永安林业：房地产抵押估价报告(二)

三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：[phone]房地产抵押估价报告项目名称：永安市燕江东路50号1幢207室、307-607室住宅、101号店面用房房地产评估委托方：福建省永安林业（集团）股份有限公司估价方：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司估价人员：刘天格、陈德添作业日期：2015年6月19日～2015年6月23日报告编号：明燕房地产评报字[2015]第206号三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：[phone]目录第一部分……………………………………………………………3-181、估价报告摘要………………………………………………32、致委托人函…………………………………………………43、估价师声明…………………………………………………54、估价的假设和限制条件……………………………………6-75、房地产估价结果报告………………………………………8-176、估价对象所在区位图………………………………………187、有关附件……………………………………………………18第二部分：房地产估价技术报告（仅供确认部门、评估机构存档、备查）…………………………………………………………19-39三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：[phone]房地产抵押估价报告摘要一、估价项目名称：永安市燕江东路50号1幢207室、307-607室住宅、101号店面用房房地产评估。二、委托方及产权人：福建省永安林业（集团）股份有限公司三、估价目的：为委托方确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象：纳入本次估价范围的为委托方申报的永安市燕江东路50号1幢207室、307-607室住宅、101号店面用房房地产，总建筑面积801.26M2，总土地使用权面积136.42㎡。房屋所有权证号为：永房权证字第19999303号，国有土地使用证号为：永国用(99)字第21047号。五、估价时点：2015年6月19日。六、估价方法：市场比较法、收益法（房地产），基准地价系数修正法（土地使用权）。七、估价结论：委托方此次委托估价的房地产于2015年6月19日的评估值为13258249元，大写人民币：壹仟叁佰贰拾伍万捌仟贰佰肆拾玖元整，其中房产价值为12461712元，土地使用权分摊价值为796537元，估价对象扣除变现费用后抵押价值为11448059元(评估结论含土地使用权价格)。八、本报告应用的有效期：本估价报告于出具日起壹年内有效，即从2015年6月23日起至2016年6月22日止。提示：以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读房地产抵押估价报告全文。三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司法定代表人：二○一五年六月二十三日三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：[phone]致委托方函福建省永安林业（集团）股份有限公司：本公司接受委托，根据国家有关房地产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的房地产评估方法，对您单位为确定房地产抵押贷款额度(估价目的)而涉及的永安市燕江东路50号1幢207室、307-607室住宅、101号店面用房，建筑面积801.26M2，总土地使用权面积136.42㎡(估价对象)进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的房地产实施了实地查勘、市场调查与询证。经评估，估价对象房地产在2015年6月19日（估价时点）的评估值为13258249元，大写人民币：壹仟叁佰贰拾伍万捌仟贰佰肆拾玖元整，其中房产价值为12461712元，土地使用权分摊价值为796537元，估价对象扣除变现费用后抵押价值为11448059元(评估结论含土地使用权价格)。详见下表：房地产估价结果一览表估价对象名称房屋所有权证号土地使用权建筑结构建成年份建筑面积(㎡)房地产评估值实际用途证号类型用途土地使用权面积(㎡)单价(元/㎡)总价(元)其中：土地使用权价格（元）燕江东路50号1幢101号永房权证字第19999303号永国用(99)字第21047号划拨住宅136.42钢混1985542.562250012207600796537店面燕江东路50号1幢207号住宅37.114027149442住宅燕江东路50号1幢307-607号住宅221.594067901207住宅合计136.42//801.26/13258249796537三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司法定代表人：二○一五年六月二十三日三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：[phone]房地产估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》及《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、估价结论是评估机构出具的，受本机构估价人员的职业水平和能力的影响。8、本报告需经估价人员签名并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。9、本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。中国注册房地产估价师（签章）：二○一五年六月二十三日三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：[phone]估价假设和限制条件一、估价假设前提条件1、委托人提供资料属实，估价对象为全部产权。2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。4、假定估价对象在估价时点状况与完成实地查勘之日的状况一致。二、估价限制条件：1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。2、估价面积和用途以委托人提供的房屋所有权证及国有土地使用证为准。3、本估价报告按照既定目的提供给委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价。4、本估价结果是在估价时点下的特定目的房地产价格，随着国家经济形势（如利率、税收等）、房地产市场行情、房地产用途及周围环境等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托人应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。5、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“特别事项说明”及“房地产变现能力分析”。6、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托人，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。7、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：[phone]、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他原因出现差错时，请通知本估价机构进行更正。9、本估价报告的评估现值为该房地产在估价时点的市场价值，房地产估价师知悉的法定优先受偿款已估算，估价结果已扣除。三、估价中未考虑的因素：1、本报告未考虑未来市场变化风险和交易、强制处分以及处置成本等因素对房地产价值的不利影响。2、意外因素与不可抗力可能造成的估价对象价值变化或失灭。三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：[phone]房地产估价结果报告明燕房地产评报字[2015]第206号一、委托方：福建省永安林业（集团）股份有限公司住所：永安市燕江东路819号法定代表人：吴景贤注册资本：人民币20276.0280万元公司类型：股份有限公司（上市）联系人：邹慧敏联系电话：[phone]二、估价方：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司房地产估价资格：资质等级：贰级证书编号：352014041资产评估资格：资质等级：A级证书编号：35080006法定代表人：刘天格单位地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼联系电话：[phone]三、估价对象：（一）权属登记（调查）状况：权属人福建省永安林业（集团）股份有限公司房产坐落永安市燕江东路50号101、207、307-607室土地证编号永国用（99）字第21047号房权证编号永房权证字第19999303号产权来源房屋所有权比例100%土地使用权类型划拨房屋所有权性质私产图号74.5-36.00(103)地号1-15-20土地用途城镇住宅用地房屋用途101号产权证未明确规划用途，207-607室为住宅土地批准使用期限/土地状况宗地面积/三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：[phone]建筑物分摊土地使用权面积136.42㎡房屋状况建筑结构钢混层数/层次共6层/1-6层建筑面积801.26㎡,其中：第1层101号542.56㎡、第2层207室37.11㎡、第3-6层307-607室221.59㎡建成年份1985年他项权利登记无表中101号房产实际用途为商业店面。(二)、权益状况：估价对象土地规划用途为城镇住宅用地，房屋规划用途：207室、307-607室为住宅，101号房屋所有权证未明确规划用途，101号房屋实际用途为商业店面。国有土地使用权类型为划拨，为福建省永安林业（集团）股份有限公司所有和使用。估价设定为完全产权，在估价时点无抵押，未有担保及其它权益的限制。（三）实物状况：1、永安市燕江东路50号1幢101号所在大楼建成于1985年，南北朝向，为6层钢混结构商住楼，外墙水泥砂浆粉刷，估价对象位于第一层，门面临燕江东路。估价对象房屋所有权证上规划用途未明确，实际用途为商业店面，总建筑面积为542.56㎡。采光、通风条件良好，室内普通装修，水、电、卫、讯等设施齐全。估价对象建筑结构为钢混，钢混结构房屋经济使用年限为60年，至估价时点已使用约30年，剩余经济使用年限为30年。土地证登记用途为城镇住宅用地，国有土地使用权类型为划拨，综合宗地土地开发程度为红线外“五通一平”，即通电、通上水、通下水、通路、通讯、土地平整和宗地内“五通一平”。估价对象土地所在地块为永安市城区一级住宅用地。2、永安市燕江东路50号1幢207室、307-607室住宅所在大楼建成于1985年，南北朝向，为6层钢混结构商住楼，三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼邮编：366000电话：[phone]外墙水泥砂浆粉刷，估价对象位于第2-6层。估价对象房屋用途为住宅，总建筑面积为258.70㎡。采光、通风条件良好，室内简易装修，水、电、卫、讯等设施齐全。估价对象建筑结构为钢混，钢混结构房屋经济使用年限为60年，至估价时点已使用约30年，剩余经济使用年限为30年。土地证登记用途为城镇住宅用地，国有土地使用权类型为划拨，综合宗地土地开发程度为红线外“五通一平”，即通电、通上水、通下水、通路、通讯、土地平整和宗地内“五通一平”。估价对象土地所在地块为永安市城区一级住宅用地。（四）区位状况：位置：估价对象东面邻林业