辆出入，独立性好。3.专设垃圾转运站，卫生、无污染，完全符合政府环保要求。四、市场分析4.1区位优