[商业地产]香港又一城商业研究

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。香港又一城商业调查香港又一城商业调查By代理事业五部谢凌飞世联地产本报告是严格保密的。导航导航1.项目概述2.业态展示3.启示总结世联地产本报告是严格保密的。导航导航1.1.项目概述项目概述2.业态展示3.启示总结世联地产本报告是严格保密的。香港购物中心香港购物中心•香港购物中心的发展对亚洲购物中心具有非凡意义；•香港建设了亚洲最早的购物中心；•自1966年海运大厦第一期开业以来，目前分布于香港岛、九龙、新界的大大小小的购物中心约50个。项目概述—香港购物中心概况项目概述—香港购物中心概况世联地产本报告是严格保密的。信德中心置地广场太古广场时代广场太古城广场杏花新城东港城新都城德福广场荷里活广场又一城又一城朗豪坊APM新都会广场海港城200200万平方米万平方米————竞争与繁荣的商业竞争与繁荣的商业本项目位于香港九龙的中心地带——九龙塘。项目概述—香港购物中心概况项目概述—香港购物中心概况现今香港购物中心商业面积总量超过200万平方米——高度竞争与繁荣的商业市场！世联地产本报告是严格保密的。九龙塘九龙塘项目概述—区位介绍项目概述—区位介绍九龙塘位于香港九龙的西部，当中大部份地域都在九龙城区，位置为狮子山以南，界限街以北，石硖尾以东，九龙城及乐富以西。九龙塘九龙塘交通方便，九龙塘地铁站位于观塘线与东铁线交汇处，使九龙塘成为九龙与新界的换乘中心。此外，该区的巴士可通往九龙、新界、香港岛大部分地区。世联地产本报告是严格保密的。九龙塘九龙塘九龙塘是香港市区罕有的低密度发展区，以平房及别墅为主，环境清幽。而此区著名学校林立，为九龙之主要名校区（香港城市大学、香港浸会大学）。九龙塘的街道多是以英格兰的郡名或地方名命名，例如歌和老街的康沃尔郡（Cornwall），森麻实道的森麻实郡，律伦街的拉特兰郡。项目概述—区位介绍项目概述—区位介绍世联地产本报告是严格保密的。又一城又一城又一城由香港太古地产及中信泰富开发，位于九龙的中心地带，九龙塘又一村达之路80号，毗邻香港城市大学，属于地铁上盖物业。总建面约90000平方米，拥有约220间7层的商铺及食肆、设备齐全的电影院、全港其中之一最大的溜冰场以及约22900平方米的写字楼。此外，又一城还设有不同类型的配套设施，包括设有约830个停车位、的士站、巴士站、以及直接连贯港铁观塘线及东铁路线，使又一城成为知名之商业与购物休闲的汇聚点。项目概述—项目基本信息项目概述—项目基本信息世联地产本报告是严格保密的。交通网络交通网络又一城设有完善的公共交通网络，乘搭港铁观塘线及东铁线路均可直达九龙塘站。经由九龙塘站C出口即可到达，即使由港、九、新界甚至内地前来，都十分便捷。又一城与九龙塘地铁站及九广铁路火车站直接连通，并设有巴士总站及的士落客区。项目概述—交通项目概述—交通设于又一城的巴士总站以及邻近九龍塘地铁站之巴士路线:城巴:62R新巴:796B九巴:2C,80M,81M,82M,88M,203小巴:2,2A,10A,10M,25M,29A,29B,41A,41M,61M,72,（可到达新界、九龙、香港岛各地）又一城位处于香港城市大学對面，驾驶私家车前往又一城，經由窝打老道驶至歌和老街，再转往达之路便可到达。世联地产本报告是严格保密的。L2L2L1L1UGUGGGLG1LG1LG2LG2MTRMTRPP77层商场中从最低一层起有层商场中从最低一层起有55层可直接由外部导层可直接由外部导入人流。入人流。项目概述—交通项目概述—交通UG西侧连接地面层MTR层（商场最低层）南部连接九龙塘地铁站LG2和LG1东侧中南部连接九龙塘铁路站G层西侧连接地面层，西侧中部通过隧道与达之路街对面的香港城市大学相连南部为巴士总站东侧北部为的士站L2L2L1L1UGUGGGLG1LG1LG2LG2MTRMTRPP世联地产本报告是严格保密的。u又一城座落于九龍区优越地段，环境绿化，空气清新，优美景致令人向往。邻近城巿大学及赛馬会环保楼，距离香港浸会大学亦只需数分钟路程。u西北部与公园相连，并有植被较好的高山景观，西南面与香港城市大学通过约80米左右的隧道与香港城市大学相连。u商场四周没有设计对外的小商铺，商场与周围环境显得非常相融，人在商场中随处可见到自然光和室外的树木，商场的风格与自然比较和谐。项目概述—周边环境项目概述—周边环境周边环境周边环境世联地产本报告是严格保密的。建筑概况及风格建筑概况及风格u又一城的建筑风格是现代简约风格，是一个由商场和写字楼的结合建筑，地形呈长方形，西高东低，占地面积约为2万平方米，商场共7层（地面层有5层），总建筑面积约为9.25万平方米，另外西北部建有4层写字楼，总建筑面积约为2万平方米，设有3层地下停车场，约850个停车位，1998年建成。项目概述—特色节点项目概述—特色节点外立面设计外立面设计世联地产本报告是严格保密的。建筑概况及风格建筑概况及风格u又一城的设计以围绕大自然及强调空间感为主，把自然光大面积引入室内空间。购物中心以“无边无界，生活之态”为主题。u又一城是香港时尚的大型购物商场之一。商场内有超过200间店铺、约30间中西食肆、11个银幕的电影院及全港最大的室内溜冰场，是集购物、美食、娱乐于一体的休闲购物中心。又一城主要利用自然光及宽敞空间，营造舒适的休闲购物环境，人们置身其中，可以充分感受悠闲的购物乐趣。项目概述—特色节点项目概述—特色节点立面引入阳光的立面引入阳光的设计手法设计手法世联地产本报告是严格保密的。柱距柱距u分布在又一城店内的柱距较大，公共空间没有柱子，这样使购物中心的室内公共空间显得开阔。u购物中心的公共空间极为重要，过于拥挤的公共空间不适合吸引高档收入人群。项目概述—特色节点项目概述—特色节点公共空间公共空间世联地产本报告是严格保密的。灯光灯光中庭、步道节点以自然采光为主，顶棚内嵌的灯光分布形态多有变化，一种星星点缀夜空的感觉。项目概述—特色节点项目概述—特色节点阳光中庭阳光中庭设计结合自然是美国设计大师赖特的重要思想，现代购物中心要充分利用自然光，要与周边自然浑然一体，减少对周边环境的破坏，降低能耗，创造空气新鲜，空间开阔的休闲环境。通过透光处理通过透光处理————公共空间开敞公共空间开敞世联地产本报告是严格保密的。室内色彩搭配及装饰室内色彩搭配及装饰u地面主要用红、黄、蓝颜色的高级地砖铺设，地砖面上混合运用白、红、蓝、黑、黄等颜色的小碎点，使地面显得既轻松活泼又不失典雅。u通过地面不同色彩的处理，不仅能美化环境，而且能直接起到导示系统的作用。项目概述—特色节点项目概述—特色节点中庭地面处理中庭地面处理世联地产本报告是严格保密的。洗手间和残疾人通道洗手间和残疾人通道u商场每层的中部或端部设有1—2处洗手间和残疾人通道。u在考察购物中心的过程中，一般首先考察卫生间和食品店。只有卫生水准较高，才能有效吸引购物人群。很难想像，连卫生工作都搞不好的购物中心能够经营好现代购物中心。项目概述—特色节点项目概述—特色节点高标准的洗手间高标准的洗手间残疾人通道残疾人通道世联地产本报告是严格保密的。专门的巴士和出租车落客区专门的巴士和出租车落客区项目概述—特色节点项目概述—特色节点又一城的出租车落客区又一城的出租车落客区世联地产本报告是严格保密的。顶棚灯光的节能设计顶棚灯光的节能设计项目概述—特色节点项目概述—特色节点根据不同经营内容根据不同经营内容设置不同色调灯光设置不同色调灯光世联地产本报告是严格保密的。顶棚上中央空调的布置顶棚上中央空调的布置u大型购物中心由于人流变化，对空气调节要求与写字楼不同，在人流稠密的地方需要加大制冷，在人流稀疏的地方需要减少制冷，充分利用自然光照明以及自然通风，购物中心的节能设计非常重要。项目概述—特色节点项目概述—特色节点中央空调与送风系统中央空调与送风系统世联地产本报告是严格保密的。停车场停车场u又一城设有830个停车位，分布于共三层的停车场內，年中无休，全天候24小时开放。驾车人士可使用八达通卡、VISA卡或MASTER卡直接于閘口收费机中付款，往來停车场更方便。同時，又一城於MTR及P1层增设了兑换停车券机，顾客于消費购物后可兑换停车券，方便快捷。标准停车收费为HK$18元/小时。项目概述—特色节点项目概述—特色节点停车场入口停车场入口世联地产本报告是严格保密的。紧急出口的标示紧急出口的标示u大型购物中心可见性已经成为人们关注的内容，导示系统不仅方便顾客，而且也是整个购物中心形象的一部分。项目概述—特色节点项目概述—特色节点导示系统局部导示系统局部世联地产本报告是严格保密的。展览会场u汇聚了知名的时装品牌、餐厅食肆以及娱乐场所，又一城吸引了邻近的高消費人群游览。展览场地的设计灵活，无论举办任何类型的展览活动都是理想之选。项目概述—特色节点项目概述—特色节点127.5平方米AreaB(LG2层)144.5平方米AreaA(LG2层)面积面积展览场地展览场地世联地产本报告是严格保密的。写字楼u由世界著名的建設公司迈阿密Arquitectonica设计，四层低密度，配合全玻璃幕墙，令自然阳光透射入內，环境优美。u商业大楼位于购物商場上盖，毗邻香港城市大学、创新中心、香港生产力促近局大楼及赛马会环保大楼。偌大的楼层，四周被翠绿山景包围，再配合先进科技配套设施，使之成为香港新一代甲级写字楼的其中一个典范。项目概述—商业大楼项目概述—商业大楼提供后备紧急电源，支援租戶重要设施运作后备供电后备供电设备设备四部載客升降机及三部载货升降机升降机设升降机设备备数码控制风机盘管设备空气调节空气调节系统系统每楼层均有三层电线槽，让租戶可灵活设计辦公室设施电线管道电线管道約2.5米连架空地台楼层高度楼层高度四楼层数目楼层数目約52,00平方米办公面积办公面积世联地产本报告是严格保密的。导航导航1.项目概述2.2.业态展示业态展示3.启示总结世联地产本报告是严格保密的。服装/配饰/鞋帽37%美食15%娱乐/休闲1%各类服务2%美容美发/个人护理13%珠宝精品14%玩具/童装3%家居4%书籍/光碟5%百货/超市/便利店1%影音器材1%运动及用品4%服装/配饰/鞋帽美食珠宝精品美容美发/个人护理各类服务家居玩具/童装书籍/光碟运动及用品影音器材百货/超市/便利店娱乐/休闲经营商品业态展示—档次定位业态展示—档次定位经营的商品以大众档次商品为主，定位中档，主要依靠地铁和九广铁路及巴士站点汇聚人流。又一城网罗了享负盛名的店铺，有时尚男女服装、流行便服、童装玩具、书籍礼品、时尚配饰、电器、家居精品，钟表珠宝、中西美食、洋酒食品、银行服务甚至美容护肤等。AMC影院、欢天雪地溜冰场娱乐娱乐//休闲休闲玛莎百货，TASTE，屈臣氏，万宁百货百货//超市超市//便利便利店店Nakamichi，丰泽电器，百老汇电器影音器材影音器材Adidas,Columbia,Fila,马拉松，皇家运动专门店运动及用品运动及用品香港唱片，叶一堂，InsideEdge,书籍书籍//光碟光碟DisneyStore,玩具反斗城玩具玩具//童装童装LOG-ON，欧洲名画之家，琉璃工房，柏斯琴行家居家居OSIM傲胜国际保健、世界视力各类服务各类服务Biotherm,BobbiBrown,Bodyshop,CHANEL,Lancome美容美发美容美发//个人个人护理护理4。C,FolliFollie,周生生,世界珠宝，时间廊珠宝精品珠宝精品Haagen-Dazs,又一栈，奇华饼家，皇后饼店，沪翠园美食美食Ashworth,BALLY,CKJeans,Esprit,G2000服装服装//配饰配饰//鞋帽鞋帽世联地产本报告是严格保密的。主力店业态展示—主力店业态展示—主力店又一城的业态设计很有特点，主力店是英国玛莎百货和TASTE超市市场、大型溜冰场以及设置有2000个座位的AMC电影院。在名店方面，注重创新，引进全新组合的概念店，例如全球首间设有花店的agnesb店及由影音欣赏和电脑网络集成的咖啡店。UGAMCAMC电影院电影院UG-L2欢天雪地溜冰欢天雪地溜冰