世联地产中润CLD价值演绎和案例

价值演绎和案例版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.8.30谨呈：山东中润集团淄博置业有限公司本报告是严格保密的。：北京东部商务区经过15年的发展，高端商务向核心聚集，周边出现多个服务型区域CBDMLDCLDRBDSub-CBDCLD中央居住区RBD休闲商务区CBD中央商务区MLD混合居住区Sub-CBD副CBD区北京CBD区域本报告是严格保密的。辐射，各个板块依托自身资源表现出明显的价值分化与功能分工板块板块资源板块特征代表物业CBD中央商务区地铁、东三环长安街、使馆区办公功能纯粹、世界500强云集顶级写字楼集中国贸Sub-CBD副CBD区长安街、地铁紧邻CBD商务服务型企业集中（广告、传媒等）酒店、公寓等商业、商务配套SOHO现代城华贸金地国际中心RBD休闲商务区工体三里屯使馆区休闲娱乐氛围浓厚三里屯酒吧街工体MLD混合居住区与CBD无缝连接长期居住、短期暂居与大型商业、酒店、公寓、次级办公复合富力城CLD中央居住区朝阳公园与CBD适当的距离纯粹的高端居住区棕榈泉国际公寓北京CBD区域本报告是严格保密的。居住功能上，主要受与CBD的交通联系及资源状况分化出混合居住区及中央居住区中央居住区（CLD）混合居住区（MLD）►交通：与CBD有便捷联系，但受过境车流的干扰小►边界：天然屏障阻隔CBD功能的蔓延，保证区域的纯粹性►资源状况：有优越的自然人文资源►功能：纯粹高端居住功能及居住配套功能►交通：紧邻CBD和城市快速路，过境车流大►边界：无清晰边界，被CBD蔓延侵蚀，功能混合►资源状况：无特殊自然人文资源►功能：中高端居住为主，商务服务性功能为辅（商务酒店、大型商业、中等写字楼等）纯粹、高档、宜居混合、中高档、高效北京CBD区域本报告是严格保密的。案例选择原则：►城市核心区边缘►滨水大盘►配套增值案例1：加拿大太平洋协和社区研究目的：►规划模式►配套增值要点►分期及启动策略案例2：美国Reston社区案例3：哈尔滨世贸滨江新城案例分析与借鉴案例4：无锡万科魅力之城案例5：成都中海国际社区案例6：深圳万科城本报告是严格保密的。加拿大太平洋协和社区——社区所在地为原铁路总站旧址，1988年协和公司以竞卖方式从政府处获得土地；项目定位：高密度条件下的新型城市滨海生活；地理位置：太平洋协和社区位于温哥华中心城区的滨水地带，毗邻温哥华中心商业区。项目规模：占地面积83万平方米，总建筑面积110万平方米。温哥华中心商业区加拿大协和社区本报告是严格保密的。结合公共空间形成城市级展示带——修建滨海长廊和五个特色各异的开放式公园等特色设施，成为城市极的沿海展示带，极大的提升了社区与区域价值3公里滨海长廊，成为协和社区最著名的标识；保护3公里长的海岸线自然资源，修建专供行人和自行车使用的滨水大道。营造生态绿化环境，临河建设五个绿化公园，总占地超过占地17万平方米。滨海长廊分布图滨海长廊全景图滨海长廊休闲活动滨海长廊休闲人群社区总占地80万平方米公园总占地17万平方米比例约25％本报告是严格保密的。住宅区商业公园温哥华中心商业区空间布局过渡——通过大面积的公共休闲空间弱化高层对社区的密度影响，增加社区开阔感社区住宅组团分散布局，由公园等公共开阔空间分隔，并由社区道路加以界定；主要商业位于社区中心位置，易于形成核心区；商业布置与公共开敞空间联系在一起，增加了商业的展示面；加拿大协和社区社区道路社区道路滨海大道花园洋房联排38层塔楼27塔楼产品多元——花园洋房、联排、高层联排、低层住宅临街布置，弱化行人的视觉效果，减低高层对社区的密度影响。本报告是严格保密的。启动区——重点兴建能标识社区形象和档次的配套设施，营造生态绿化环境，提升社区档次社区的配套设施入住前已能完全展示，是社区的启动条件；周边高端的配套设施提升社区的形象和档次；•儿童护理中心;•学校：小学;•4200平米大型社区服务中心：为改造后的圆形机车车库，耗资900万加元，提供影视/演奏厅、健身房、手工作坊、会议室、成人教育教室、士多店及室外圆形剧场的设施;•每个社区大面积的体育、娱乐设施;•社区露天公共艺术品展览;•加拿大第一个光纤网络社区;周边配套：•国家广场•世界最大的气撑式圆顶体育馆•温哥华新中心图书馆•科学世界中心•传统中国花园社区配套：加拿大协和社区本报告是严格保密的。加拿大太平洋协和社区给我们的启示加拿大协和社区►充分利用滨水资源，规划中突出滨水价值，建立城市级展示带，提升社区与区域价值■3公里滨海长廊■滨海休闲公园■水景住宅►启动区建立社区形象，重点建立高档次配套设施，并使配套功能完善本报告是严格保密的。里斯顿位是国际知名的中产社区，在美国各项指标评比中，连续二十年排名前两位►位置位于华盛顿市以西35公里，开车至世界十大机场之一的杜勒斯机场15分钟，处于空港强大的商业、商务等功能的辐射范围之内。►规模占地约45平方公里规划户数2.8万，建成户数2.2万里斯顿是全球闻名的中产社区，这里通过大规模开发空间的打造、多物业复合的产品组合、高标准的设施配套以及丰富的社区活动共同营造了中产社区的生活方式，打造了全美最佳居住选择社区美国Reston社区本报告是严格保密的。高设施强度、中密度的规划理念，注重居民的生活便利性和居住环境TownCenterSingleHouseTownHouseApartmentOffice/R&DLakeSchool/Church中等密度、多种产品形式复合重视居住环境（多个湖泊）高设施强度满足居民多样化的配套需求►60%的居民在当地就业►一个市镇中心、12个街区►丰富的配套设施占地(公顷)用地百分比居住396053%市镇中心133018%开放空间110015%公共设施3305%道路/停车6809%总计7400100%美国Reston社区本报告是严格保密的。多物业复合的产品组合构成了复合而匀质的社区居住群体里斯顿通过提供各种物业类型——从小户型公寓到大面积的独栋别墅——满足置业者对于物业形式和居住面积的多种需求。不同的面积及产品复合并没有影响社区业主的匀质性，这里通过对单价的标的，合理的过滤目标客户群，保证了社区居民的匀质性。美国Reston社区本报告是严格保密的。建筑和活动围绕中心展开，三级中心的设计增加了整个社区的向心力，为形成社区感奠定基础市镇中心社区中心邻里中心123三级中心构建了完美的生活体系，使居民最大限度的节约花费在交通上的时间，并增强了社区的凝聚力，形成人性化的空间。美国Reston社区本报告是严格保密的。市镇中心及办公功能布置在与外部连接便利，社区容易到达的中心位置TownCenterSingleHouseTownHouseApartmentOffice/R&DLakeSchool/Church美国Reston社区本报告是严格保密的。特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，扩大社区内就业机会，增强社区归属感尺度适中的街道，小巧的空间,相比那些宽广的街道,巨大的空间,更让人感到亲切,温馨.在给居民带来方便的同时也可以解决部分就业问题.美国Reston社区本报告是严格保密的。大规模开放空间创造了良好的环境，更为业主创造了沟通和交流平台通过对于现有自然资源的利用以及社区内部的资源再造，里斯顿打造了多个不同等级的社区开放空间，既形成了良好的居住环境，又为业主的沟通和交流等活动创造了平台，体现了尊重交流与融合的中产社区文化美国Reston社区本报告是严格保密的。高标准的各种配套设施营造了高品质的中产生活方式►里斯顿的配套功能以一个多功能规划方案作为基础，设置了：学校、图书馆家政服务中心医疗护理设施风情商业街——包括高品质的日常零售、休闲娱乐等多种业态功能文化娱乐活动设施——包括各种社区俱乐部、公共活动交流中心等►高品质的完备配套使得中产阶层的生活得到满足，同时获得自身的价值认同感。美国Reston社区本报告是严格保密的。社区内部丰富的组织和活动构成了社区生活方式的重要部分各种俱乐部以及社区组织的庆典及交流活动，使社区每一位业主——从孩子到老人，都融入到社区生活之中，构成社区的邻里文化，形成归属感-社区成立周年庆典-健康宝贝俱乐部-老年交响乐团-自行车俱乐部-复活节社区盛装游行……美国Reston社区本报告是严格保密的。社区给我们的启示►多物业复合的产品组合，满足各类置业者需求，构成复合而匀质的居住社区►通过三级中心构建社区生活体系，增强了社区凝聚力，形成人性化的空间►建立高标准、高品质的配套设施，满足中产人群生活方式►社区内部丰富的组织和活动，成为精英社区的象征与社区文化本报告是严格保密的。哈尔滨·世茂滨江新城区位：松北新区，东临市政府楼,北靠拟建省政府及中央商务区,南面有规划的商业街。西靠城市四环路；规模：总用地400万平方米，总建设用地243.6万平方米，总建筑面积360万平方米，容积率1.42，绿化率50%。分期：项目整体分4期，一期建筑面积75万平方米，二期建筑面积110万平方米；三期建筑面积95万平方米；四期建筑面积120万平方米。物业类型：普通住宅高层公寓，滨水别墅、五星级酒店、行政办公中心冰城新都市中心经典巨筑北国浦东新贵民宅哈尔滨世茂滨江新城本报告是严格保密的。产品多元、整合周边环境资源——整个社区的气势浩大磅礴包含多种产品形式，以市政中心形成城市展示轴，同时将松花江水系引入社区内部贯穿整个项目项目规划大气、宏伟，主体建筑前后错落有余,视线互不遮挡;形成有较强烈的空间对比；分别围绕省政府与市政府行政区形成两条南北主轴；同时从松花江引入水系，东西形成景观主轴贯穿整个社区；以道路、水系分界物业类型，不同物业类型分区独立。高层排布在临河面，最大化利用河景资源，并体现整体规划的仪式感与序列感；低密度物业围绕水系排布，占据社区最好资源景观。一期一期本报告是严格保密的。产品形式对资源的利用——沿江面以高层建筑群最大化的实现观景效果，低密度物业占据社区内部较好资源，通过对资源的利用实现物业的价值最大化高层建筑群以弧型排列，沿江绵延铺展,负有韵律与动感，体现社区边界感与序列感，同时成为城市形象的绝佳展示面，成为松江北岸众望所归的瞩目焦点。，低密度物业占据社区内部最佳资源。本报告是严格保密的。顶级配套提升项目档次与形象——配套设施完善，以2万平米超奢华会所与五星级酒店打造富人圈层的高档社交活动场所项目规划超五星级酒店、高级行政办公中心、商业街，配套档次高、设施全。超豪华会所，涵盖生活所需方方面面。篮球馆、羽球馆、网球馆、台球室、乒乓室、健身房和室内游泳池等运动设施令身心众情舒展；桑拿房、儿童娱乐室及网吧等休闲娱乐场所，令休闲生活更加