新世界地产武汉K11-MALL定位报告

武汉K11新食尚工作汇报2009.5.26新世界中心K11·新食尚定位建议一.项目定位二.业态规划三.间铺及品牌落位四.主力品牌介绍一.项目定位主题定位——〃“既陌生更向往”的K11〃新食尚，代表高效社交与积极向上的城市精神，兼具K11各地统一的艺术气质。〃带来新颖时尚的商品品牌；提供独一无二的餐饮空间；创造琳琅满目的餐厅组合；延续不同时段生活享受。〃武汉地标性餐饮集合地。消费群定位——武广商圈的零售购买人群，武汉市中高收入人群，年龄分布区间从25岁-50岁。该区间内收入较高的消费人群较其他市民闻多识广，消费意愿强，接受新事物的能力强；他们特别愿意尝试有相当知名度、品质好但在本地较少的新餐饮品牌，同时他们亦是社交宴请重要消费者，符合K11〃新食尚精神。餐饮定位——以社交宴请餐厅为主，搭配主题餐厅和国际休闲美食。K11项目所在的区域和特性决定了本项目的商务性较其他更为突出，出于社交宴请性质到该项目消费的中高收入人群将至少占目标客群的64%，甚至更高。因此，K11新食尚项目的主要租户组成将以面对社交宴请的商户为主，在就餐环境方面将更注重档次和品质，以便适于交谈。社交宴请类商户不论从数量还是面积上，都较其他同类商场更多。品牌符合K11理念。消费价格定位在500~800元。二.业态规划：业态布局立面图5F西餐厅/艺术酒廊4F商务正餐3F商务正餐2F主题餐厅/休闲餐主题餐厅/休闲餐1F咖啡糕点甜品糕点甜品B1快捷餐厅与美食广场二.业态规划：垂直交通及建筑建议门厅2的一部直梯专供直通5楼西餐厅门厅1的三部直梯专供直通3楼、4楼商务正餐主题餐厅/休闲餐由于其1+2的复式结构，垂直交通在内部解决，可协助租户在内部搭建楼梯由于楼层较高的租户在展示面、可通达性等条件上较一二楼租户有客观劣势，在租赁条件方面可灵活处理，以吸引优质商户入驻。因此，该项目的高区——3至5层将以整租为主，并专供四部垂直梯使用，不论在档次、私密性还是便利性方面，都有利于项目的整体形象和商户的品质。同时，可减少垂直梯每层进入客区的面积，增加租户可租赁面积，提高项目收益。二.业态规划：租金建议楼层GLA預估租金(使用面积)(人民幣/月/平米)預估租金(人民幣/月)預估租金(人民幣/年)(平方米)保守平均乐观保守平均乐观保守平均乐观B11,62950709081,450114,030146,610977,4001,368,3601,759,320F1751200250300150,200187,750225,3001,802,4002,253,0002,703,600F2757150175200113,550132,475151,4001,362,6001,589,7001,816,800F379610012515079,60099500119,400955,2001,194,0001,432,800F479670809055,72063,68071,640668,640764,160859,680F570145556531,54538,55545,565378,540462,660546,780Total5430615755895512,065635,990759,9156,144,7807,631,8809,118,980注：依据新商业租赁惯例，我们需为租户在开业后提供3-6个月不等的免租期，最终免租期限视租户承租面积和品牌号召力而定类型GLA㎡占总面积百分比商务正餐170731.4%休闲餐饮/主题餐厅110420.3%西餐73213.5%快餐73213.5%糕点甜品咖啡2584.8%美食广场89716.5%总计5430——B1-F5各类型餐饮占总项目面积的比例（按实用面积㎡）注：具体面积以最终实际测量为准三.间铺及品牌落位三.间铺及品牌落位1F新世界酒店商业步行街解放大道门厅2门厅1铺位GLA（㎡）意向商户F10177哈根达斯，DQF10275面包新语，水果物语F103106Jamaicacafé，illy，星巴克F104144棒约翰，意粉屋F105203鼎泰丰门厅1115俏江南，四季恋门厅231琥珀，戈雅商业步行街新世界酒店解放大道三.间铺及品牌落位铺位GLA（㎡）意向商户F201327棒约翰，意粉屋F202430鼎泰丰2F3、4F新世界酒店商业步行街解放大道三.间铺及品牌落位铺位GLA（㎡）意向商户F301796俏江南，四季F401796F301/4015F新世界酒店商业步行街解放大道三.间铺及品牌落位铺位GLA（㎡）意向商户F501701琥珀，戈雅F501B1铺位GLA（㎡）意向商户B101147麦当劳，肯德基，真功夫，水果物语/水果捞等B102267B103240B10478B105897美食广场三.间铺及品牌落位四.主力品牌介绍餐厅简介俏江南集团创始于2000年，总部位于北京，旗下品牌包括俏江南品牌餐厅、蘭（LANClub）和SUBU三大高端品牌，以“俏江南”为名的高档精品餐厅，主营川菜并辅以粤菜及谭家官府菜，针对顶级服务市场、高端商务餐市场、时尚健康美食市场，将中式商务正餐的菜品、服务、环境和理念推向极致。俏江南追求菜品的创新与融合，同时在餐厅设计上标新立意，将中国古典的江南小桥流水进行西式设计，并聘请国际级设计师量身定做，为消费者带来时尚、健康、高雅的就餐体验。经营状况在全国设有40多家分店，经营状况良好，是高档商务餐、新派大型酒楼的代表性餐厅，在武汉高端人群知名度高武汉的发展计划在武汉初步计划开4家俏江南，其中，希望2000㎡以上的旗舰店铺一家本项目合作意向有合作意向，需要2000㎡，设计期3-4个月，施工期2-3个月，建议采用抽成联营方式。DTZ将协助新世界与俏江南签署固定租金合同。对本项目意义俏江南是本项目的龙头租户——该品牌在餐饮界远近闻名，是商务宴请和中高端餐厅典范代表，对其他餐饮租户有很强的引导性和影响力，同时在武汉市高端人群中有相当知名度和号召力。若能成功引入俏江南，则K11将成为第一个引入该品牌到汉的项目，其影响力不言而喻，同时可强化k11主题概念，体现项目档次，增强其他优质商户对k11品牌的信心，提升项目吸引力，对下一步招商工作极为有利。其他知名品牌举例我們推荐的品牌是..寒室、金钱豹、天地一家、代官山、梧桐、茶马古道、采蝶轩、蓝蛙、鹿港小镇、港丽、巴贝拉、COSTA国际连锁餐饮集团旗下品牌必胜客、季诺意式休闲餐厅、丰滑火锅、西提牛排、多乐之日、Sizzler梧桐寒室匯報完畢謝謝！