港珠澳现代物流仓储项目可行性分析报告（PDF30页）

1/30港珠澳现代物流基地可行性分析报告一.项目摘要本项目可行性分析报告，主要分析在港珠澳大桥开通、粤港澳大湾区等利好的环境因素下，结合公司和A公司的各自跨境物流营运资源优势，在珠海洪湾区域建设港珠澳现代物流基地。项目拟一次规划和分期建设，初期建设目标为建设多层普通仓库，定位为现有业务操作基地、跨境物流中转仓储、跨境货运甩挂基地、区域三地配送中心、区域恒温或冷冻仓、VMI采购物流配套仓。关键词：港珠澳大桥、洪湾、港珠澳现代物流基地、多层普通仓库。二.公司简介1.1车路有限公司，位于澳门、珠海，自营跨境货车36台，可提供粤澳跨境货运服务。1．2A运输企业有限公司，位于香港、深圳，自营跨境货车214台，自营仓库7000平方米，本地车16台，可提供粤港跨境货运服务、香港本地仓储服务和配送服务、国际运输服务、一站式的物流专案。自有货运系统和WMS系统，可提供采购、销售和配送物流服务。三.项目位置1.1项目红线图见【图1-1】中蓝线框2/30【图1-1】:1.2项目卫星图见【图1-2】【图1-2】:1.3项目面积为：38,000M2，可能扩展面积为11500M2。1.4本项目位于珠海（保税）洪湾通关综合服务中心红线规划范围内。3/30【注：珠海（保税）洪湾通关综合服务中心位于广珠西线高速公路延长线以西，港珠澳大桥西延线以南的区域。建成后将通过整合一线口岸、二线通道的重点查验功能、海关报关报备功能、征税退税功能以及国检部分业务等功能，以释放一线口岸用地，缓解口岸货车拥堵现象，并通过“一站式”服务，实现“单一窗口”。车检场不但可以实现节地效益、经济效益，还将实现物流水平升级、集聚增值、高效通关的效益，并承接港澳产业辐射，改善经济发展环境，使物流产业升级，增强城市区域地位。珠海（保税）洪湾通关综合服务中心建设单位为珠海保联国际物流合作园投资有限公司（股东：格力地产股份有限公司）。】珠海（保税）洪湾通关综合服务中心规划详见【图1-3、4、5】:【图1-3】:4/30【图1-4】本项目在珠海（保税）洪湾通关综合服务中心的示意图:【图1-5】本项目在珠海（保税）洪湾通关综合服务中心功能图:5/30四.行业的状况4.1仓储与物流4.1.2物流主要由运输和仓库组成。4.1.2仓储物流，就是利用自建或租赁库房、场地，储存、保管、装卸搬运、配送货物。传统的仓储定义是从物资储备的角度给出的。现代“仓储”不是传统意义上的“仓库”、“仓库管理”，而是在经济全球化与供应链一体化背景下的仓储，是现代物流系统中的仓储。4.1.3近年来，随着物流业整体快速发展，仓储企业规模不断扩大，国有大型企业虽仍是仓储业的主体，但中小型民营企业及外资企业的加入，给仓储业注入了新的活力。国有仓储企业数量虽然占仓储行业总数量的27%,但资产规模占比达到64%以上；民营企业数量虽然占59%,但资产规模仅占22%;外资企业数量占4.3%,资产规模占到8.6%.仓储业转型升级取得初步成效，低温仓储、电商仓储、医药仓储等专业仓储创新发展，仓库建设与租赁保持高速增长，自助仓储进入快速成长期，担保存货管理由快速增长逐步进入调整规范阶段。仓储企业数量增加、规模扩大，仓储业技术水平不断提高，仓储增值服务得到了发展，整个仓储行业呈现走向良性发展轨道，且出现一些新的服务方式和经营业态。随着中国物流业整体快速发展，仓储企业规模不断扩大，国有大型企业虽仍是仓储业的主体，但中小型民营企业及外资企业的加入，给仓储业注入了新的活力。4.2供应链4.2.1供应链主要由物流、信息流、资金流、商品流组成，俗称的6/30“三流合一”主要指物流、信息流、资金流。从供应链的环节来区分，主要可以划分为采购物流、生产物流、销售物流、配送物流和回收物流。4.2.2习近平总书记在党的十九大的报告提到：建设现代化经济体系，必须把发展经济的着力点放在实体经济上，把提高供给体系质量作为主攻方向，显著增强我国经济质量优势。加快建设制造强国，加快发展先进制造业，推动互联网、大数据、人工智能和实体经济深度融合，在中高端消费、创新引领、绿色低碳、共享经济、现代供应链、人力资本服务等领域培育新增长点、形成新动能。4.2.3在2017年10月5日【国务院办公厅关于积极推进供应链创新与应用的指导意见】要求：动流通创新转型。应用供应链理念和技术，大力发展智慧商店、智慧商圈、智慧物流，提升流通供应链智能化水平。鼓励批发、零售、物流企业整合供应链资源，构建采购、分销、仓储、配送供应链协同平台。4.3仓储与供应链4.3.1仓储在供应链环节中的需求4.3.2在供应链的四个环节中，都存在着对仓储的需求。4.4普洛斯的仓储业务7/304.4.1新加坡上市公司普洛斯(SGX：MC0)是全球物流地产的领军企业。公司的业务遍及中国、日本、美国和巴西的117个主要城市，拥有并管理约5492万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于4000余家客户的高效物流网络，对应的资产价值约410亿美元。普洛斯中国成立于2003年，在中国物流仓储市场处于绝对领先地位。全球物流巨头普洛斯（GLP）1月22日宣布从新加坡证券交易所退市，标志着其私有化进程全面完成。2017年7月，由厚朴投资、高瓴资本、万科、SMG、中银投资等组成的中国财团进行每股3.38新加坡元的收购交易，估值约为160亿新元，折合约790亿元人民币。当时公告显示，交易完成后，普洛斯将从新加坡交易所退市。短短半年，普洛斯成功易主，正式完成了从“流淌着三分之一中国血液”到中资控股的历史转变。4.4.2以中国为首的各国电商需求快速增长，推动现代物流设施需求。电商作为新型高效的零售业态，近年来得到了迅速的发展，规模不断提升。据艾瑞咨询估计，2015年中国网络零售额将达3.99万亿元，同比增长43%，2016-2018年年均增长率将保持在25%，继续快速增长。8/304.4.3中国物流设施总供给不足，市场集中度低。2014年中国人均物流面积为0.41平米，仅为美国5.06平米的8.1%，差距巨大。而主要物流供应商的市场份额仅2.4%，市场集中度过低。从中国物流仓储市场整体来看，在市场总量和集中度上都给予了物流地产商充足的发展空间。上述的数据均表明中国物流设施的供给还有巨大的发展空间，市场集中度也有望较大地提升，普洛斯等物流基础设施提供商的未来发展空间仍然充足。4.4.4现代物流设施稀缺，物流效率亟待提升。同时在中国约5.5亿平米的物流设施面积中，现代物流设施仅占约1亿平米，占比仅18.2%，物流设施的水平较为落后。4.4.5普洛斯主要客户在十大客户中，第三方物流3PL数量较多，其次为电商。4.5深圳毗邻口岸区域的仓储业务状况4.5.1提供的仓储服务5.2主要服务方向为香港与华东、成都、西南、东盟等地区。排名主要租户行业属性占租赁面积的比例1百世物流3PL4.8%2京东电商4.0%3德邦物流3PL3.5%4唯品会电商2.4%5日日顺物流3PL2.1%6亚马逊电商2.0%7NiceTalent3PL1.7%8顺丰快递3PL1.6%9中国外运3PL1.4%10Schenker3PL1.3%合计24.8%序仓库名称所提供的业务内容备注1宝湾蛇口普通仓、保税仓、监管仓配置齐全的运输车队及先进的物流信息管理系统2华南物流普通仓、保税仓、监管仓、MALL出租为主3外运平湖普通仓、保税仓、监管仓研发WMS系统，SKU管理模式，可根客户需求进行定制化管理4全程物流普通仓、保税仓、监管仓现代化仓库管理系统（WMS）、企业物流实施策略的规划和设计5西部物流普通仓、保税仓、监管仓提供仓储管理、货物存储、装卸、库内增值服务。9/304.6珠海的仓储现况4.6.1快递网点分布4.6.2物流园分布10/304.6.3保税仓库分布五.用PEST分析本项目环境因素5.1政治(Politics)5.1.1根据《珠海市城市总体规划》：南湾城区首先要加强区域服务功能；其次，要加强城市服务功能。发挥与港珠澳大桥对接优势，承接港澳及国际现代服务业转移，重点加强与横琴新区的互动合作，大力发展现代物流等现代服务业。因此，南湾城区的发展目标是：把南湾城区建设成为珠江口西岸保税物流中转和分销基地之一；成为区域商贸服务中心之一；成为珠海市环港澳地区和情侣路上重要的水岸生活与滨水休闲节点。5.1.2珠海保税区关于大湾区时代新谋划:一是抢抓港珠澳大桥通车契机，利用珠海与港澳陆地相连、港珠澳大桥第一个货车落脚点的区位优势及珠江西岸唯一一个保税区的政策优势，依托珠港澳物流合作园首期-珠海（保税）洪湾通关综合服务中心项目，作为对外开放，承接香港物流资源转移的重要抓手，项目建成后，将涵盖物流11/30分拨配送、仓储加工、展览展销等功能。5.1.3根据《珠海洪湾港及周边区域控制性详细规划》：珠海洪湾港及周边区域的规划定位为珠海市海洋渔业提供综合管理、交易、加工的现代化平台，打造珠海海洋渔业经济产业链，承接内外货物运输的现代化港区，多重交通线路汇集的综合交通枢纽，港珠澳物流合作园通关中心，生产、生活、旅游配套齐全的多功能综合片区。5.1.4在2016年12月26日中国共产党珠海市第八次代表大会提出一体化建设的概念：向南对接港澳促进横琴、保税区、洪湾片区一体化发展，建设大桥经济区和城市中央商务区”，这一区域将被打造成特色突出、功能带动明显的“大桥经济区”，建设成为粤港澳深度合作示范区，是珠海城市新中心。本项目位置12/305.1.5通关一体化:通关一体化，简单说就是“多地通关，如同一关”，它被称为“改革开放以来海关最具革命性的变革”。一体化指的是有的企业在一个地方，但是货物的进出口可能在另外一个城市，原来海关的分布是按照属地化的，一个地方的海关自身是一个独立的监管体系，现在实现了区域通关一体化以后，企业可以自主地选择申报、纳税、验放地点和通关模式，以往需要在多关办理的手续可以在一个海关办理，进一步简化手续。从2017年8月22日开始，海关总署公告【2017年第38】号明确取消区域通关一体化通关模式，实行全国通关一体化通关模式。5.1.6小结：从以上可以看出，本项目位于珠海（保税）洪湾通关综合服务中心项目规划范围内，区域的政府政策和国家一体化通关政策的实施将有利于本项目的顺利开展和实施。5.2经济（Economy）5.2.1珠海概况：珠海总面积7653平方公里，其中陆地面积1732.33平方公里；拥有大小岛屿146个，素有“百岛之市”的美誉。2016年末，常住人口167.53万人，2016年实现地区生产总值（GDP）2226.37亿元，人均生产总值13.45万元。珠海地处粤港澳大湾区中心地带，是珠江口西岸的核心城市和交通枢纽。目前港珠澳大桥已全线贯通，2018年可实现通车，珠海到香港可40分钟内抵达。港珠澳大桥将彻底改变珠海在珠三角的交通区位，珠海将成为区域性枢纽城市。“十三五”时期，珠海市将深入贯彻落实国家创新驱动发展核心13/30战略、《中国制造2025》战略及“一带一路”战略，充分发挥珠海港澳区域合作优势、政策创新优势、国家战略优势，进一步加大横琴自贸区、珠海国家高新区、高栏港经济区“三大引擎”引领带动作用，重点发展以海工装备、航空航天、智能装备、新能源汽车等为重点的先进装备制造业，以软件和集成电路设计、生物医药、智能电网等为支柱的高新技术产业，以建设对接港澳、辐射大西南的航运中心、物流中心、科技创新中心和总部经济基地为目标的高端服务业，以“科技兴海”、智慧海洋、现代化农业为创新手段的特色海洋经济、生态农业，推动全市产业园区迎来新一轮大发展。5.2.2珠海的人口概况按统计，2017年珠海的人口数量为163.41，在广东省排列第21名同时流入人口的数量排列第8。珠海的人口数量与深圳的人口数量相比较约为7倍。14/305.2.3珠海进出口贸易的概况5.2.4珠海的综合竞争力5.2.5港珠澳大桥开通珠海经济发展的积极影响：5.2.5.1在2008年在国务院颁布的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》中,珠海被明确定位为珠江口西岸的核心城市。珠海将从一个全国交通路网布局中的端点城市变成连接香港和珠江