房地产估价理论教材

房地产估价理论主讲人：黎明2009年度估价师助理后续教育培训课程目录第二节房地产估价方法第三章房地产估价原则和估价方法第二章房地产价格第一章房地产估价第一节房地产估价原则第三节房地产价格影响因素第二节房地产价值和价格种类第一节房地产价格概述第二节常见房地产估价术语第一节房地产估价概述房地产估价概述第1章§第1节定义房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定的目的，遵守公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。本质房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内房地产估价既是一门科学又是一门艺术房地产市场是典型的不完全市场，价格影响因素众多，且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，在其判断中要求有专门的知识和经验，所以需要估价人员进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于建立合理的房地产市场秩序，促进房地产公平交易，将房地产价格导向正常化。必要性房地产估价分类第1章§第1节根据提供的专业意见的用途和作用进行分类鉴证性估价（或称证据性估价、公证性估价）咨询性估价（或称参考性估价）根据估价目的进行分类土地使用权出让价格评估房地产转让价格评估房地产租赁价格评估房地产抵押价值评估房地产保险估价房地产课税估价征地和房屋拆迁补偿估价房地产分割、合并估价房地产纠纷估价房地产拍卖底价评估企业各种经济活动中涉及的房地产估价其他目的的房地产估价第1章§第1节房地产估价对象定义即估价客体，也称被估价房地产，估价标的，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其他财产。房地产存在的三种实物形态纯建筑被估价权利：当为房屋所有权和建设用地使用权以外的某种房地产权利时，例如租赁权、地役权、抵押权。第1章§第1节房地产估价目的定义指一个估价项目中的估价委托人对估价报告的预期用途。任何估价项目都有估价目的，并且一个估价项目通常只有一个估价目的。估价对象的范围可能不同估价时点可能不同评估的价值类型可能不同估价的依据可能不同估价应考虑的因素可能不同估价方法也可能不同土地使用权出让作价入股房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税征地和房屋拆迁补偿房地产分割合并、纠纷、拍卖投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价（如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等）不同的估价目的将影响估价结果原因估价目的分类第1章§第1节估价时点定义也称价值时点，通常为价值日期，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。估价时点估价对象状况房地产市场状况备注过去（回顾性估价）过去过去出现在房地产纠纷案件中现在过去现在出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中现在估价中最常见的、最大量的，包括在建工程估价未来评估期房的价值未来（预测性估价）未来未来房地产投资分析，预计未来房地产价值第1章§第1节估价原则、方法谨慎原则基本原则独立、客观、公正原则普通技术性原则合法原则最高最佳利用原则估价时点原则替代原则特殊原则，也属于技术性原则三大基本方法市场比较法收益法成本法衍生的其他方法假设开发法长期趋势法基准地价修正法路线价法目录第三章房地产估价原则和估价方法第二章房地产价格第一章房地产估价第一节房地产估价原则第三节房地产价格影响因素第二节房地产价值和价格种类第一节房地产价格概述第二节常见房地产估价术语第一节房地产估价概述第二节房地产估价方法第1章§第2节房地产估价术语房地产指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的综合体。房地产权益房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处.主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权等。公开市场在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。价值1、客观合理价格或价值2、公开市场价值可比实例符合一定条件(市场比较法），可以作为参照比较的交易实例简称可比实例。最高最佳利用必须同时满足以下四个条件：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。第1章§第2节房地产估价术语收入、收益与费用1、潜在毛收入；2、有效毛收入；3、运营费用；4、净收益。建筑物重新购建价格按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新购建价格分为重置价格和重建价格。折旧根据引起建筑物折旧的原因，将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。价值1、客观合理价格或价值2、公开市场价值房屋新旧程度完好房（十、九、八成新）;基本完好房(七、六成新);一般损坏房(五、四成新);严重损坏房及危险房(三成新以下)。折现率采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。目录第三章房地产估价原则和估价方法第二章房地产价格第一章房地产估价第一节房地产估价原则第三节房地产价格影响因素第二节房地产价值和价格种类第一节房地产价格概述第二节常见房地产估价术语第一节房地产估价概述第二节房地产估价方法第2章§第1节房地产价格定义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。形成条件五大特征有用性受区位的影响很大稀缺性实质上是房地产权益的价格有效需求形成的时间通常较长容易受交易者的个别情况的影响既有交换代价的价格，又有使用代价的租金目录第三章房地产估价原则和估价方法第二章房地产价格第一章房地产估价第一节房地产估价原则第三节房地产价格影响因素第二节房地产价值和价格种类第一节房地产价格概述第二节常见房地产估价术语第一节房地产估价概述第二节房地产估价方法成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方实际成达交易——买者同意支付、卖者同意接受，或者买者付出、卖者收取的货币或实物、无形资质和其他经济利益。市场价格简称市价，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（如平均数、中位数或众数）。理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。评估价值也称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。第2章§第2节成交价格、市场价格、理论价格和评估价值一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下动，就成交价格、市场价格、理论价格三者相对而言，房地产估价是评估房地产的市场价格。第2章§第2节所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利的价格房地产所有权价格指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋所有权和土地所有权价格。土地使用权价格由于土地使用权有建设用地使用权（其中又分为出让土地使用权和划拨土地使用权）、宅基地使用权、土地承包经营权等，所以土地使用权价格又有相应的使用权价格。中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是建设用地使用权价格。其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如租赁权价格、地役权价格、抵押权价格等。第2章§第2节市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。如正常在市场上可以自由流通的市场商品房价格就是市场调节价格的一种。政府指导价由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定的价格。如经济适用住房出售价格就是实行政府指导价，按保本微利原则确定。政府定价由政府价格部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。如房改房价格、准成本房价格、廉租房价格等执行的就是政府定价。土地价格简称地价，一般理解为土地使用权价格，如果是一块无建筑物的空地，是指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，是指其中的土地部分的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。建筑物价格指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用范围内的土地使用权价格。第2章§第2节土地价格、建筑物价格和房地价格房地价格又称房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。该价格等同于人们平常所说的房价。房地价格＝土地价格+建筑物价格土地价格=房地价格-建筑物价格建筑物价格=房地价格-土地价格同一房地产总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反应房地产价格水平的高低。单位价格简称单价，其中，土地单价指单位土地面积的土地价格，建筑物单价指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。第2章§第2节总价格、单位价格和楼面地价楼面地价是一种特殊的土地单价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。这时，楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价＝土地总价÷总建筑面积第2章§第2节基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价也称为城镇基准地价，是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。标定地价指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。房屋重置价格指不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期开发建设所发生的必要支出和应当获得的利润。《城市房地产管理法》第三十三条规定:“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。买卖价格也称销售价格，简称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。租赁价格通常称为租金，在土地或以土地为主的情况下一般称为地租，在土地与建筑物合在一起的情况下一般称为房租，是房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。在城镇住房制度改革中，把房租又分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。抵押价值《房地产抵押估价指导意见》明确了房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。第2章§第2节买卖价格、租赁价格、抵押价值、征收价值、保险价值、计税价值征收价值征收价值也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产价值。保险价值是指将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。计税价值也称课税价值，有些场合称为计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。具体的计税价值如何，要视税种而定。第2章§第2节买卖价格、租赁价格、抵押价值、征收价值、保险价值、计税价值第2章§第2节房地产投资价值某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。残余价值是指在非继续使用条件下的价值。它一般低于市场价值。补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而向国家缴纳的土地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。需要补