管理处经理培训(物管基础知识)

物业管理基础知识及国家相关条例管理处经理培训目录第一部分•物业管理的起源•物业的含义和分类•物业管理的含义和分类•物业管理的基本特点•物业管理的基本内容•物业管理的经营方式目录第一部分•物业管理的基本环节•物业管理企业•业主委员会目录第二部分•物业服务管理条例•前期物业管理服务协议•业主公约•物业管理委托合同•住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法•深圳经济特区物业管理条例物业管理的起源•物业管理起源于19世纪60年代的英国。•香港的物业管理于上世纪60年代从英国引进。•物业管理在中国的产生和发展*1981年成立中国大陆第一家专业物业管理公司—深圳市物业管理公司。物业管理的含义•物业管理是指管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的目的•为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。物业管理的性质•社会化•专业化•企业化•经营型物业管理的基本特点•业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合•业主自制自律和物业管理企业统一专业化管理相结合是通过业主委员会自主选择物业管理企业来实现。两者之间是委托和被委托的关系，是平等的关系。物业管理企业受制于业主委员会，履行业主委员会赋予的权力并承担管理责任，提供专业化物业管理服务。业主委员会和管理企业结合在一起，实现管理的预期目标。这就是现代物业管理最基本的特点和魅力所在。物业管理的基本内容1、常规性公共服务*房屋建筑主体管理*设施、设备管理*环境卫生管理*绿化管理*治安管理*消防管理*车辆道路管理*公众代办性服务物业管理的基本内容2、专项服务指物业管理企业为改善和提高使用人的工作生活条件，面向广大住用人，为满足客户的特定需求而提供的各项服务工作。起特点是管理公司先设立服务项目，并公布服务内容、服务质量和收费标准，业主可根据需要自行选择。如洗衣、室内清洁、室内维修、商务服务等。物业管理的基本内容3、特约服务指物业公司没有设立的，但业主要求提供的服务内容。物业公司在可能的情况下，应予以满足并适当收费。物业管理的经营方式委托发展商委托业主委员会委托委托方式公开招标不公开招标物业管理的基本环节一物业管理的策划阶段1早期介入2制定物业管理方案*确定管理档次*确定服务标准*财务收支预算3组建物业公司物业管理的基本环节二物业管理的前期准备阶段1）管理机构设置和拟定人员编制2）物业管理人员的招聘和培训3）规章制度的制定物业管理的基本环节三物业管理的启动阶段1）物业的接管验收2）入伙管理3）业主档案的建立4）首次业主大会的召开物业管理的基本环节四物业管理的日常运作阶段1）日常综合服务与管理2）系统的协调物业管理企业物业管理企业的性质是具有独立的企业法人地位的经济实体按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。物业管理企业物业管理企业的权利1）根据法律法规，结合实际情况制定管理办法2）依照委托合同对物业实施管理3）依法收取管理费4）有权制止违反规章制度的行为5）有权要求业主委员会协助管理6）有权选聘专业公司承担部分管理业务7）可以自主实行多种经营。物业管理企业物业管理企业的义务1）履行委托合同，依法经营2）接受业主委员会和业主的监督3）重大管理举措提交给业主委员会审议批准4）接受行政主管部门监督指导5）定期公开管理帐目业主委员会•业主委员会的性质和地位•业主委员会的产生与组织•业主委员会的权利•业主委员会的义务案例1•1984年，广信物业接管广州春兰花园•1999年12月，小区成立业主委员会。业委会成立之初，对已获核准的0.65元/㎡管理费提出异议。•2000年6月，迫于压力，管理处与业委会协商，以0.40元/㎡试行3个月。在试行期内，管理处保持了服务质量，但亏损28.4万元。•2000年9月，管理处提出恢复收费标准，被业委会以开发商遗留问题为由拒绝，并发出《致业主的公开信》，号召业主缓交一切费用。•2000年12月，管理处发布申明，退出春兰花园。关于案例1的讨论•讨论1—管理处和业委会，到底谁错？•讨论2—业主委员会应该如何定位？•讨论3—在现阶段，业委会委托的项目，我们能不能接？物业管理条例（讨论稿）1、规定了发展商与物业管理企业签定委托合同不得超过3年。2、允许物业公司利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，但需事前征得业主会同意，并按规定办理有关手续。3、前期物业管理协议确定为房屋销售合同的附件。前期物业管理服务协议（示范文本）•建住房（1999）246号文•甲方—物业管理企业乙方—业主•签定时间•前期物业管理是指什么阶段•协议主要内容•协议主要作用物业管理委托合同（示范文本）•建房[1997]263号文•合同A与合同B的区别•合同的主要内容住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法•建住房（1998）213号文•维修基金的用途•维修基金的收取•维修基金的利息•维修基金的管理•维修基金的使用深圳市《业主公约》（示范文本）•深住（1996）122号文件，建设部尚未颁发统一的示范文本•业主公约的作用•业主公约的主要内容•本业主公约的特点结束语本次课程主要讨论了以下内容1、物业管理的基础知识；2、项目策划的主要注意事项；3、正在使用的部分物业管理法律法规；4、深圳市的地方条例；5、正在讨论，尚未实施的物业管理条例；6、案例的讨论和交流。希望通过讨论，与各位学员共同进步谢谢！