房地产估价理论与方法-第2章

房地产估价理论与方法杨海娟&李飞[e-mail]：2940098908第一章房地产估价概论第二章房地产及其描述第三章房地产价格和价值第四章房地产价格影响因素第五章房地产估价原则第六章市场法及其运用第七章收益法及其运用第八章成本法及其运用第九章假设开发法及其运用第十章长期趋势法及其运用第十一章地价评估和地价分摊第十二章房地产估价程序目录第二章房地产及其描述第一节房地产的含义第二节房地产的特性第三节房地产的分类第四节房地产状况描述4第一节房地产的含义一、房地产的定义房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。5一、房地产的定义土地的含义是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。经济学家城乡居民地理学者6土地的含义是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一、房地产的定义7建筑物的含义广义：建筑物=房屋+构筑物狭义：建筑物=房屋一、房地产的定义8其他定着物的含义建筑物以外的地上定着物，也称为其他土地附着物、附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转让而一同转让的物。埋设在地下的管线、设施；地上的围墙、假山、水池；种植在地上的树木、花草；镶嵌或者直接画在墙上的画。一、房地产的定义9一宗房地产实物权益区位二、实物、权益和区位第一节房地产的含义10二、实物、权益和区位的含义房地产实物的含义房地产中看得见摸得着的部分。土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度。建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地势、地质、基础设施条件（例如：道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的完备程度)、平整程度。房地产实物可进一步分为：(1)有形的实体；(2)该实体的质量；(3)该实体组合完成的功能。11房地产权益的含义是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。①房地产的各种权利:(1)所有权；(2)建设用地使用权；(3)宅基地使用权；(4)土地承包经营权；(5)地役权；(6)抵押权；(7)租赁权。②受到其他房地产的权利限制情况——如设立了地役权、抵押权的房屋所有权和建设用地使用权。③受到房地产权利以外因素的限制情况——如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制。④额外的利益或好处——房顶（盖）或外墙租给别人做广告。二、实物、权益和区位的含义12房地产权益的含义二、实物、权益和区位的含义所有权建筑物区分所有权共有单独所有房屋所有权土地所有权国家所有权集体所有权国家所有权集体所有权私人所有权共同共有按份共有13房地产权益的含义地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的权利。其中，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权。在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值；一般的无形资产主要是权益的价值；房地产实物和权益在价值决定中都很重要。二、实物、权益和区位的含义14房地产区位的含义一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。二、实物、权益和区位的含义位置坐落方位与重要场所的距离临街（路）状况朝向楼层环境景观自然环境、人文环境景观交通可及性——进来便捷性——出去道路通达度：道路等级、通达方向；路网密度公交便捷度：公交类型、站点、流量外部配套设施外部的基础设施外部的公共服务设施房地产区位16LOCATIONLocationlocation投资房地产的三大秘诀17第一节房地产的含义三、房地产的其他名称不动产：《不动产登记暂行条例》：“是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”物业：中国香港地区通常使用“物业”这个词，把房地产估价称为物业估值或物业估价。land——强调自然属性realestate——强调自然属性和人工物混合属性realproperty——强调自然属性、人工物以及权益属性。18第一节房地产的含义四、房地产的基本存在形态房地建筑物土地19土地形态空地有建筑物的土地：①无视建筑物的存在；②考虑建筑物存在对土地价值的影响。四、房地产的基本存在形态20建筑物形态一是无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”；二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。四、房地产的基本存在形态21房地形态在估价时也把它们作为一个整体来看待四、房地产的基本存在形态房地专指土地与建筑物的综合体，如说房地价值时。建筑物仅指建筑物部分，如说建筑物价值。房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体。土地仅指土地部分，如说土地价值。不同情况下对房地产的用词23五、房地产概念的总结24一、不可移动也称位置固定性，房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。二、独一无二也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的独一无二性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现替代，房地产市场不能实现完全竞争。第二节房地产的特性25三、寿命长久建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。居住用地——70年工业用地——50年教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年商业、旅游、娱乐用地——40年综合或则其他用地——50年第二节房地产的特性26四、供给有限土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上固定不变。五、价值较大与一般物品相比，房地产不仅单位价值高，而且总体价值大。六、用途多样也称为用途的竞争、转换及并存的可能性。在不同的用途中还可以选择不同的利用方式；现实中的房地产用途并不是可以随意决定的；商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。第二节房地产的特性27七、相互影响与周围的房地产及其利用状况产生相互影响；外部性分为有利的外部性和有害的外部性；有利的外部性：某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价；有害的外部性：某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。八、易受限制房地产不可移动、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响第二节房地产的特性28九、难以变现由于具有价值量大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续比较复杂、交易税费较多，同一宗房地产的买卖不会频繁发生，即使发生交易，其交易时间也较长。十、保值增值对房地产进行投资改良；外部经济，如交通设施、公园的修建，城市发展方向改变等；需求增加导致稀缺性增加；通货膨胀；房地产使用管制改变。第二节房地产的特性29一、按立法用语的分类二、按房地产用途的分类三、按房地产开发程度的分类四、按房地产实物形态的分类五、按房地产权益状况的分类六、按房地产经营使用方式的分类七、按是房地产否产生收益的分类第三节房地产的分类30一、按立法用语的分类31二、按照房地产用途的分类(1)居住房地产(2)商业房地产(3)办公房地产(4)旅馆房地产(5)餐饮房地产(6)体育和娱乐房地产(7)工业房地产(8)农业房地产(9)特殊用途房地产(10)综合用途房地产32三、按房地产开发程度的分类生地不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地熟地是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。按照基础设施完备程度。三通一平五通一平七通一平按照形象进度分为：基础某层，正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等在建工程新房旧房新建商品房按装饰装修状况：毛坯房、粗装修房精装修房现房33土地空地有建筑物的土地建筑物已建造完成的建筑物：新建筑物、旧建筑物尚未建造完成的建筑物：正在建造的建筑物、停缓建的建筑物土地与建筑物的综合体现房在建工程房地产的局部未来状况下的房地产期房四、按房地产实物形态的分类34已灭失的房地产例如已被拆除的房屋。现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分例如后来增加的装修。以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产例如正在运营的宾馆、商场、加油站等。整体资产中的房地产例如一个企业中的土地或房屋。四、按房地产实物形态的分类35（1）“干净”的房屋所有权+出让土地使用权（2）“干净”的房屋所有权+划拨土地使用权（3）“干净”的房屋所有权+集体土地使用权干净的内涵手续齐全产权独有产权明晰无纠纷无其他权利项未出租无违法建筑五、按照房地产权益状况的分类36（4）共有的房地产：按份共有、共同共有（5）部分产权或有限产权的房地产（6）有租约限制的房地产。（7）)设立了地役权的房地产，如允许他人通行。（8）设立了抵押权的房地产：已抵押的房地产。（9）有拖欠建设工程价款的房地产。（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。（11）被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产。五、按照房地产权益状况的分类37（12）手续不全的房地产。（13）产权不明或者权属有争议的房地产。（14）临时用地或临时建筑的房地产。（15）违法占地或者违法建筑的房地产。（16）房地产的租赁权，即承租人权益。（17）地役权。（18）房地产的抵押权。（19）房地产的空间利用权。（20）房地产中的无形资产。五、按照房地产权益状况的分类38六、按房地产经营使用方式的分类A销售的房地产D营业的房地产C自用的房地产B出租的房地产39收益性房地产直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产——住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等七、按房地产是否产生收益的分类40第四节房地产的描述与分析一房地产基本状况描述二房地产实物状况描述三房地产权益状况描述四房地产区位状况描述41名称说明估价对象的名字。坐落说明估价对象的具体地点。范围说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、建筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。一、房地产基本状况描述42规模对于土地，说明土地面积。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、居住面积（住宅）、营业面积（商业用房）、可出租面积（出租的房屋）。用途说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和登记用途。权属对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地；土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让方式取得的还是划拨方式取得的。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。一、房地产基本状况描述431.土地实物状况面积形状地形地势该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。地基（地质）地基的承载力和稳定性，地下水位和水质（成分和污染情况）、有无不良地质现象（崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶）等。土壤土壤类型，是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址。土地开发程度其他二、房地产实物状况描述442.建筑物实物状况建筑规模面积有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积。体积开间进深室内净高二、房地产实物状况描述套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积成套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积452.建筑物实物状况层数和高度二、房地产实物状况描述低层