奥山伯爵堡个案分析1(讲稿)

融创奥山博爵堡融创•地产——个案解读佰富高尔夫江与城龙湖·悠山郡龙湖·睿城协信·彩云湖1号奥山保利国际社区复地别院逸翠庄园绿地翠谷首钢·美利山28阙天景·雨山前庆隆南山高尔夫坡岭顿小镇协信·阿卡迪亚融城华府龙湖·东桥郡富力城晋愉·碧怡林畔上邦国际社区重庆主城别墅分布：中海·北滨1号棕榈泉融科·橡树澜湾万科·渝园东原·香山保利江上明珠大学城区域茶园区域两江新区区域弹子石区域江北嘴区域鸿恩寺区域江北滨江区域西主要表现为两江新区中心区域高端物业的竞争。※九龙坡、大渡口区项目区位＿奥林匹克花园南坪商圈解放碑商圈山峡广场商圈弹子石汽博中心位于机场高速线、比邻保税港区、与区域行政中心隔路而居，落子两江新区核心地段！简要点评：2003年奥利匹克花园一期启动时，汽博中心区域已有气候，为该项目奠定了较好基础，至八期伯爵堡问世，宽松的竞争环境客观助力了项目的辉煌！然而，就当前竞争格局来看，“区位+大盘完善配套+山湖资源”是伯爵堡实现热销的重要因素！金开大道机场高速观音桥商圈大盘介绍奥山别墅群新亚洲一期二期三期四期五期六期七期八期雅典阳光雅典天空雅典海岸新亚洲红城奥山别墅紫枫郡伯爵堡恭爵堡九期洋房、高层容积率：2.7洋房、别墅容积率：1.1北大附中高层、洋房、别墅容积率：2.7独栋、联排容积率：0.49联排容积率：0.49高层容积率：2.7联排容积率：0.47大商业组团高层容积率：3.0高层容积率：2.36独栋别墅至金开大道占地：128亩建面：0.6862万方容积率：0.49绿化率：45.33%车位：每套别墅1到2个停车位总共56栋，169户，其中：独栋：8栋，约占14.3%双拼：3栋，约占5.4%三联排：29栋，约占51.8%四联排：2栋，约占3.6%五联排：12栋，约占21.4%端头采用2+1结构，中间3+1结构为主五联排双拼四联排产品规划布局＿伯爵堡基本参数：布局特点：产品组合策略分析：“独栋须占绝佳高位，三联以量冲大盘气势，四联双拼作为调剂和补充保证土地资源的最大化利用，而五联排利用规则地块排布产品，价值最大化挖掘！”独栋提形象，三联作主力，五联来掩护，而双拼和四联满足多样化需求的同时土地资源最大化利用！汽博中心伯爵堡至火车北站北大附中爱琴海伯爵堡配套主要配套：1、景观配套爱琴海、奥林匹克公园、半坡内部景观打造等。2、商业配套畅谷商业街、洛可可商业街和蓝调天街等。3、教育配套北大附中（幼儿园到高中）等。4、交通配套金开大道、金渝大道、机场高速、轻轨3号线（至鱼洞）、870和835公交等相关点评：奥山伯爵堡别墅区以四联排以上别墅为主，偏经济型，一度获得市场热捧，开发商对市场寄予了更大的希望。伯爵堡处地块在当时拥居奥园制高，有最好的景观面，享湖泊、山体景观资源，依托北大附中等特点，高端气质显露，伯爵堡别墅项目出台创造了可能！风格与立面处理三联排效果展示侧面转角风格特点：（独立住宅采用经典的欧洲法式和意式风格！）法式风格点评：1、法式主义不纯粹，但正因为结合了多种建筑、风格元素，产品本身也构成了一种识别性！2、借鉴本案风格、造型有一定风险！立面处理：1、顶部美式四面坡顶、德式木筋架、荷式老虎窗、新古典法式中轴前脸等设计，多国元素融合，但协调统一；2、天然石材运用面较广，注重石材表现的稳重、沧桑和低调奢华感，住宅体的情感表现不局限于与山地、树木、花草的交流；3、建筑体棱角鲜明，产品品质感增加；但动线处能很好运用植被呵护，人性温情内蕴！样板间＿伯爵堡后面是个小舞台亮点：欠缺之处：1、多国元素的融入表里如一（外观和内饰），混而不杂，反而给人和谐温馨之感；2、整体暖色调，偏铜色，加之内部装饰物件多有铜（全铜装饰品、铜色漆运用等），很好的通过“铜”回归“堡”文化主题；3、样板间细节处理，如楼梯、实木门框、花园转角裂缝等。1、造“形”而未造“生活”，如客厅壁龛未考虑中国人电视机喜欢摆放在大厅的情况；花园装饰之后反而给人小而潮湿之感；2、虽有挑高等灰空间设计，但未充分考虑让业主更有效的利用该受益空间，实而难惠！3、“3+1”户型顶楼虽有挑空，但沿角太低，不适合主卧的打造，有压抑感！产品特色实景图最大特色：1、由曾担当龙湖蓝湖郡主创设计的森拓设计机构规划建筑，讲究住宅体与承载土壤的和谐，赋予了产品独具的特质；2、用材、做工精致，产品价值感得以巩固；3、与原山景观的无缝（色差、调性等）结合，强化了产品的喜剧效果，产品赋予了一定审美、研究价值！特色点评：产品主张“因地制宜，借长补短”，通过创新，把别墅的稀缺性主导诉求上升到审美、研究等价值探索高度！——谁说联排，不可以登高！？产品单体分析＿伯爵堡锈石台阶楼栋间距16.4-22米中间花园40余平米整体效果实木屋顶高仿石材实木构件八期伯爵堡是对六期奥山别墅群的一个提升，做工和用材上花了更多的心思，面积也普遍较六期大些。此次，伯爵堡以“独栋提形象，三联作主力，五联掩护，双拼和四联联排调剂和补充”的产品组合策略，扩大了别墅类物业消费群的覆盖面，获得市场的良好响应！畅销线索：1、该组团联排端头多采用“2+1”结构，花园赠送面积为200-300㎡，半下沉；2、中间则采用“3+1”结构，花园赠送在80㎡左右；3、灰空间处理上，一楼或负一楼挑空6.3米；顶层利用坡面屋顶凸出部分再次调高；4、中高两低“城堡”造型，拥有独特气质，有独栋感觉；5、全手工打磨，高端用材等奠定了品质基础！广场砖户型评价1融创博爵堡39号楼A1户型5室3厅6卫1厨360.00㎡优点：缺点：1、三层功能分区，简洁明了，二楼休息—一楼起居—负一休闲；2、三层皆八角窗设计，270度全景视野；3、阳关地下室设计，改善负一楼压抑、潮湿、阴暗空间。1、一楼入户阶梯长而曲折，无景观辅衬；2、工人房与一楼卧室设计不合理，缺生活阳台设计；3、地下室结构可变性不够，功能设置太普通，无突出亮点。户型评价2优点：缺点：1、四楼作独立主卧，居室等级秩序得以强调，尊崇感、私密感增加；2、负一楼功能设置比较丰富，利用效率较高！1、一楼正门停车房设置，迫使大门侧移，显得不够大气；2、餐厅对厕所大门，犯冲；3、负一楼情调空间无自然采光；4、一楼花园利用效率不高；5、四楼到负一休闲空间东线过长；6、三楼缺乏对儿童成长、学习空间的兼顾。园林特色园林特征：1、建筑高于景，人高于建筑，鲜明的视觉情境捕捉，极大地强化了“人为天地主宰”概念；2、尊重原山地貌，依半坡整体打造！不足之处：1、设计表现上虽强调了人的主观能动，但是过于刚强，给人生硬、无“情”之感；2、花园植草与地砖铺饰并不和谐，稀疏跌宕与稠密平整的交流矛盾重重；3、既为半坡别墅，为何不考虑防潮与排水？金童路次门水景次门入户喷泉内部道路内部道路-转角处全铜摆件情感小品宽10米，东西双向车柏油马路！法国宫廷水景式侧墙层次叠水喷泉，一举三用（造景、隔景、倒车）宽近6米，主要采用广场砖铺装！道路转角，一举两用（小广场、倒车）采用锈石铺装！垃圾箱和小区的椅子均全铜打造，怀旧复古！依然有一些简单但略感温情的建筑小品！道路沿线＿欣赏营销留影＿欣赏伯爵堡总评“伯爵堡所属地块高端气质早已具备，高端物业形态敲定已是定局！”可以说，高端市场份额规模测量与最佳市场竞争挤出时点决定了伯爵堡开盘档期；即，1-5期于伯爵堡项目而言是造势，六期于伯爵堡而言是高端客群数量与偏好的探索！其他评价：1、“人车混流+6米左右内部交通+坡多湾急”一定程度上降低了项目品质；2、内部景观无突出亮点，配套有一定空间距离，项目可依托资源显得不实在；3、端头“2+1”总价500-600万较好的细分了两北区域联排类物业端头市场，中间采用“3+1”结构总价300-400万做足了性价空间，弥补了中间户型固有缺陷；4、风格与样板装修协调统一，相较其他项目而言更具畅想意义；大盘总评一期雅典阳光，洋房为主体，奥园洋房基本成型；二期雅典天空修建之前，斥资1600万升级一期湖泊景观，造势借势；三期雅典海岸，临湖叠拼别墅成为推售重点，“全民健身决赛”事件营销再次引爆，二期尾盘也全部清空；四期高层新亚洲夹层、小跃设计，推出之时，四阶名校北大附中已可入读；五期高层红城中式风，世界级钢琴大师倾情演绎，畅谷商业街基本激活；六期奥山联排别墅群，开盘时，“教育大盘+畅谷商业+蓝调天街+性价产品”继续炒热市场，别墅类高端物业稳健探索；七期高层紫枫郡中式就势对大盘资源继续渗透，较次地块盘活，整体奥园项目以畅谷商业街一分为二，南北独立，后期开发预留更大操作空间；八期伯爵堡依托强势资源对项目整体拔高，挖掘两北高端客群，但步履依然稳健；九期恭爵堡经典延续，补抢两北区域高端客群；十期扛鼎低密度大户高层“融创●御景”，配套高端法式宫廷会所，整盘高端圈层生活得以营造，也客观上加速九期清盘！“每期都能有至少一个硬质USP!”“几乎每阶段都有更名，且联系不大，新气象所以老盘不老！”“产品开发稳健，各期定位适度，营销推售手法大胆！”谢谢！！！接下来进入交流时间