房地产开发企业经营过程中的税收决策

李记有简介李记有：硕士研究生、高级会计师、中国注册税务师，国家会计学院客座教授，清华大学客座教授,中国税收筹划网CEO、北京致通振业税收筹划事务所有限责任公司董事长、《企业纳税管理工具箱软件》研发人、全国知名税收筹划实战运作专家，曾为全国数十家企业担任高级税务顾问，设计最优纳税方案。著有《企业税收筹划操作指南》、《企业如何进行税收筹划》、《税务代理理论与实践》、《国税实务》、《税收筹划的基本思路和实务操作》等著作。在国内首先创立税收筹划“变量引进”和“因素分析”两大学说，并创建了全国首家税收筹划网。是中央电视台、中国税务报、中国财经报的税收筹划访谈嘉宾，并多次在全国几十个大中城市举办专场报告会。筹划魔方：在变化中寻找筹划空间——房地产开发企业经营过程中的税收决策主讲人：李记有引言房地产是世界最大的一项产业，约占全球各国GDP总和的15％。从2003年开始，全球投资资本，包括个体投资者的投资热情，正在加速流入中国的房地产市场，而中国的地产行业和地产商正如雨后春笋般发展起来，随着中国经济的蓬勃发展，中国的房地产行业遇到了良好的发展机遇，同时也面临空前的竞争。从案例看房地产开发企业税收筹划的价值和作用两个关键点改变，某房地产开发企业节税上亿元！案例一：案例二：十分钟谈话，谈出300万元税款节省！重新调整纳税流程，变出税收优惠案例三：案例四：两种租赁行为，租金一样，为什么纳税额差异很大？三个基本结论：结论一：税收筹划可以给企业带来巨大的价值结论二：税收筹划是企业在税收上的合法安排结论三：税收筹划是在企业主动变化中实现的税收筹划也叫纳税筹划，是指在符合立法精神的前提下，纳税义务人、扣缴义务人利用税法的特定条款和规定，借助一定的方法和实现技术，通过对经营活动、投资活动、理财活动的周密安排，实现的税款节省。（一）什么是税收筹划？一、房地产开发企业为什么要做税收筹划一种节省税款的方式具有合法性一种精心的纳税安排非财务属性请注意它的本质特征！（二）税收筹划的特征（三）税收筹划与避税避税利用税法漏洞国家采取反避税税收筹划研究税法合理利用国家保护支持避税，是指纳税人利用税法规定上的漏洞、不足和缺陷，在纳税前采取合乎法律规定的方法规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，国家用反避税措施对其加以限制。而税收筹划符合国家的立法精神，受国家保护和支持。税收筹划与避税是两码事儿（四）房地产开发企业做税收筹划的必要性1、开发周期长，涉税复杂。2、交易金额大，涉税金额大。3、是税务机关监管重点，涉税风险大。4、如果筹划成功，带来价值大。5、涉及个风险点、节税点，筹划空间大。二、税收筹划的基本原理（一）揭示税收筹划的内在规律离不开纳税成本的的分类研究企业纳税成本税款成本办税成本风险成本1、税款成本及其可控性分析税款成本是指企业按税法缴纳税款的多少。按照税收强制性、无偿性、固定性的特征，该成本是固定成本。因此，很多企业也认为该成本是不可变的。2、企业办税成本解析办税成本即是用于办理纳税事宜方面的成本支出。主要包括办税人员工资支出、购买相关办税工具、参加相关培训及外聘税务顾问支出。3、纳税风险成本及其类型在企业运行过程中，纳税风险包括两种类型，一是企业多交税款的风险，二是企业违反税法少交税款而被罚款、滞纳金等的支出。（二）税收筹划内在规律——“两大学说”介绍1、变量引进学说所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。1、纳税人的注册地点2、纳税人的性质或组织形式3、纳税人选择的行业4、企业资产、设备是否是国产产品5、企业选用什样的从业人员2、因素分析学说因素，就是构成事物本质的成分，或者说是决定事物发展的原因或条件。因素分析，就是对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。1、特定税收政策因素2、税收优惠政策因素3、税制要素4、计算公式中的内嵌因素5、组织形式因素变量引进法和因素分析法“两大学说”之间是相通的，变量引进中的变量也属于因素分析中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时，要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从因素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从变量引进的角度，找到税收筹划的空间。3、税收筹划“两大学说”的互相转换三、房地产开发企业如何根据不同阶段进行税收筹划？（一）买地阶段的涉税分析与筹划（二）建房阶段的涉税分析与筹划（三）售房阶段的涉税分析与筹划（四）管房阶段的涉税分析与筹划四、房地产开发企业如何结合主导税种进行筹划？（一）房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析（1）征税范围①销售不动产征收范围的基本规定②销售不动产征收范围具体规定（2）销售不动产中营业额规定①基本规定②具体规定1、房地产开发企业销售不动产中主要营业税问题2、房地产开发企业自有建筑施工队的征税问题①自退行为征税问题②受托提供建筑劳务的征税问题3、房地产开发企业转让土地使用权中征税问题4、房地产开发企业物业管理中的征税问题5、房地产开发企业有关其他项目征收营业税规定a、收取物业费、保养费、征税问题b、代替有关部门收取各种费用而取得手续费收入c、物业企业代有关部门收取的水费、电费、燃气费、维修基金、房租不计征营业税。6、房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析（二）房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例分析1、土地增值税征税范围①土地增值税征税范围一般规定②征税范围的具体规定2、土地增值税计税依据①有关收入的确认②有关扣除项目的规定3、房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例介绍①税率差异筹划与土地增值税筹划案例②土地增值税的税收优惠与税收筹划案例（三）房地产开发企业所得税税收筹划与案例分析1、房地产开发企业收入确认问题2、房地产开发企业预售收入确认问题3、房地产开发企业视同销售问题4、代建工程和提供劳务收入确认问题5、关于成本和费用的扣除问题（四）房地产开发企业其他税种的相关政策与筹划1、房地产开发企业房产税相关政策与筹划（1）相关政策•房屋开发公司售出商品房的房产税问题•对单位和个人分期付款方式购买房屋的房产税问题•对抵押贷款房屋评估增值税问题的规定•对房屋装修后的增值部分征税问题•工程尚未决算入帐但已投入使用的新建房产的房产税规定•出租房屋收入中含有其他设备的房产税规定•部分出租部分自用的房产税规定（2）房产税纳税检查问题A、自用房部分B、房屋出租部分2、房地产开发企业土地使用税相关政策与筹划（一）相关政策A、房地产开发企业建造商品房期间土地使用税计税依据问题B、税额标准C、房地产开发企业建造商品房用地征免税的规定（二）检查中主要问题A、开发期间占用土地未申报纳税问题B、未售出商品房作办公使用，未申报纳税问题3、房地产开发企业印花税，相关规定及筹划A、建筑工程类合同B、广告合同C、运输合同D、仓储合同E、保险合同F、租赁合同（一）转移法（二）两点一线法案例1、代收项目后移法案例2、收益前移法案例：商业地产定制直线法（三）合理定价法案例：定价方法与土地增值税额测算（四）项目名称申报法案例1、公寓与普通住宅土地增值税、契税差异比较。案例2、视同销售与单独立项：浙江某地产每年节税近千万五、房地产开发企业税收筹划方法概述（五）人力资源法案例：沈阳新地产享受税收优惠（六）差额筹划法案例：某地产公司利用税收优惠收购烂尾楼（七）加计扣除法案例：某地产公司新会计酿大错（八）测算选择法六、房地产企业重要税收政策解读(一)国税发［2006］31号文件解读附：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(二)财税［2006］21号文件解读附：《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(三)国税发［2006］187号文件解读附：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》1、企业设立时2、企业合并、分立时3、重大税收政策变化时4、企业对外签订重大合同时5、非常规业务发生时(一)房地产开发企业税收筹划的关键期七、房地产开发企业税收筹划关键期和排查体系1、纳税政策的识别与评估2、涉税内控制度的建立与流程设计3、涉税风险的检测与评估4、最优纳税方案的设计5、税企争议的处理与协调(二)房地产开发企业税收筹划“五步排查法”八、税收筹划与房地产企业TSC系统（一）企业为什么要构建TSC系统TSC系统（TaxSecurityControl）１、企业纳税中为什么会有纳税风险——企业纳税风险归因研究；２、企业纳税中有哪些纳税风险？——企业纳税风险分类研究３、企业纳税风险已成为企业最大的一块心病（二）企业进行纳税风险控制常规方法与缺陷偏重人，不偏重制度年薪20万招财务总监寻求保护伞与“人情债”零散、不系统（三）现代企业应对树立新的纳税风险控制观——TSC系统研发的理论基础纳税风险是可控的纳税风险控制是一项系统工程纳税风险控制中人与制度并重（四）TSC系统主要框架程序控制系统纳税业务准则系统教练咨询系统37•1、内外资企业的税收差异影响了企业的公平竞争•2、反程投资套取税收优惠政策，破坏了税法的公正•3、社会经济的发展也要求税收政策的相应调整新企业所得税法解读与难点问题分析（一）新企业所得税法的出台背景381、企业所得税纳税人界定2、居民企业与非居民企业判定3、新企业所得税税率安排第一章总则39一、应纳税所得额构成应纳税所得额=收入—不征税收入—免税收入—扣除项目—弥补的前年度亏损第二章应纳税所得额40二、应税收入分类与确认（一）应税收入分类与确认（二）应税收入的分期（三）特殊收入的确认413在应纳税所得额计算上更充分体现了权责发生制原则4在收入确认上有一些变化主要表现在：（1）对企业取得收入划分为货币性收入确认原则；（2）细化了九类应税收入；（3）对产品分成、非货币性资产交换、收入确认方面做出了明确；（4）首次明确了三类不征税收入。42（四）不征税收入界定1、财政拨款2、行政事业性收费3、政府性基金43（五）免税收入界定1、国债利息收入2、部分投资收益免税3、非盈利组织的有关收入（六）税前扣除的六大原则1、权责发生制原则2、相关性原则3、合理性原则4、不得重复扣除原则5、资本性支出与费用性支出6、税法优于会计处理原则45（七）税前扣除的主要内容1、成本2、费用3、损失4、税金5、其他支出（八）税前扣除具体项目与标准1、工资薪金2、五险一金与补充养老保险3、借款利息4、三项经费扣除5、业务招待费扣除6、广告费与业务宣传费扣除7、捐赠扣除8、其他事项标准与内容47（九）资产的税务处理1、固定资产界定与扣除2、无形资产界定与扣除3、生物性资产界定与扣除4、长期待摊费用5、投资、存货（一）应纳税额的计标公式应纳税额=应纳税所得额*税率—减免税款—抵免税款（二）应纳税额新的计标公式的主要特点第三章应纳税额在税收优惠方面发生了较大变化（1）取消了按企业性质设定税收优惠政策的做法；（2）在税收优惠的幅度方面发生了较大的变化（3）在税收优惠实现方式方面发生较大变化（4）在税收优惠享受条件方面发生了较大的变化第四章税收优惠50具体来讲，新所得税法税收优惠主要内容是：增加了免税收入农、林、牧、渔业项目减免税重点扶持公共基础设施项目减免税技术转让项目小型微利企业税率优惠政策具体来讲，新所得税法税收优惠主要内容是：国家重点扶持高新技术企业税收优民族自治地区的税收优惠技术研发费的税收优惠安置残疾人员的税收优惠创业投资企业的税收优惠52具体来讲，新所得税法税收优惠主要内容是：固定资产加速折旧税收优惠资源综合利用方面税收优惠环境保护，节能节水项目减免税企业购置环保、安全、节能节水设备抵免所得税的优惠53在特别纳税调整方面发生了很大变化（1）系统地指出了税务机关对不符合独立交易原则而减少企业或关联方应税收入或者所得额、关联企业往来的调整方法。（2）确