商业地产基础培训(1)

专注•中国商用不动产商业地产基础知识培训专注•中国商用不动产培训提纲(一)房地产的含义及类型商业地产与住宅地产的区别商业地产的“创业容易守业难”商业地产的内容及操作环节(二)常见的商业业态禾盈的技术路线专注•中国商用不动产房地产含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。专注•中国商用不动产按用途划分a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产房地产类型基本是以拿到土地的使用类型划分商业地产与住宅地产的区别专注•中国商用不动产商业地产的定义专注•中国商用不动产专注•中国商用不动产专注•中国商用不动产1、商业地产项目的经济效益产生期长，产生模型不一而足利润总销售收入（销售额）项目总开支（开发成本）=–住宅开发经济效益产生模型专注•中国商用不动产总收入利润项目总成本=–X营利模式不定性可行性Y营利模式自营销售收入租金有入货成本或没有入货成本短期5年或10年或N年收入=售货利润+现金流边际利润或中期收入=租金XN年收入=销售面积X售价（元/平方米）其中N年代表永久年数或不定年数；Y和X代表不定性收入模式。商业地产开发经济效益产生模型商业地产的创业容易守业难专注•中国商用不动产好不容易将商铺全部销售出去，招商状况也颇为良好，发展商长舒一口气，终于可以坐下来享享清福了，但好景不长，租户撤场，业主闹事，发展商一时间焦头料额，望天兴叹，难道商业地产创业容易守业难的命运不可逆转。创业容易守业难并非大型商业地产项目开发的定局，关键在于要看开发商是否有长远经营的心态。专注•中国商用不动产1、以经营商业的心态操作商业地产案例一：G市某大厦（1）症结分析一：以卖为主，营销操作不当（2）症结分析二：主题定位不确定诊断处方：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性专注•中国商用不动产案例二：F市著名步行街某大型商业广场（1）症状表现一：拖欠电费（2）症状表现二：扩建商铺引起业主强烈不满（3）症状表现三：物业管理屡遭业主投诉（4）症状表现四：发展商欠债，导致商铺即将拍卖诊断处方：做好前期市场，深入了解零售业经营特性商业地产的内容及操作环节专注•中国商用不动产商业地产的内容专注•中国商用不动产专注•中国商用不动产专注•中国商用不动产专注•中国商用不动产专注•中国商用不动产专注•中国商用不动产专注•中国商用不动产专注•中国商用不动产专注•中国商用不动产专注•中国商用不动产专注•中国商用不动产商业地产的销售模式专注•中国商用不动产专注•中国商用不动产常见的商业业态专注•中国商用不动产零售购物型购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百货商店专注•中国商用不动产业态对比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模5万-15万平米为宜规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品/业态内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品专注•中国商用不动产购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、批量作价经营特色卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。卖场租赁制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长业态对比专注•中国商用不动产百货商店代表品牌新世界天虹百货专注•中国商用不动产专业店代表品牌：宜家家得宝百安居国美苏宁专注•中国商用不动产北京华联家乐福人人乐易初莲花沃尔玛超市专注•中国商用不动产餐饮休闲娱乐型麦当劳中体倍力大地数字影院必胜客面点王星巴克肯德基专注•中国商用不动产麦当劳肯德基必胜客星巴克面点王大地数字影院中体倍力餐饮娱乐禾盈的技术路线商用地产发展顾问的服务流程前期发展顾问初步定位再次论证产品定位产品设计所需资料汇总概念设计方案设计方案成果提交跟进初步设计·宏观市场分析土地市场/政策市场/金融市场；·项目条件分析位置/交通/自然环境/人文环境/商业、商务、人口；·项目商圈调查商圈范围/需求/辐射能力；·SWOT分析寻找开发机会点；·基地调查·设计需求理清·设计目标与工作理清·开发强度概估·项目相关背景·基地调查·设计需求理清·设计目标与工作理清·开发强度概估·项目相关背景·基地分析\配置设计策略·设计主题设定·设计方案定位·量体初步设计·案例分析·基地分析\配置设计策略·设计主题设定·设计方案定位·量体初步设计·案例分析标准层平面（一）（二）/总平面配置图/地下室标准层平面·平面提案[一]标准层平面（一）（二）/总平面配置图/地下室标准层平面·平面提案[一]结合立面、剖面设计作面积计算，初步判断商家的需求规模，配合后面投资回报分析·初步面积计算结合立面、剖面设计作面积计算，初步判断商家的需求规模，配合后面投资回报分析·初步面积计算四向立面图/主要剖面图/3D模拟效果图/空间意象参考案例·立面提案四向立面图/主要剖面图/3D模拟效果图/空间意象参考案例·立面提案柱位平面定位图/地面层高程图/屋顶层平面图/因立面设计而调整的各层平面·基本设计平面[二]柱位平面定位图/地面层高程图/屋顶层平面图/因立面设计而调整的各层平面·基本设计平面[二]·依据前面分析得到几种可能性；·通过论证确定可行性方向；·可实施性预算；论证资金/收益/风险·商业饱和度研究；·消费者调查消费者/商户/投资客/业内深访；·业态选择选择依据/业态调查/经营状况调查/市场需求机会点；·竞争项目研究竞争项目业态组合/竞争项目市场定位/项目竞争要素比较/竞争机会点/应对策略；·确定的市场定位/产品形式/特点；·启动策略/财务测算；·标杆研究论证；·基本设计定案要项·规划范围确定·建筑轮廓线确定·面积确定XX％·材料系统·基本设计定案要项·规划范围确定·建筑轮廓线确定·面积确定XX％·材料系统·平面检讨·立面检讨·结构提案·设备提案·电气提案·给排水系统提案·电梯副委托·平面检讨·立面检讨·结构提案·设备提案·电气提案·给排水系统提案·电梯副委托市场摸索阶段市场初步定位阶段产品概念初探阶段市场论证阶段产品设计阶段前期产品定案产品设计跟进阶段回归市场基础再次论证收集数据/相关资料；组织考察/调研；召开市场分析研讨会；项目发展策略顾问商业建筑商品化项目市场及技术服务跟进产品的环境品质·商业销售店铺（柜位）切割规划；·整合各设计界面内部空间/内部环境/外部立面/外部景观/橱窗广告/灯光照明/品牌专柜装修/导购指示标牌/品牌专柜美化陈列设计等；·商业销售店铺（柜位）切割规划；·整合各设计界面内部空间/内部环境/外部立面/外部景观/橱窗广告/灯光照明/品牌专柜装修/导购指示标牌/品牌专柜美化陈列设计等；分析研究市场；内部定位策略分析；与发展商探讨定位方向；针对项目定位，对市场的需求，项目潜力等，组织再次考察及调研；召开产品定位研讨会；内部产品策划分析；与发展商讨论产品分析成果；现有地形地貌的进一步分析；设计需求的细分；内部产品设计研讨会；组织人员展开概念规划、人车动线、业态功能布局、品牌布局规划等设计工作；再次对前期的定位做可实施论证；向发展商提供阶段性的设计汇报；向发展商提交产品设计成果；论证产品实施的可行性；与设计公司沟通关于设计理念的交底；协调产品营造过程中的商业界面及技术问题；综合营销及管理服务资源及渠道管理营销服务阶段·大型商业客户引进及谈判；·管理公司引进；·营销策划；·项目代理；HCRE服务的主要流程接下页项目发展策略顾问商用地产发展顾问的服务流程前期发展顾问初步定位再次论证产品定位产品设计所需资料汇总概念设计方案设计方案成果提交跟进初步设计·宏观市场分析土地市场/政策市场/金融市场；·项目条件分析位置/交通/自然环境/人文环境/商业、商务、人口；·项目商圈调查商圈范围/需求/辐射能力；·SWOT分析寻找开发机会点；·基地调查·设计需求理清·设计目标与工作理清·开发强度概估·项目相关背景·基地调查·设计需求理清·设计目标与工作理清·开发强度概估·项目相关背景·基地分析\配置设计策略·设计主题设定·设计方案定位·量体初步设计·案例分析·基地分析\配置设计策略·设计主题设定·设计方案定位·量体初步设计·案例分析标准层平面（一）（二）/总平面配置图/地下室标准层平面·平面提案[一]标准层平面（一）（二）/总平面配置图/地下室标准层平面·平面提案[一]结合立面、剖面设计作面积计算，初步判断商家的需求规模，配合后面投资回报分析·初步面积计算结合立面、剖面设计作面积计算，初步判断商家的需求规模，配合后面投资回报分析·初步面积计算四向立面图/主要剖面图/3D模拟效果图/空间意象参考案例·立面提案四向立面图/主要剖面图/3D模拟效果图/空间意象参考案例·立面提案柱位平面定位图/地面层高程图/屋顶层平面图/因立面设计而调整的各层平面·基本设计平面[二]柱位平面定位图/地面层高程图/屋顶层平面图/因立面设计而调整的各层平面·基本设计平面[二]·依据前面分析得到几种可能性；·通过论证确定可行性方向；·可实施性预算；论证资金/收益/风险·商业饱和度研究；·消费者调查消费者/商户/投资客/业内深访；·业态选择选择依据/业态调查/经营状况调查/市场需求机会点；·竞争项目研究竞争项目业态组合/竞争项目市场定位/项目竞争要素比较/竞争机会点/应对策略；·确定的市场定位/产品形式/特点；·启动策略/财务测算；·标杆研究论证；·基本设计定案要项·规划范围确定·建筑轮廓线确定·面积确定XX％·材料系统·基本设计定案要项·规划范围确定·建筑轮廓线确定·面积确定XX％·材料系统·平面检讨·立面检讨·结构提案·设备提案·电气提案·给排水系统提案·电梯副委托·平面检讨·立面检讨·结构提案·设备提案·电气提案·给排水系统提案·电梯副委托市场摸索阶段市场初步定位阶段产品概念初探阶段市场论证阶段产品设计阶段前期产品定案产品设计跟进阶段回归市场基础再次论证收集数据/相关资料；组织考察/调研；召开市场分析研讨会；项目发展策略顾问商业建筑商品化项目市场及技术服务跟进产品的环境品质·商业销售店铺（柜位）切割规划；·整合各设计界面内部空间/内部环境/外部立面/外部景观/橱窗广告/灯光照明/品牌专柜装修/导购指示标牌/品牌专柜美化陈列设计等；·商业销售店铺（柜位）切割规划；·整合各设计界面内部空