上海新天地-旧城规划改造

旧城改造与保护案例•城市和人一样，也有记忆，因为它有完整的生命历史。•从胚胎、童年、兴旺的青年到成熟的今天——这个丰富、多磨而独特的过程全都默默地记忆在它巨大的城市肌体里。一代代人创造了它之后纷纷离去，却把记忆留在了城市中。承载这些记忆的既有物质的遗产，也有口头非物质的遗产。城市的最大的物质性的遗产是一座座建筑物，还有成片的历史街区、遗址、老街、老字号、名人故居等等。改造中的新天地项目简介•上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，是太平桥地区重建计划的项目之一。•新天地的改造是旧城改造与保护的成功案例。改造后的新天地成为了上海的新地标，是领略上海历史文化和现代生活形态的最佳场所之一……•开发目的：以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。•项目取名：“新天地”源于“一大”的灵感，“一”“大”合起来是个“天”字，与天对应的是“地”。地理区位上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至黄陂南路。太平桥改造项目•新天地是太平桥改造规划的一部分。•太平桥项目总占地：52公顷•总建筑面积：116.3万平方米•总体规划顾问：Skidmore,OwingsandMerrill,LLP(SOM)•开发商：香港瑞安集团•前期投资：前期总投资14亿元，动迁费6亿元人民币•人口数量：原自然街坊23个，原居住人口7万人功能结构分析图总平面A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑D企业天地，甲级写字楼区，总建面50万C翠湖天地，高级住宅小区，总建面68万规划布局南里和北里•新天地分为南里和北里两个部分——•南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅；•北里以保留石库门旧建筑为主。•从而形成南北新旧对话，交相辉映的格局。开发理念：存表去里整旧如旧翻新创新•“新天地”区内有国家重点保护单位“中共一大会址”和许多建于上世纪初典型的石库门里弄建筑，在建设高度、建筑形式和保护方面都有一定的要求。•地段改造采用了“存表去里”的方式，即对保留建筑进行必要的维护、修缮，保留建筑外观和外部环境，对内部进行全面更新，以适应新的使用功能。把原来的居住功能变成了经营功能，把整片居住区变成了商业、文化、娱乐、购物的场所。拆除一部分老房子，开辟绿地和水塘，美化环境。•为了配合外表“整旧如旧”、内部“翻新创新”的特色建筑，设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽带互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。建筑的保护与改造——石库门沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”后又讹作“石库门”。2020/6/27•早期的石库门产生于19世纪70年代初，源于江南民居的住宅形式。•在20世纪10年代以后，老式石库门逐渐被新式石库门取代。•20世纪20年代盛行，占据了当时民居的75%以上，至今中心城区还有近40％的城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中。•到了30年代中期，随着新式里弄和花园里弄的兴起，石库门就风光不再了。•然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，改造前的石库门外部表面及内部建筑已变得破旧不堪，不仅对人民的生命财产构成威胁，也破坏了城市的肌理、面貌。改造迫在眉睫……2020/6/27石库门的保护与重建：旧瓶装新酒•石库门建筑盛行于20世纪20年代，占据了当时民居的75%以上，至今中心城区还有近40％的申城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中。石库门里的“亭子间”、“客堂间”、“厢房”、“天井”以及“二房东”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等与石库门有关的名词成为老上海们温馨的记忆。•石库门有着江南传统二层楼的三合院或四合院的形式，一般进门就是一小天井，天井后为客厅，之后又是一天井，后天井是灶台和后门，天井和客厅两侧是左右厢房，一楼灶台间上面为“亭子间”，再往上就是晒台。在总体上采用的联排式布局却来源于欧洲，外墙细部有西洋建筑的雕花图案，门上的三角形或圆弧形门头装饰也多为西式图案。石库门的建筑布局•石库门有着江南传统二层楼的三合院或四合院的形式，一般进门就是一小天井，天井后为客厅，之后又是一天井，后天井是灶台和后门，天井和客厅两侧是左右厢房，一楼灶台间上面为“亭子间”，再往上就是晒台。在总体上采用的联排式布局却来源于欧洲。外墙细部有西洋建筑的雕花图案，门上的三角形或圆弧形门头装饰也多为西式图案。改造前总平面图改造后总平面图核心区改造前后总平面图对比–改造期1996-2000年–改造前为高密度旧宅区–改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心和城市新地标，吸引大量游客。由于改造后建筑需要兼顾演出和餐饮功能，内部需要宽敞与能承受大荷载的空间和供舞台演出用的机电设施。因而建筑除了外墙之外，里面的基础、上下水道到屋顶全部需要重新建造。外墙有些部分则进行修补与加固。旧居改造前后对比–主要保留了建筑外墙，重建建筑内部–将居住功能改为商业用途改造中旧居改造后建筑2020/6/27外部修复：由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建筑已变得破旧不堪。为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，工程人员皆按照当年的图则进行修建。现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。•内部改造：为了配合外表「整旧如旧」、内部「翻新创新」的特色建筑，设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。外观修复内部改造在基本上不改动其外型的前提下，主要采取插层、升高、加固等办法，增加使用面积，并在内部修建独家使用的厨房和卫生间，改善居民居住条件。整个修复过程，不仅仅做到形似，更注重神似，不是简单复旧，而是一个更高层次的改造工程。商圈地铁口商圈地铁口商圈地铁口1997年规划构想1998年拿地1999年新天地北里动工中心绿地及人工湖动工2001年新天地北里开业（商业只租不售）中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工2002年新天地南里开业（商业、公寓只租不售）2003年住宅一期完工，销售率100％（翠湖天地雅苑：建筑面积约4.9万平方米，包括3幢小高层住宅大楼、2幢高层住宅大楼及2幢别墅，共提供283个单位，单位面积由105至500平方米，均价16000元/平米）写字楼一期完工，销售率90％以上2006年住宅二期完工（翠湖天地御苑：建筑面积约13.6万平方米，包括17幢小高层住宅和高层住宅大楼，提供645个单位，单位面积从93到660平方米，均价60000元/平米）2008年住宅三期开盘（翠湖天地嘉苑：319套住宅，129-183平方米的两房两厅，230平方米的三房两厅以及少量324平方米的四房两厅和90平方米的一房两厅，参考价为7万－7.5万元／平方米。2003年进度住宅、写字楼一期2002年进度新天地南里（商业、公寓）2001年进度新天地北里（商业）绿地、人工湖改造历程2020/6/27新天地项目成功因素总结观念的进步以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子。手法的创新瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。优越的区位不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市中最有活力的人群。统一的开发统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。2020/6/27谢谢欣赏