史蒂芬咨询--价值15万美元天津写字楼市场整体研究咨询

中国管理资讯网目录市场概况主要楼盘资料热点区域研究–友谊路区域–南京路沿线客户研究主要楼盘资料中国管理资讯网市场概况–近年天津写字楼市场分析2004年–成交19万–施工面积达到134.2万平方米，同比增长56.3%；–租赁价格3.3元，销售价格7800元–商业用房2004年施工面积达到302.7万平方米，同比增长50.1%；。–由于受到整体房地产市场向好的影响，2004年写字楼销售价格涨幅明显。第四季度平均销售价格为8000元/平米，较2004年初开盘时涨价约10%-25%。2005年–新增项目9个，总建筑面积43.8万–成交22万，租赁型5.4万，销售型16.6万金融占4.8万，22%–租赁价格3.4元，销售价格8200元–十一经路区域9.4万平方米–小白楼7.4万平方米–2005年1至10月天津写字楼施工面积129.9万平方米，–2005年1至10月施工面积达到328.1万平方米，同比增长34.6%–供应量上涨7%2006年–新增项目12个，总建筑面积41万–友谊路区域9.6万–鞍山西道区域3.6万–低密度写字楼9.2万中国管理资讯网天津写字楼发展历史–天津第一栋写字楼国际大厦1993年动工并预售，远洋大厦1997年底开始招租，泰达大厦1997年下半年招租。1997年前后是天津写字楼的高峰期，期间写字楼投资过热，甲级写字楼集中放量供应。由于当时的民营企业大多规模较小，无力租用或购买写字楼，主要产品消化以投资为主–1997年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津甲级写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是：国际大厦写字楼租金从30美元/月.平米跌到12美元/月.平米。1999-2001三年间天津市仅有8万平方米写字楼落成，新增速度大大回落，市场也以消化现楼为主。直到2002年，每年仅有4万平方米的吸纳量–2003年以来受益于经济景气、市政领导换届、滨海新区开发、海河改造、资本流入增加的影响，天津写字楼市行逐步回暖。购买主力金融、贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，大量新兴企业迅速成长，国内外资金已把天津视为投资热土，宏观经济的大背景推动写字楼市场已开始进入大力发展阶段–政府开始进入着手大力整顿烂尾楼，天津原有“烂尾楼”66座，总建筑面积335万平方米，沉淀资金达85亿元人民币。这些停缓建项目都是因为1996年到1999年体制改革转轨时期特别是国际金融风暴等因素造成的停滞。截至2005年底，66个停缓建项目已经被“激活”了60个，占全部项目的90%。–这一阶段，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的中心定位以及城市经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎，上外地企业的进入、本地新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。–天津市写字楼市场平均空置率呈不断下降趋势，但目前仍维持在30%左右的水平。05年第三季度降至27.5%，五区分别为25.6%、28.6%、30.3%、24.4%和10%。中国管理资讯网天津市写字楼市场基本资料（2005年第3季度）平均租金平均售价空置率区域水平(元/m2/月)比上期(%)短期趋势水平(元/m2/月)比上期(%)短期趋势供应量（m2）吸纳量（m2）水平(%)比上期(%)全市甲级81乙级5300↓↓甲级7,650乙级5,10000→→018,86027.5-2和平区甲级98乙级6300→→甲级9,855乙级6,70100→→07,40025.6-2.3河西区甲级80乙级5800↓↓甲级8,500乙级5,95000→→06,31028.6-2.1河北区甲级71乙级4500→→甲级7,245乙级4,85400→→02,15030.3-0.4河东区甲级75乙级4700→→甲级7,454乙级4,85900→→01,50024.4-0.7南开区甲级90乙级4500→→甲级8,505乙级5,01800→→01,50010-2中国管理资讯网租金走势–受97、98年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降，导致天津市写字楼租金在1998-2002年间一直呈下降趋势，直到2003年才有所缓解。目前天津市甲乙级写字楼市场月平均租金分别为81元/平方米和53元/平方米。304050607080901999200020012002200320042005F2006F2007F2008F2009F甲级乙级RMB/sqm/month中国管理资讯网售价走势–天津市写字楼售价在1998-2001年间持续下降。经过2003年至今的价格上涨，目前维持在甲级8650元/平方米，乙级6100元/平方米。高空置率同大面积新增写字楼预期同样对写字楼售价造成较大上涨压力，预计2005-2007年间将维持个案售价下跌趋势，直至2008奥运会的影响可能会带动楼市售价恢复上升。-1,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0001999200020012002200320042005F2006F2007F2008F2009F甲级乙级中国管理资讯网供应量/吸纳量/空置率010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000100,000199920002001200220032004E2005F2006F2007F2008F2009F0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%新供应量吸纳量空置率中国管理资讯网客户分析甲级写字楼–和平国际大厦金融、物流、货运世贸广场贸易、电子机械亚太大厦贸易、运输、电子科技–河西金皇大厦贸易、装饰、运输北方金融大厦金融、贸易、房地产、事务所泰达大厦货运、评估、咨询华盛广场货代、科贸、金融、工程技术、装饰文华中心事务所、贸易、物流、广告装饰峰汇广场贸易、金融、市政公司天信大厦船务货运、电器化工、IT万顺国际经济贸易中心贸易、金融、事务所、物流–南开今晚大厦装饰、IT、房地产–河东天星河畔广场货运、物流、电子、贸易–河北远洋大厦货运、贸易、金融中国管理资讯网客户分析乙级写字楼–和平河川大厦金融、货运、贸易君悦大厦通讯、金融、市政新华大厦房产、贸易、医药、装饰嘉利中心装饰、广告、事务所–河西凯旋门大厦贸易、运输、IT、事务所合众大厦贸易、金融、事务所、房地产恒华大厦运输、贸易、通讯大安大厦贸易、IT、电讯友谊大厦金融、贸易广银大厦物流、贸易–河东三联大厦贸易、金融、通讯–南开天津电子科技中心IT、贸易、金融中国管理资讯网在津购租房办公的跨国企业组成–美国银行、金融业、保险类、会计、咨询类–欧洲电脑、咨询开发、科技、通讯类–日本电子、贸易、金融、医药、消费品开发类–韩国工业、制造业、电子业类–港澳台贸易、食品、中介、批发零售类–亚洲其它国家：贸易、开发、中介类–其它：政府驻津机构中国管理资讯网从现有交易方式上来讲，以租用写字楼办公的企业为主，占总数的94.4%，而购买办公物业的单位仅占相当少量的市场份额（5.6%）。在租用写字楼的客户中，每天支付2.0-2.5元/平方米的租户占总数的36.6%，而支付2.5-3元/平方米租金的占30.2%。就被访问公司现有企业人数规模而言，以5-20人的小企业人数为主，多为外资或民营企业驻天津办事机构及分公司。其现有办公面积多为200平方米以下，其中50-100平方米和100-150平方米的办公单元较多，各占28%。中国管理资讯网甲级写字楼市场–市场供应本市已经投放市场的甲级写字楼只有17座，其中绝大部分都分布在和平、河西两区，和平区共有甲级写字楼5座，河西区共有甲级写字楼9座，从面积上分析，和平区的甲级写字楼存量为11.8万平方米，同样的数据在河西区则达到了27.3万平方米，两区共囊括了14座甲级写字楼，合计占到甲级写字楼市场总存量的82.4%。–甲级写字楼分布主要为两个路段第一：内环线南京路南面(红色区域)第二：外环线的围堤道路段(黑色区域)。其中红色区域拥有甲级写字楼10座，数量上占有天津市甲级写字楼的59%，黑色区域共有甲级写字楼4座，占天津市甲级写字楼总数的24%。中国管理资讯网形成天津市甲级写字楼的分布集中的原因–第一：经济原因。和平区和河西区经济上一直以来都是天津市的经济中心、商贸中心。–第二：历史原因。1990年，天津市第一座甲级写字楼——国际大厦出现在了南京路上，直到今天，国际大厦依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲级写字楼，其领航作用，使得其周围的南京路段成为了天津市甲级写字楼最为密集的区域。–以上说明，商务商业中心对写字楼用户绝对的吸引力，有影响的写字楼能带动周围相同业态的发展。中国管理资讯网租售情况–天津甲级写字楼以国际大厦、津汇广场、万顺/平安大厦、信达广场为代表，综合素质较好，租金水平在3.5-6元/平方米/天左右–租售价格差异很大，出租率情况十分良好，除了新开盘的信达广场外，其他写字楼的租售率都在70%或70%以上，而且租售率在90%-99%之间占了多数，是总数的56%，甚至万顺国际经济贸易中心的租售率为100%，全市的甲级写字楼平均租售率达到了87.3%–在天津市区，甲级写字楼的需求大的区域还是以和平、河西为主。中国管理资讯网–甲级写字楼内部租金分级第一等级，国际大厦（7.58元/平方米）；第二等级，津汇广场（4.63元/平方米）、金皇大厦（3.31元/平方米）、天信大厦（2.98元/平方米）；第三等级，世贸广场（2.84元/平方米）亚太大厦（2.48元/平方米）、河川大厦（1.98元/平方米）、北方金融大厦（2.26元/平方米）。中国管理资讯网乙级写字楼市场–天津市乙级写字楼的分布没有甲级写字楼如此集中，除了友谊路上的友谊大厦和大安大厦，其他乙级写字楼主要分布在内环线和中环线之间。–天津市区现有乙级写字楼12座，其分布主要也是在和平区和河西区两个区域，其中又为河西区最多，共有6座乙级写字楼，为天津市区乙级写字楼现实存量的50%，和平区共有4座，和平、河西两区共占有天津市区乙级写字楼现实存量的83%。中国管理资讯网租售情况–和甲级写字楼比较，天津市区乙级写字楼销售情况更胜一筹。除了天津电子科技中心、三联大厦、友谊大厦这3座开盘不久的乙级写字楼外，其他乙级写字楼租售率均在80%以上，平均租售率为92.9%。乙级写字楼还有很大的市场前景。中国管理资讯网市场概况–2005天津写字楼市场分析–甲级写字楼市场–乙级写字楼市场中国管理资讯网友谊路区域区域界定：东至华盛广场，西至云翔大厦，南至黑牛城道，北至马场道。目前状况–在天津写字楼市场中，友谊路区域属于写字楼项目相对集中地段，整体商务氛围较为浓厚–现存的写字楼大多数都是2001年之前进入市场的，因此无论从硬件配置或是开发商对产品的理解方面都存在相对滞后性。–近年来该区域也陆续推出了诸如峰汇广场、友谊大厦以及津玉大厦等项目，这些项目对该区域的确是一个有益补充，但仍然无法满足部分高端客户的市场需求。–从区域客户现状看，由于友谊北路区域写字楼的品质一般，因而造成了平均价格较低的市场状况，进而也影响了友谊路区域整体写字楼的平均价格–友谊北路写字楼的客户多为中、小型公司或成长型公司，因此客户的稳定性相对较低。友谊南路区域目前存在一些稍高品质的写字楼项目，并且写字楼的客户多数为外地、外资公司，公司的知名