山东鲁商济南国奥城公寓可行性再研究_72PPT

鲁商·国奥城公寓可行性再研究谨呈：山东省鲁商置业有限公司山东百安居置业咨询有限公司2009年4月20日前言：自今年1月份我司与贵公司合作以来，我方已就公寓建设的可行性和公寓产品建议进行了几次提报，并与贵方进行了多次探讨研究，此次探讨我们在原来思考的基础上，做了完善和丰富。因贵公司各位领导工作较忙，同时参加会议的机会很少，故借此次机会做以下汇报。壹贰叁需求市场调查分析公寓可行性再研究公寓产品设计建议需求市场调查分析调查目的：为了能够进一步了解济南写字楼市场的需求情况，特别是小面积商务，以形成对区域写字楼市场较为直观的认知和判断，从而有力的把握区域写字楼市场的需求现状和需求趋势，以便更好的为项目前期工作（主要是6#楼的定位问题）提供市场参考。问卷数量：共320份问卷，有效问卷287份调查对象：中小企业的老板和高管调查地点：济南主要商务区域的办公楼（中档为主），详见附件一调查时间：2月26-28日（周四、周五、周六）调查组织：山东百居安置业咨询有限公司调查人员：百安居市场部人员、山东师范大学房产专业研究生中心区山大路二环东路—经十路高新区玉泉森信数码港大厦嘉恒商务大厦三庆财富中心新闻大厦融基大厦东环国际广场三庆润枫商务大厦中银大厦国华经典大厦山东航空大厦齐鲁软件园大厦中信广场历东商务大厦第一大道齐鲁国际大厦赛博数码广场鸿苑大厦胜利大厦发展大厦华鲁大厦七星吉星大厦调查地点列表为项目户型面积的定位作参考！判断各物业类型的认可度针对独立卫生间的取舍市场对SOH0的认识中央空调还是分户空调针对交房标准的要求区域认知度与认可度调查市场预期价格水平行业界定企业规模判断问卷设置：1、被调查公司以小型企业为主按照本次调查的目的，本次问卷调查主要面向中小型企业，尤其是小型公司。从被调查公司的正常办公的人口数量统计对比上看，10-20人的企业占34%，所占比重最大；其次，20-30人的企业占23%；第三，10人以下的企业占16%；50-100人和30-50人的企业各占9%、7%。分析可以看出，100人以下的小型企业接近占到本次调查企业总量的90%，占本次问卷调查的绝对比重。这是以下其它主要调查项的统计与分析的重要前提背景。（正常办公人数在20人以下的企业占50%的比例。）被调查公司正常办公人口10人以下;16%10-20人;34%20-30人;23%30-50人;7%50-100人;9%100-150人;2%150-200人;1%200人以上;8%2、区域市场对200㎡以下的办公面积需求较大统计发现，各办公需求面积的比例总体较为平均，呈现相对离散的特征，而没有出现比例集中度很高的现象，这归因于企业大小及发展规划的不统一。其中，100-150㎡的需求比例最高，为22%；其它需求比例大多在11%—16%之间。通过对比以上各类需求，联系济南“中小企业基数大”的特点，综合分析得出，60%以上的市场需求为200㎡以下的办公面积，其中多数集中在150㎡以下的范围。150㎡以下办公面积的需求为50%，这恰恰吻合了20人以下办公企业的比例。需求面积数量与比例对比图50㎡以下;2%50-80㎡;13%80-100㎡;11%100-150㎡;22%150-200㎡;14%200-300㎡;16%300-500㎡;11%500㎡以上;11%3、纯写字楼的需求比重最高，市场对于SOHO公寓缺乏认知数据统计图显示，对纯写字楼的需求比例达到82%，而对住宅商务楼（传统老式商住楼）和SOHO公寓的需求比例相对较少，分别占14%和4%。一方面，这一结果说明了随着近几年写字楼的发展与升级，市场对于纯写字楼的需求发生了重大的变化，由于本次调查大部分在纯写字楼里进行的这也是纯写字楼比重较高的重要原因；另一方面，随着购房者对于写字楼的认识的提高及政策上住宅禁商等因素影响，购房者对于住宅商务楼大的需求呈下滑趋势；另外，由于区域市场对于SOHO公寓缺少认知或未形成清晰的理解，加上市场上对于SOHO概念的不得当宣传，使得SOHO公寓在济南市场上并没有广泛深入人心，这很大程度上影响了以上调查结果（发现很多调查对象不知道SOHO公寓）。物业类型需求对比图纯写字楼;82%住宅商务楼;14%SOHU公寓;4%4、独立卫生间成为办公需求考虑的重要方面在是否选择独立卫生间的问题上，有60%的需求比例选择了考虑独立卫生间，超过50%，占多数比例。这主要是因为本次调查的对象主要是小型企业，其对于独立卫生间的需求符合其办公人口较少、办公面积不大的需求特征。通过调查，了解到这些需求主要是考虑到方便和卫生的问题，很多人反映公共卫生间存在打扫不及时、环境不卫生等现象。由此可见，在办公空间设立面积合理的独立卫生间是可以考虑的。是否选择独立卫生间会;60%不会;40%以上数据中，需求中央空调和分户中央空调的比重分别达到了40%和51%，两者的比重达到了90%以上。这反映了写字楼市场对于中央空调（含分户式中央空调）的需求程度非常高，中央空调（含分户式中央空调）已经成为现代办公的必要硬件配套部分。同时，由于考虑到中央空调的使用费用较高的现实，中小企业为了降低办公成本，更倾向于需求分户式中央空调。5、中央空调是现代办公的必要硬件配套对空调的要求中央空调;40%分户中央空调;51%普通空调;9%对与交房标准方面的调查结果显示，有55%的选择简装修，有31%的选择精装修，仅有14%的选择毛坯房。与住宅需求相比，商务办公的需求更讲究效率和形象，以体现办公装修方面的省时、省力及形象的需求，因此，多数办公需求更偏好以简装修或精装修的交房标准。另外，由于各企业对于写字间的装修风格、装修的标准、个性化等方面的要求不同，所以更多的选择简装修的交房标准。6、简装修交房标准符合写字楼需求趋势对交房标准的偏好精装修;31%简装修;55%毛坯房;14%从调查的统计上看，有54%的调查群体选择了“暂不考虑，以后会”，占到了较大的比重，这一方面说明了市场对奥体中心区域的认知度、关注度较高，并对该区域的前景表现出较强的信心；另一方面，由于奥体中心区域的整体成熟度还不高，主要体现为配套不全、环境乱杂、区位偏远、政府动迁不明确等问题，造成市场对于该区域的疑虑和观望的现状。都存在1-5年（大多为2-3年）不等的观望，这也与我项目的成长期相吻合。7、市场关注度高，环境不成熟导致较强的观望态势会不会去奥体中心办公会;10%不会;36%暂不考虑，以后会;54%区域价格认同方面的调查数据如上图所示，认为价格在7000—8000元/㎡的占到33%，为最大比重；认为价格在6000—7000元/㎡占到30%，与前者几乎接近，两者占到63%。由此得出，项目所处区域的市场预期价格范围主要集中在6000-8000元/㎡。另外，有23%比例的调查对象认为该区域的价格在6000元/㎡，这主要是因为区域的价值不成熟现状造成的；其次，很多客户将高新区的其它在售写字楼项目作为其价格参考标准，这说明了区域价格水平较低的市场现状也较大的影响了市场对于该项目价格的预期。8、市场对项目的区域预期价格集中在6000-8000元/㎡对奥体中心商务楼价格意向6000元/㎡;23%6000-7000元/㎡;31%7000-8000元/㎡;33%8000-9000元/㎡;10%10000元/㎡左右;3%小结：济南市中小企业主多数对我项目所在奥体片区未来发展比较看好，但对现阶段区域的办公配套环境感到尚不成熟，都存在2-3年的心理观望期。心理特征：他们既希望追求高档的办公形象与舒适的办公环境，又比较注重实用和节省。置业比较谨慎，既有长远的发展眼光，又不会轻易出手。公寓可行性再研究公寓必要性公寓可行性运作难点解决之道公寓建设的必要性商业商服用地商务酒店商务产品面对市场1.市场竞争的必然结果序号项目名称区域建成时间面积（万平米）1IT总部基地高新区200974（8栋）2三庆财富中心（二期）高新区201017.7（写字楼面积未定）3黄金时代广场高新区2010204奥体酒店项目高新区2009约105丁豪项目高新区2011约15（两栋）6大地锐城高新区20094（1栋）7清大华创项目高新区201058鲁邦国际广场高新区201199国奥城高新区2010约20合计175区域内写字楼未来供应量极大，未来2-3年放量达175万平左右，竞争异常激烈。2.需求市场的必然结果周边竞争项目大多将目标锁定在大型团购客户，而大型写字楼的客户主要是金融单位、实力国企及政府机关，但他们大都已建或已购，意向客户屈指可数，竞争将进入白热化。粥多僧少，如何是好？商务公寓商务小型办公大型办公要西瓜也要芝麻小面积办公不可少，项目物业存在互补性。商务大型办公商务公寓小型办公多种功能多条路都以商务功能为主适当考虑居住功能：1.设置室内卫生间2.设置厨房功能产品市场功能互补供应市场项目性质需求市场商务公寓公寓建设的可行性1.成本比写字楼降低商务公寓于写字楼相比层高降低，外装及土建每平米节省150元左右。2.首付可能比写字楼降低公寓的首付款40%-45%，写字楼的为50%；贷款利率一样，同为基准利率上调10%，但首付比例有区别；同时我项目受土地性质限制，不管做何物业利率都不会降低，还是做公寓更加适合。1.汇展香格里拉2.未来城（两栋公寓）3.鑫苑金座4.盛世花城·50公寓5.大地锐城（公寓）6.东领尚座（loft）7.海尔绿城（酒店式公寓）8.名士豪庭（名士杰座）9.自由城10.晶都国际（商务公寓）11.正大时代广场（SOHO）12.诚基中心13.阳光100（1栋公寓）14.九城尚都（1栋公寓）15.欧洲城（1栋公寓）16.嘉汇环球广场17.群盛华城18.重汽彩世界19.万达广场（1栋公寓）20.黄金时代广场（商务公寓）21.中海华创项目（规划中）公寓项目共21个项目14个在售项目（白色）7个未售项目（红色）3.小型商务市场竞争相对和缓87654321191211109161513141817集中分布：高新区历下区20211.汇展香格里拉2.未来城（两栋公寓）3.鑫苑金座4.盛世花城·50公寓5.大地锐城6.东领尚座（loft）7.海尔绿城（酒店式公寓）8.名士豪庭（名士杰座）9.自由城10.晶都国际（商务公寓）11.正大时代广场（SOHO）12.诚基中心13.阳光100（1栋公寓）14.九城尚都（1栋公寓）15.欧洲城（1栋公寓）16.嘉汇环球广场17.群盛华城18.重汽彩世界19.万达广场（1栋公寓）20.黄金时代广场公寓21.中海华创项目（公寓）127混合功能2商务为主889101114165201234613151819居住为主111721功能划分商务公寓项目项目名年限总量存量销售率面积区间层高中央空调装修三庆财富中心D座401.5万0.1万约90%40-1503.6无精装大地锐城40约3万3万未售未定未定未定未定名士杰座40约5万4.5万10%30-803无简装黄金时代广场40约15万约15万未售未定未定未定未定自由城402.5万0.125万95%40-1103.1无简装晶都国际503.6万约0.1595%40-1273.1无精装正大时代广场403万约2万30%30-1503.2分户式精装九城尚都501.5万约1.3万10%32-543无简装嘉汇环球广场404.3万0.08万98%30-703无精装合计36.4万26.3万济南市商务公寓存量较少，竞争相对缓和。2008年公寓销售151264.58m2，写字楼销售36191.24m2小户型办公项目：项目名称均价（元/㎡）总量（㎡）销售情况面积区间（㎡）层高（m）空调三翔SOSA600023000㎡55%70-1373.9户式中央空调三威大厦615073300㎡90%100-200顶层loft3.3中央空调泉景恒展商务大厦780012970㎡售罄70-2003无三庆财富中心C座58001.5万90%40-2003.6无三庆枫润商务大厦650030000㎡售罄70-1803.3无普利商务中心未定2万㎡认购51-251未定未定嘉馨商务大厦7000-80002万㎡认购50-1503无区域内小户型办公项