2012年成都房地产市场分析-1

1摘要受到整体经济下滑的影响，稳增长成为经济工作的重心，下半年房地产方面维持目前调控继续从紧。政府换届后的房地产政策走向，其大方向也将是继续坚持从紧的调控，中央政府非常清楚放松限购限贷，将会带来何种严峻的市场局面。由于去年的“防通胀”措施效果明显，使得CPI连续下滑，为降低存款准备金率、降息等货币金融政策奠定了基础。在货币政策放松、经济预调微调、地方政府调整政策此起彼伏、消费者观望情绪转变等多种因素影响下，房地产市场开始回暖。受到上半年市场回暖的影响，开发商拿地积极性开始上升。土地流拍现象减少。受10年土地成交下降、开发商延迟施工等因素影响，上半年住宅新增供应减少。上半年住宅市场成交量明显回暖，销售压力缓解,成交价格小幅回升。但存量仍然处于高位，各方应谨慎乐观，应根据各自项目情况采取相应的价格措施。首置首改的刚需依然上半年是成交的主力,其中70-110的产品占有近七成的市场。预计2013年土地市场将更趋活跃、拍卖底价成交趋于减少。住宅成交量将继续回暖，但爆发式上升很难出现，价格也将小幅回升，刚需产品仍将是未来市场的主流。建议多数项目根据自身具体情况，仍以走量为主，慎重调整价格。231、欧债危机持续、美国经济复苏缓慢，拖累中国经济增长下降42、全球需求不振，波罗的海综合运价指数维持在低位，中国出口受挫；汇丰PMI持续低于50，中小企业面临着更大的困境6月汇丰中国PMI终值持续回落至7个月新低的48.2%，连续8个月处于荣枯分水岭下方，显示制造业活动进一步放缓，实体经济或将进一步下滑。鉴于通胀已明显放缓，分析人士预计，政策存在进一步放松的空间，7月份存款准备金率或再度下调。303540455055601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月10年11年12年汇丰中国PMI53、人民币升值预期转弱，中国资产价格处于高位，叠加欧债导致的避险心理重现，国内资本外流的风险仍在持续664、整体经济增长速度下降，经济疲软宏观经济增速持续下滑，整体经济疲软，稳增长、积极的财政政策和稳健的货币政策，加大政策预调微调力度，成为目前宏观政策重中之重。0102030405010Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q202468101214GDP（万亿元）增速（%）数据来源：统计局GDP增速下降75、PPI和CPI增速呈现双降态势，经济增长放缓态势明显105.3109.3113.310810895.391.387.395.3105.397.785909510010511011511.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.1111.1212.112.212.312.412.5预警指数一致指数先行指数滞后指数数据来源：中经济景气监测中心2012年5月我国先行指数止跌趋稳：先行指数与上月持平；一致指数连续11个月回落：一致指数较上月下降0.3点；滞后指数继续回落：滞后指数较上月下降0.5点；预警指数回落态势趋稳，目前为87.3点。几个指标均表明中国经济趋冷，下滑较为严重，这也是近期中央连续降息和降低存款准备金率的重要原因。-4-2024681011.111.311.511.711.911.112.112.312.5CPI值PPI值数据来源：统计局CPI、PPI双双下行宏观经济调控政策见成效，CPI连续下降，6月降至2.3%。受国际国内因素影响，PPI增速跟随下降，3月份起，增幅降为负值；6月份PPI指数为97.9，同比下降2.1%，国内实体经济明显受创。886、放松货币政策，增加市场流动性，促进自住刚需购房，缓解开发商资金压力21.5020.0017.0018.0019.0020.0021.0022.0010-11-1610-12-1611-1-1611-2-1611-3-1611-4-1611-5-1611-6-1611-7-1611-8-1611-9-1611-10-1611-11-1611-12-1612-1-1612-2-1612-3-1612-4-1612-5-16调整后存款准备金率(%)6.975.356.346.125.895.537.054.004.505.005.506.006.507.007.5007-12-2108-3-2108-6-2108-9-2108-12-2109-3-2109-6-2109-9-2109-12-2110-3-2110-6-2110-9-2110-12-2111-3-2111-6-2111-9-2111-12-2112-3-2112-6-21个人住房商业贷款(五年以上)6月21日央行采用不对称降息，缩小银行利润空，控制银行贷款的优惠幅度。97、经济不景气背景下，“稳增长”成为首要任务。虽然中央坚持调控不动摇，但支持自住刚需的方向并未改变108、限购限贷下，中央地方博弈加剧，各地楼市微调政策频现，少数触及限购红线的政策均被叫停或撤销，超八成地方政府微调政策被默许序号政策城市备注1重启贩房入户政策从化、长春2补贴首置或精装修房青岛、重庆、杭州、芜湖3放松限贩限价标准佛山、成都、芜湖、上海、中山、河南触及底线，先后被叫停或撤销4土地出让松绑北京、广州、杭州、成都、昆明主要是放宽拿地门槛及降低付款条件5改变普通住宅价格标准北京、杭州、重庆、天津、成都、武汉、南京、合肥、常州、上海、厦门6提高公积金贷款额度常州、南京、吉林、合肥、沈阳、厦门、滨州、蚌埠、兊拉玛依、济南、信阳、呼和浩特、南昌、郑州、武汉幅度为30%－50%7首套房贷利率优惠北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州、河南由基准利率的1.2倍回归至基准的0.95-0.85倍8税贶优惠以及贩房补贴杭州、重庆、营口、马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州11119、消费者观望情绪转变2012年2季度世联购房者信心指数为55.2，较上季度提升2.6，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较年初明显改善。尽管本季度购房者信心提升幅度较大，但与去年一季度基本持平，显示出政策对购买力的抑制作用犹存。2012年2季度世联购房者信心指数121210、全国房地产市场销售回暖商品房历月成交面积（万平米）除上海外，其它几个城市连续三月成交量均超过了去年平均的成交平均水平。全国市场形势明显转暖。1313受到整体经济下滑的影响，稳增长成为经济工作的重心，2013年将继续延续这一经济调控方向。同时由于去年的“防通胀”措施效果明显，使得CPI连续下滑，为降低存款准备金率、降息等货币金融政策奠定了基础。从而使得房地产行业从中受益，间接促进了房地产的销售。房地产方面维持目前调控继续从紧。政府换届后的房地产政策走向，其大方向也将是继续坚持从紧的调控，中央政府非常清楚放松限购限贷，将会带来何种严峻的市场局面。出于经济目标与利益诉求的差异，中央与地方政府之间的博弈将继续下去。未来地方政府将继续采取多种或明或暗的手段去触碰中央的调控政策。小结14151、2012年上半年成都本地政策回顾151月2月3月4月5月6月2月12日：省政府下达的目标任务，2012年，成都市保障性安居工程建设目标任务50642套1月4日：成都市暂停主题公园建设项目规划审批4月17日：房管局出台《关于建筑区划配套停车位（库）租售有关问题的通知》1月30日：市政府出台了《循环经济发展“十二五”规划》3月1日：成都市房产管理局出台《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》5月3日：国土局《关于成都市中心城区2012年度国有建设用地供应计划》4月1日：商务局、质量技术监督局出台《成都市商务写字楼等级划分》5月7日：规划局出台《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定（试行）》6月29日：市政府出台《成都市园林绿化条例（修订草案）》5月28日：国土局出台《成都市北城改造土地利用实施细则（试行）》4月16日：市政府出台《成都会展业发展“十二五”规划》6月4日：四川省住房和城乡建设厅出台《四川省绿色建筑评价标准》16小结16从2012上半年成都市出台的一些政策文件看，今年未出台涉及限购、限贷、限价等方面的文件。主要是一些规范市场或指导性的常规文件。对房地产市场销售的影响较小。对市场影响较大的主要还是央行的降息、降存准率，CPI下降、外地地方政府的政策小动作。1718成都天府新区5条道路开工明年建成通车天府新区“两纵一横”项目（正公路、元华路南延线、红星路南延线）已于10日正式进场施工。与此同时，天府新区起步区天保大道和赛事中心联接道两条道路也于当日正式开工。据双流交通运输局透露，作为天府新区“两纵一横”项目（正公路、元华路南延线、红星路南延线）将在明年通车。天保大道和赛事中心联接道将分别在明年9月和4月建成通车。红星路、元华路南延线的动工给城南再添两条纵向的快速通道，将带动华阳以南及新津的快速发展。红星路南延线、元华路南延线、正公路将建成双向10车道的快速通道。天府新区规划逐步落地实施19“北改”启动宜居城北临近19北改用地布局图北改规划将逐步地改变城北过去交通混乱、治安条件差的“北匪”形象，将使城北逐步成为宜居的区域。产业升级站在建设世界生态田园城市的视野下、推进‘立城优城’战略的使命下，进行这项工程。旧城改造随着“北改”工程的开展，一批医院、学校、农贸市场等公建配套设施将随之建设，令城北更加宜居。交通先行北部片区在交通建设上的关键是打通交通节点，让快速路快起来，让主干路和次干路与快速路有效快速相连。生态改善建城市最大都市绿岛，加快北部“198”区域生态环境建设，天回场镇变文化旅游片区。20金牛区新规划推动城北发展20[四轴]川陕路、北新干道、沙西线、成灌路等4大发展轴[八片]包括旧城改造5大重点片区，人民北路—火车北站片区、解放路—曹家巷驷马桥片区、沙湾路—铁二局西南交大片区、金牛大道—茶店子金牛宾馆片区、川陕路—天回旧场镇片区；新区开发3大重点片区，北新干道—凤凰山片区、北新干道—国际商贸城片区、沙西线“198”片区等火车北站、解放路、荷花池、五块石等老成都耳熟能详的城北“地标”区域，即将改头换面。金牛新城规划出台将促进金牛进一步提升区域形象和地位。并成为成都市一个新的开发热点区域21荷花池规划2012年6月11日《金牛区荷花池片区实施规划导则》经2012年第一次北城改造工程项目区实施规划联合审查会审查通过按照规划，荷花池片区将在保留浓厚商业氛围的基础上，实施整体提升改造，加快传统低端商贸业转移和产业结构的升级，彻底改变该区域主营业态低端、城市交通拥堵、产城品质落后、安全隐患严重的现状。提升改造后，荷花池片区的商品批发功能将实现外移，转型成为以精品零售、中高档商品展示、商贸洽谈、商务办公为主要业态，发展网购网销、仓单交易等现代交易模式，精品酒店、餐饮娱乐等配套设施完善的现代化国际化商业商务中心。荷花池批发功能全面外移将变现代商业商务中心22二环路东半环建设高架快速通道，将改善主城区交通压力，同时使沿线商业受影响•高架桥将对商业产生如下的影响：–沿线商业展示面受影响–快速通道上的车流不易停下来–二环路内外两侧的商业互动减弱–商业的辐射半径增大•同时沿线住户将受到较大的噪音干扰•西半环的快速路车道就在原有的道路上，为双向6车道的快速路，中间建设双向双车道的大容量快速公交高架桥•东半环的全线高架桥为双向6车道，预计4、5月份将正式进入全面施工阶段。东段高架工程预计将在明年6月底完工。23小结23今年成都城市规划方面主要是天府新区规划落地实施，包含金牛区、成华区的“北改”启动。金牛新城规划出台将促进金牛进一步提升区域形象和地位，并成为成都市一个新的开发热点区域。荷花池片区的改造将使该区域成为现代化国际化商业商务中心。二环路改造将改善主城区的交通条件，同时也将使沿线商业在人流、车流、商业展示等方面受到较大的不利影响。24251、土地市场回暖从土地成交分用途来看，商品房用地和工业用地走势基本不同。2012年上半年成都商品房用地成交500.74万平方米，