武汉总部总部经济园区的可行性分析和经济评价_140页

1目录一、总部经济……………………………………………………１（一）总部经济概述………………………………………………………１（二）总部经济的特点………………………………………………………１（三）总部经济的发展概述…………………………………………………２（四）全国大城市都在打造总部经济区……………………………………３（五）总部经济为什么吸引了众多大城市决策者的“眼球”？…………６（六）国际上各城市的总部经济……………………………………………８（七）中国大陆的总部经济………………………………………………２３（八）对上海总部经济的深度研究………………………………………３３二、武汉的总部经济和总部基地………………………………４９（一）武汉需要发展总部经济……………………………………………４９1、从建设现代国际性城市的远景来看，武汉需要发展总部经济。…４９2、从建设中国第四大城市圈的目标来看，武汉需要发展总部经济。…４９3、从加快中部发展防止中部塌陷的使命来看，武汉需要发展总部经济作为支撑。………………………………………………………………５８（二）打造武汉总部基地，实现武汉经济的跨越式发展…………………６６1、在武汉建立总部基地，是中部地区发展现状的必然选择。…………６６2、打造总部基地能给武汉带来什么………………………………………７０3、总部经济的竞争就是城市之间的战争，武汉要在中部地区的城市竞争中取胜必须加快步伐建立总部基地。………………………………………７３4、武汉市总部经济的初步发展要求搭建好总部基地这个表演的舞台。７５5、武汉整体环境分析表明武汉具备了建立总部基地的条件。…………７６三、武汉·总部经济产业区的总体概念性规划………………９６（一）总部基地的演变过程…………………………………………………９６（二）总部基地建设的国际样本和北京样本………………………………９９21、总部基地的国际范本……………………………………………９９2、总部基地的北京样本……………………………………………１００（三）武汉·总部经济产业区项目的总体建设构想………………………１０７1、武汉·总部经济产业区项目的目标定位………………………………１０７2、武汉·总部经济产业区项目的基本特点和功能定位…………………１０８3、武汉·总部经济产业区项目的开发模式………………………………１０８4、武汉·总部经济产业区项目的布局……………………………………１０８5、关于建设武汉·总部经济产业区的政府政策建议……………………１０９（四）武汉·总部经济产业区的规划理念…………………………………１１０1、武汉·总部经济产业区规划主导思想…………………………………１１０2、武汉·总部经济产业区商务花园功能布局……………………………１１３3、道路交通…………………………………………………………………１１４4、景观设计…………………………………………………………………１１５5、场地竖向与道路竖向规划………………………………………………１１９6、给水、排水工程规划……………………………………………………１２０7、电力电信工程规划………………………………………………………１２２8、管线综合…………………………………………………………………１２４9、智能化系统………………………………………………………………１２４四、武汉·总部经济产业区的经济评价………………………１２８（一）武汉·总部经济产业区的总体规划指标……………………………１２８（二）武汉·总部经济产业区的建设时序要点……………………………１２９（三）投资估算与资金筹措…………………………………………………１２９（四）销售收入预测…………………………………………………………１３１（五）成本费用预测…………………………………………………………１３２（六）动态现金流量表………………………………………………………１４１（七）综合经济评价指标……………………………………………………１４５（八）敏感性分析……………………………………………………………１４５五、结论…………………………………………………………１４７3武汉·总部经济产业区项目可行性研究一、总部经济㈠总部经济概述所谓的总部经济,就是指人类社会的生产力和生产关系发展到一个特定的历史阶段,由于交通、信息、科技、生态的发展水平突破了传统的地域限制，形成了众多跨地域经营的企业决策机构，为了区域利益，把自己的该区域经济的指挥系统（区域首脑系统），在无数个规模不等的市场同心圆的同一个中心地点聚集；由此产生了人力、财力、智力、决策能力，以及周边所有可控社会资源和自然资源的能量的聚化和极化效应；这种效应在市场交互中裂变，形成了超越一般传统意义上的总部能量的最大化的经济效能扩张，及效应扩散。从聚化到扩散的整个过程，使它不但在重新整合的价值链中占据了高端位置，而且特别是加速了整个区域经济的增值，以至一系列全球化的经济演变，以上这些经济活动和经济现象的体系表现，我们称它为：总部经济。㈡总部经济的特点总部经济的三大特点：即总部经济与生产分离，总部经济具有知识性与集约性的特点，以及总部经济战略有共赢的特性。（1）总部经济与生产分离的特点企业总部的首要外在特点是指总部经济和生产分离。不管企业总部的功能是决策、营销、研发或涵盖以上各功能的，总部经济强调的应该是迁移，是外来者的投入。例如，西门子公司，将手机的亚太区总部从香港迁往上海；通用电气公司的塑料集团，将亚太区总部从东京迁至上海；摩托罗拉公司又在上海成立了其能源产品的亚太地区管理总部等等。迁移的总部聚集某一地区，衍生了总部基地，引起了一系列的变化。正如摩托罗拉公司副总裁布瑞恩·圣托罗所言：上海周围摩托罗拉的供应商很多，在这里成立能源产品亚太地区管理总部，可以更贴近顾客群，实现公司高效运转。这充分说明了总部经济与生产分离的特点。（2）总部经济的知识性集约性特点知识性特点是总部经济的基础特点之一。企业的研发、营销、资本运作、战4略管理等，属于高密集的知识性劳动。总部经济集中体现了企业价值链中知识含量的高端部分。例如惠普的变局，从一般性生产项目的导入，到地区总部、研发中心、采购中心的建立；从满足本地需求，到面向全球市场；从壮大“四肢”，到健全“头脑”，惠普公司把总部经济知识性特点发挥的淋漓尽致。集约性特点可以最大限度地利用中心城市服务业发达、智力资源密集的优势，最大限度利用生产基地土地、劳动力、能源等要素优势，最大限度地提高资源的配置效率从而按照总部经济模式发展区域经济。可以说，不少企业都利用了总部经济这一大特点来发展他们的总部经济。（3）总部经济的共赢的特性总部经济模式改变了区域之间对同一产业在企业、项目上“非此即彼”的简单争夺，实现不同资源优势的区域之间通过产业链不同区位的再分工进行合作，实现共同发展。以全球最大的独立电子元件经销商肯沃公司为例，在沪设立中国总部后，肯沃公司服务于中国“财富500强”企业，为全球的制造商填补其合同供应商所无法实现的供应缺额，以维持生产线的运转。同时，肯沃也通过提供低于市场价的现货来降低制造商的采购成本。例如，国内的一家外资企业通过肯沃进行现货市场采购，可以节省了所多成本，从而使双方都获利。（三）总部经济的发展简介（1）世界上总部经济的发展简介总部经济是世界性的一种经济现象，一些世界著名城市曾经发生过并继续上演着。例如美国就有多个总部聚集的城市——纽约、芝加哥、华盛顿、西雅图、休斯敦。而放眼亚洲，新加坡和中国香港地区一直致力于发展总部经济。新加坡约6000家外国公司中，有3600家跨国公司以区域总部形式在新加坡开展业务，有210家获得了新加坡经济发展委员会颁发的“区域总部地位”证书，证书30％的企业属于“财富500强”。而在香港设立地区总部的外资公司约966家，开设地区办事处的外资公司2241家。在中国大陆，北京、上海、广州、深圳等中心城市，总部经济的发展也具备了相当的条件。（2）中国总部经济发展时间从总部经济发展的时间上来看，跨国公司在中国发展地区总部经济，开始于5上个世纪90年代初期，兴盛于本世纪初特别是入世以来，它的速度随着中国对外开放步伐加快而加快。2003年，是总部经济崭露头角的一年，也可称为总部经济元年，总部经济理论锋芒展露，以创新的视角震惊中国与世界；2004年，总部经济理论和实践都取得初步成果。而今年，将是总部经济大发展之年。（四）全国大城市都在打造总部经济区在去年的各地两会上，许多城市都提出了发展总部经济的概念。广州、深圳、杭州、南京、青岛、武汉都把发展总部经济作为新的经济发展亮点。上海虽然没有大张旗鼓地把发展总部经济摆在纸面上，但在发展总部经济方面却一直走在全国最前列。去年，武汉市武昌区也响亮地提出了“打造世界500强总部区”。北京：将总部经济写进政府工作报告在去年北京市人代会上，总部经济作为一个新财政名词上了《北京市政府工作报告》。该报告将发展总部经济作为开创首都经济新局面的希望，在描绘开创首都改革开放和现代化建设新局面的章节中提出：“广泛吸引跨国公司、国内外金融机构、大企业、大集团来京设立总部、研发中心、营运中心、采购中心，发展总部经济”，从中可见北京市政府对总部经济的重视。统计结果显示，目前北京具有跨国公司部分地区总部职能的投资性公司达到了137家，占全国的60％以上，高居全国首位；但是，北京仅有跨国公司地区总部24家，远远少于上海的42家。而且，由于投资软环境建设方面不如上海和广州，最近几年不断发生跨国公司总部从北京迁出的现象。2003年6月，北京首先推出总部基地的概念。丰台总部基地坐落在中关村丰台园二期开发区内，位于北京城西四环与南四环的交汇处，项目总占地面积为65公顷，总建筑面积106万平方米，占据了丰台园二期工程面积的一半还多。丰台园总部基地建设进展迅速，半年内完成了20万平方米85幢总部楼的建设任务，且近90%的空间都被预定。上海：总部经济初显魅力2002年7月，上海市发布了鼓励外国跨国公司设立地区总部的暂行规定和相关实施细则，2003年初上海市政府首次将“降低综合商务成本”写入《政府工作报告》，以增强上海在吸引企业总部的区位竞争优势。目前，全球500强企业已有273家在上海投资。6广州：与深圳联合出击面对北京的咄咄逼人、上海的暗中较劲，同样作为区域性大城市的广州，肯定不会无动于衷。但要与北京、上海争夺总部资源，单靠广州自身的力量是难以实现的。为此，有专家提出广州与深圳应联手发展总部经济的构想。因为，广州第三产业发展得好，技术创新方面较薄弱；而深圳则刚好相反，工业发展迅速，技术创新方面高于广州。如果两者互补，利用服务好、成本低、技术密集的优势，将可以吸引越来越多跨国公司的目光。深圳：近来也出台了优惠措施吸引外地企业到深圳设立总部。市政府于2003年3月1日起施行的《深圳市支持金融业发展若干规定》，对大型金融机构在深圳设立总部或地区总部实行优惠的土地和租房政策，此举表明，深圳已将“总部经济”作为城市经济发展的新方向，而作为现代都市经济活动灵魂的金融业是其重点所在。杭州：构筑大范围的总部经济概念杭州有自己对总部经济的理解与发展策略。不管是跨国公司，还是省内企业，杭州市政府都欢迎他们把总部搬到杭州去。这种大范围的总部经济概念，使外地企业总部入杭的已突破50家。这不仅给杭州带来了大量的税源，而且随着企业核心机构的进入，对杭州的产业发展和技术创新，也开始发挥巨大的推动作用。近几年来，先后把总部迁至杭州的大企业有吉利集团、苏泊尔集团、康恩贝集团、浙江盾安集团、杭州华大基因、宋城集团等。吉利集团总部迁入杭州，不仅改写了杭州没有轿车工业的历史，而且推动了杭州制造业的升级。按照计划，吉利集团将通过10年时间，逐步实现“骏马”、“猎豹”、“雄狮”三大工程，到2015年实现产销汽车200万辆，收入800亿元的目标，这将为杭州“工业兴市”战略添上浓墨重彩的一笔。宋城集团总部迁入杭州后，不断进行规模扩张，先后投资杭州宋城华美学校和山里人家等景点，为配合杭州2006年国际休闲博览会，该集团还投资16亿