张店区付家镇地块投资可行性初步分析报告

张店区付家镇地块投资可行性初步分析报告目录1.0地块位置2.0市场分析3.0付家镇规划4.0地块SWOT分析5.0地块定位及开发建议6.0可行性分析研究地块位置1.0地块位置地块有四部分组成，总占地面积约约320亩。现为傅家镇老镇区所在地。距离世纪路约1000米，距离昌国路约1000米。并且1号、2号地块现存有未拆迁建筑、厂区等。3号、4号地块尚有一部分居民未搬迁。项目经济技术指标（参照盛世康城估算）容积率：小于等于1.7用地面积：320亩用地性质：居住、商业使用年限：住宅70年绿地率≥35%1.0地块位置该地块属于傅家镇中心居住区核心区域，属大范围改造区域，附近居民以普通村民为主，地块周围为普通耕地。周边城市生活配套发展滞后，极不完善。地块交通条件较差，周边以村镇建设道路为主。市场分析类型项目商品房其中住宅商业营业用房办公楼指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）指标同比（%）完成投资(亿元)66.8512.9249.5515.345.3347.650.50-70.24施工面积(万㎡)1266.226.661039.976.50128.3514.1339.23-16.85新开工面积(万㎡)280.5847.63245.1754.6823.7338.132.22-31.90竣工面积(万㎡)332.0138.46281.3135.2628.0250.4811.30154.50现售面积(万㎡)55.722.2450.082.203.9367.230.25-89.04预售面积(万㎡)161.6810.62145.656.0810.74349.371.42425.93空置面积(万㎡)112.3325.0961.8720.4935.3110.319.94299.20前三季度，全市房地产开发市场商品住宅完成投资49.55亿元，同比增长15.34%；商品住宅施工面积1039.97万㎡，同比增长6.50%；商品住宅新开工面积245.17万㎡，同比增长54.68%；商品住宅竣工面积281.31万㎡，同比增长35.36%。竣工商品住宅空置面积61.87万㎡，同比增长20.49%。024681012141月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份2008年完成投资（亿元）2009年完成投资（亿元）1-9月份各月完成投资走势及同期对比2.0供应市场分析主要指标月份完成投资新开工面积预售面积商品住宅预售均价(亿元)环比（%）(万㎡)环比（%）(万㎡)环比（%）元/㎡环比（%）12.468.406.18262222.564.078.673.218.0530.2627645.4234.1562.1118.75116.2613.2664.7227720.2946.5457.5927.6947.6815.2815.232708-2.3157.5916.0646.8469.1616.779.7527662.1468.7615.4247.932.3323.6040.732754-0.4379.397.1918.32-61.7823.891.2328292.72812.3931.9546.82155.5727.7516.162792-1.31913.015.0057.1722.1126.90-3.0629495.62合计66.85-280.58-161.68-2771-前三季度，全市新建商品住宅现售面积50.08万㎡，同比增长2.20%；商品住宅预售面积145.65万㎡，同比增长6.08%；商品住宅可售面积200.74万㎡。新建商品住宅预售均价2771元/㎡，同比增长15.27%，其中第三季度预售均价2825元/㎡，同比增长19.96%。0102030405060701月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份2008年新开工面积（万㎡）2009年新开工面积（万㎡）1-9月份各月新开工面积走势及同期对比2.0供应市场分析项目区县完成投资施工面积新开工面积竣工面积预售面积住宅预售均价亿元同比%万㎡同比%万㎡同比%万㎡同比%万㎡同比%元/㎡同比%中心城区31.1115.39644.112.60144.46120.25173.9932.1580.410.00300118.38经历过2008年短暂的全国房地产淡季之后，进入2009年，在国家相关政策以及淄博当地对房地产行业有效调整的直接推动下，淄博房地产开发市场呈现出观望氛围逐渐消除、投资和消费信心快速回升、商品房销售量增价涨的良好局面，重新步入快速发展轨道。0510152025301月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份2008年预售面积（万㎡）2009年预售面积（万㎡）1-9月份各月商品房预售面积走势及同期对比2400250026002700280029003000123456789价格走势折线1-9月份全市商品住宅预售均价走势2.0供应市场分析2009年热点楼盘位置解析名尚城市广场中润华侨城黄金国际中房兴业家园民泰兴业家园蓝钻国际花好园盛世康城2.0供应市场分析2009年下半年上市楼盘楼盘名称位置体量上市时间黄金国际西六路与华光路交汇处24万平米2009年9月金石晶城共青团路与西八路交汇处3万2009年9月花好园世纪路与人民路交叉口西南3.8万2009年12月份民泰兴业家园华光路与西六路交汇处西南10万2009年10月中房兴业家园华光路与西六路交汇10万2009年11月中润华侨城世纪路与中润大道处北2万2009年10月尚文苑西九路与张周路交汇处5.6万2009年11月天府名城西四路与政通路交汇处3万2009年10月名尚城市广场（名尚国际社区）鲁泰大道与西五路交汇处10万2009年12月金领世家人民路西六路交汇处2.8万鸿泰嘉园世纪路与太平路交叉路口4万2009年7月龙凤苑联通路西八路交汇处30万2009年6月金晟云龙华庭金晶大道华光路交汇处5万2009年7月阳光巴厘岛柳泉路与万杰路交汇处10万2009年8月中德亚运村柳泉路北首13万2009年9月世纪华庭义乌小商品城西面15万2009年10月2.0供应市场分析上半年淄博房地产市场呈现一片大好的销售势头，其中上半年6月消化掉剩余房源近70%，加之新推项目的探市，淄博开发企业已经重拾信心。根据最近调研情况，2009年九、十月份约有20个项目有新房源推出，累计建筑面积将超过百万。因此说：2010年，淄博房地产市场将呈现竞争更为激烈的态势。这其中不乏高品质的典型住宅。综上所述根据2010年，淄博市房屋供应量将达到历史高峰，市场竞争将随着各个楼盘的推逐渐进入白热化。同时随着2008-2012年淄博城市发展整体规划的深入，土地供应量将进一步增加。2.0供应市场分析在目前大环境下：这将是项目降低市场风险，实现赢利的唯一途径。下面将就项目存在的整体市场环境及特征，区域市场环境及特征，代表楼盘分析，作相应阐述，以期为地块定位及产品开发提供参考。找准入市时机——准确产品定位——合理利润预期2.0供应市场分析淄博市房地产市场环境分析：虽然2008年淄博房地产各项指标均有下降，但淄博楼市整体稳健，呈健康发展态势。与全国一二线城市及山东部分城市相比，淄博楼市相对稳健，价格泡沫较少。2008年，淄博人均年收入约1.5万元，按照2009年第三季度商品房均价单价2825元/平方米计算，按照淄博每户3.04人口计算，则淄博的房价收入比为4.4，处于房价收入比4-6倍正常范畴标准，因此淄博楼市价格泡沫较少，呈稳健发展态势。2.0供应市场分析中心商圈老商圈专业商圈新商圈专业商圈新商圈老商圈专业商圈住宅发展受限区域住宅重点发展区域住宅可供发展区域住宅发展受限区域淄博楼市各物业发展格局分布图2.0供应市场分析淄博市的商品房市场也呈现规律性的片区发展态势。中心路以东为东部老城区；西七路以西，华光路以南为西部新城区；西七路北首，华光路以北为西北部高档区；铁路以南为南定-付家片区；中心路以西，西七路以东为城市中心片区。1、淄博住宅市场目前以核心城区为核心向外扩散，由于前期放量过大，目前以消化存量为主，新开项目较少。2、普通住宅，90-120平米依然是主力消化房源，其次是60-90平米，120-144平米户型消化较好，140㎡以上户型明显存在市场抗力。3、西部新城区依旧是住宅最为活跃的区域，目前价格在3300元-3500元/平米。由于体量较大，团购、定向开发成为很多楼盘的选择。东部片区成为后期住宅开发的一个热点，目前价格在2500元/平米。北部片区是目前的经济适用房集中片区，目前价格在2500元/平米。南定片区随着张店区第三大盘盛世康城的开盘销售，该片区的房价整体均价上涨到2700元/平米。2.0供应市场分析2.0供应市场分析世纪路南端各物业发展格局分布图世纪路南-付家片区作为张店城南的老工业基地，由于受土地供应较大，商品房存量较大。由于是老工业区，所以在老工业区配套的生活区、宿舍区是目前该区域居民主要的居住区域，这些区域普遍绿化率较低、社区居住氛围较差、人文气氛不甚理想。近几年，随着世纪路沿线的发展，世纪路沿线涌现出了大批量的房地产项目，其中包括锦绣花城、泉山小区、齐盛花园、盛世康城、芙蓉雅庭、南苑绿洲较有代表性。2.0供应市场分析项目名称项目背景户型面积可售房源销售情况交房标准盛世康城一期山东安沃达置业有限公司，一期开发总建筑面积约为7.6万平米，后续供应16万平米。售楼电话：283680670—130㎡多层产品一梯两户，小高层一梯三户（未定）共19幢，其中小高层二幢，公寓二幢，十五幢多层住宅，550余套。均价：3100元/㎡纯毛坯交房，厨卫不装瓷砖、墙砖，不安装座便器与洗手盆。（销售人员称，此乃迎合市场需求，购房者将交房时设施破坏掉，另行装修）齐盛花园二期淄博齐盛置业有限公司开发，总占地7万平米，共规划有21栋住宅。售楼电话：2907586、290355579—132㎡两室户型为主8栋多层，310余套，沿街商铺只租不售，150平米上下三层，1.8万/年均价:2268元/㎡一期纯毛坯二期为增强竞争力，厨卫墙砖到顶、铺瓷砖、有可能安装便盆与洗手盆（尚未完全确定），地暖，泉山小区四期村里进行开发建设，共规划有68栋住宅楼，北区35栋、南区33栋。电话：290788873—116㎡6栋多层在售房源均价1650元/㎡。水泥地面，无门，厨卫墙砖到顶、铺瓷砖，但不安装便盆与洗手盆。使用外墙保温、地暖。芙蓉雅庭馨盛开发，由两栋多层住宅及沿街商铺构成。83—110㎡两栋楼在售其中一栋没证约五一前后开盘，均价约2200元/㎡内屋刮腻子，拉毛水泥地面，厨卫装修，瓷砖到顶但无座便器洗手盆南苑绿洲三期沃尔德房产开发公司开发，共规划有约100栋住宅。销售电话：290666678㎡，86㎡两室；89㎡两室；110㎡三室18栋多层在售均价约1800元/㎡内屋刮腻子，拉毛水泥地面，厨卫装修，瓷砖到顶但无座便器洗手盆地暖。世纪路南端各物业分析2.0供应市场分析1、市场供应量较大，产品主要集中为中低品质社区。2、周边项目在规模、景观、配套、工程进度、知名度等各方面均各具有一定优势，同时户型设计中存在空间利用不充分、客厅餐厅采光等问题。3、适用于自住需求的60-90平米一室、两室，100-120平米两室、三室、120-140平米三室是目前住宅的主力供应及需求户型。4、周边项目相关配套设施如会所、活动场地等较少，不能满足社区居民生活需要。2.0供应市场分析启示1、中高端低密度产品存在市场空白。2、产品的差异性，如退台洋房等以及高层产品存在市场空白。3、城市规划和发展（新农村改造）为地块带来发展契机。4、产品同质化、设计理念的落后以及户型配比的断档均为该地块开发创造了差异化机遇。5、地块客群的模糊性，加大了对产品营销的难度，对于产品的去化有一定的制约。付家镇规划付家镇地处张店城区西南，世纪路以西，西十路以东，昌国路以南区域。根据淄博市政府出台的“十一五”城市发展规划提出，加快推进中心城区与周边区域的融合互动发展，东西带和南北带相交叉的布局大力展开，在农村实施农民向城镇集中的发展计划，重点围绕中心镇实施合