考试----剩余法、成本法(讲稿。幻灯)

1如何应对全国土地估价师资格考试？一、全面掌握知识点，不能局限于只复习某些重点章节。主要复习依据说明：1、以考试大纲为依据；2、以辅导教材为基础；3、以试题汇编为方向；4、以规程及最新颁布的法律法规为补充；（特别是估价实务）二、灵活理解知识点，融会贯通、举一反三三、在全面复习的基础上要有所侧重。四、立足于知识点的复习，不要依靠各种模拟题。第一部分----剩余法第一节剩余法概述一、剩余法的定义①剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除总开发成本，包括：建筑物建造费用与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象的一种方法。动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”；因此，剩余法也常常称谓为“假设开发法”，另外也可称为倒算法、残余法或余值法、预期开发法。二、剩余法的原理剩余法的理论依据类似于地租原理（在本书第二章已作介绍），只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。根据地租理论：“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物。”具体而言，地租是土地产品价格扣除了其生产费用后的余额。从纯理论上来说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收后的余额。用公式表示即为：2地租量=市场价格－正常成本－正常利润－正常利息－正常税收剩余法与地租量的计算原理是一致的，只不过在剩余法的计算中是以不动产出售价格或楼价代替地租计算中市场价格，以建筑物成本代替地租计算中正常成本而已。剩余法往往被称为残余法或余值法，就是剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得土地或房屋的价格。残余法具体可分为土地残余法和建筑物残余法两种。所谓土地残余法，首先依据收益还原法以外的方法如：市场比较法、成本逼近法求得建筑物价格，通过建筑物的还原利率和折旧率求得建筑物的纯收益，然后从不动产的纯收益中将其扣除，求得土地纯收益，再用收益还原法还原，就可得到土地的价格，其计算公式为：a－B（r2＋d）L=——————————（无限年期）r1a－B（r2＋d）1L=————————[1－——————]（有限年期）r1（1＋r1）n建筑物残余法，首先依据收益还原法以外的方法（如：市场比较法、成本逼近法……）求得基地价格，然后从不动产的纯收益中减去土地纯收益（土地价格×土地还原利率），套用公式求得建筑物的纯收益，再将纯收益以建筑物的还原利率还原，就可得到建筑物的收益价格，其计算公式为：a－Lr1B=————————（无限年期）r2＋d土地残余法→求土地价格建筑物残余法→求建筑物价格三、剩余法的计算公式（一）基本公式根据剩余法的原理，利用剩余法评估土地价格的基本公式是：总开发价值↗V=A－（B＋C）（购置开发场地价格）↙↓↘开发商合理利润总开发成本在实际估价中，常用的一个具体公式为：3地价=房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收—利息地价=楼价－建筑费－专业费用（建筑费×i）－利息[（建筑费＋专业费＋地价）×r]－开发商利润[(建筑费＋专业费＋地价)×p]****全部预付资本=地价＋建筑费＋专业费＋不可预见费(考点)(2002年的判断题19题,就考了这个内容.)楼价－建筑费（1＋i＋r＋p＋ir＋ip）地价=--------------------------------------------------------1＋r＋p式中：i———以建筑费为基数的专业人士费用的百分比；r———正常利息率；p———正常利润率（税收负担这里忽略不计）公式中，专业费用通常按照建筑费的一定比率估算（建筑费×i）利息、利润的估算，根据等量资本要获得等量利润的经济原理，应以全部预付资本为基础计算的在实际工作中，比较常用的一个公式为：地价=楼价－建筑费－专业费用－不可预见费－利息－开发商利润－租售税费（二）海外及国外的一些公式1、台湾剩余法的计算公式为：销售总价↗V=P－C－O－R）（土地价格）↙↙∣↘合理利润营建成本↓其他成本2、日本剩余法实则为原价法的倒算法，公式为：f11X={A×——}－[(B＋K)(1＋np)＋C]}×———×———×D1001＋n’p(1＋r)m式中：X——开发前素地价格A——开发后土地的出售价格f——有效宅地化率。是指开发后可做宅地使用的土地面积占开发区总面积的比率。4B——开发工事费。（包括：道路、水沟、桥梁、坡坎、路灯等建设费用）K——各种负担金。（指规划设计费、地质勘探费等等）C——间接费用n——开发工事费利息的负担月数，通常以开发期间的一半来计算。n’——土地成本所需要的利息月数P——资本月利息率1———-----------成熟度修正率(1＋r)mP——个别因素修正率m——成熟度修正年数（由于开发区必须必须兴修道路、沟渠、公园、绿地、运动场地等设施，所以开发后的宅地面积必然少于开发面积，则f＜1）1———-----------成熟度修正(1＋r)m如何理解成熟度修正举例：实例土地的售价为800元/㎡，也就是公式中的A值。估价对象土地的环境条件达到实例土地同样的环境条件预计还需4年，投资利率为12%，那么估价对象土地价格修正为：1800×--------------------=508（元/㎡）（1＋12%）4四、剩余法的特点与适用范围1、剩余法的特点剩余法的估算是从开发商的角度进行分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。①是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则，正确确定了土地的最佳利用方式（包括那些具体内容呢？包括用途、使用强度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局）；②是否正确掌握了地产市场行情的供求关系，并正确判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价；③是否正确的确定了土地开发费用和正常开发利润等等。剩余法估价中有下面几个假设和限制条件（考点）（1）根据当前数据水平确定未来的数据。（不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平来确5定未来的数据。）（2）假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。（3）假设在开发期间各项成本的投入是均匀或分段均匀投入。剩余法估算的应用效果取决于以下，除了对上述限制假设条件运用技巧掌握外，这种方法还要求有一个相应的社会经济环境来保证。第一，要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；第二，要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；第三，要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；第四，要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清单；第五，要有一个长远、公开及稳定的供应计划。这五个方面，第一、第二、第五点实质上是一个社会经济投资环境方面的问题，现在，房地产市场日趋成熟，外在环境基本上能保障。第三、第四点是对我们估价人员提出的要求，要想运用剩余法准确评估出土地的客观、合理的价格，估价人员必须要注意平常对房地产及相关资料的收集。2、剩余法的适用范围从剩余法的计算公式的特点可以看出，剩余法主要适用于以下几种类型的估价：（1）待开发土地的估价；（政府的规划出来了，限制条件也有了，就可以依据剩余法的原理进行估价。）（2）待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时候公式中的建筑费还包括拆迁费用；（地上建筑物由于破旧、式样过时、功能差等原因需要拆迁改造的，也可用剩余法估价）。（3）仅将土地或房屋整理成可供直接利用的土地或房地产地估价。这时候公式中的楼价为整理后的土地价格，建筑费为整理费用。整理前地价=整理后土地价格－整理费用这与前面介绍的日本剩余法（P242）公式的含义类似。（4）现有新旧房地产中地价的单独评估。也就是从房地产价格中扣除房屋的价格，剩余后的价值就是地价。这种情况，是在土地或建筑物的价格依其他方法不能明确把握的时候，剩余法是最有效的方法。详见：（P243）（96年考题试卷三多选题30，P27）剩余法除适用于土地估价之外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可以用于三个方面：（1）确定投资者试图获得的拟开发场地的最高价格。如果投资者有兴趣取得某块土地，他必须事先计算出他能够承担得起的最高价格。他实际的价格应低于或等于这个价格，否则，6就不值得购买。（2）确定开发项目的预期利润。确定预期利润时，假定开发场地已经购买，此时的场地购置费被看成已知费用，从楼价中扣除场地购置费、开发费及其资金利息、税费等费用后的剩余值，就是开发项目所产生得力润。如果利润高于或等于投资者的期望利润，则项目被认为是可行的，否则，该项目就会推迟开发甚至取消。（98年考题试卷三判断题11，P56）（3）确定开发中可能出现的最高费用。通过楼价－地价－利息－利润等费用后的余额为开发总成本。这也是开发商在满足购地价、预期利润下的最高开发费用。确定最高费用的目的是在保证开发利润保持在一个合理的范围内，使开发费用在开发过程中的各个阶段得到有效的控制，不致于导致费用失控。3、剩余法的缺点。在剩余法估价中，由于包含了太多可变因素，不同估价人员对同一宗地的估价结果可能会相差很大。结果是否可靠？就要求估价人员对市场的有效把握，对资料的合理、科学客观的利用。第二节剩余法估价的程序与方法一、程序根据前面第一节内容中介绍的剩余法的原理和特点，剩余法估价的程序需要掌握五个方面，是哪五个方面呢？①首先调查清楚待估宗地的基本情况；②然后确定土地的最佳开发利用方式；③估计开发完成后的不动产总价；④估计建筑费、专业费、不可预见费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润等；⑤最后测算土地价格。调查基本情况—→确定最佳开发利用方式—→估算楼价—→估算总开发成本、利润等—→计算土地价格二、具体操作方法1、查清待估宗地的基本情况⑴首先要调查土地的位置情况。包括三个层次：A、要掌握所在城市的性质；B、城市所依托的地区的性质、在市区的地位、和市区的关系等；C、具体的座落状况。弄清这些情况，主要7是为选择最佳土地用途服务的。比如：按政府规划，待估宗地既可修建商业楼，又可修建商住楼。那么，开发商就要上面所说的三个层次，选择最适宜的用途。⑵查清土地面积的大小、形状、平整状况、地质状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据。⑶调查土地利用要求。政府对土地规划限制条件：包括用途管制、容积率、覆盖率、建筑高度限制。弄清这些情况主要为设计建筑物的座落、规模、体型等服务。⑷调查该地块的权利状况。包括：弄清土地的权利性质（是划拨，还是出让？）、土地使用年限（这一点非常关键，直接影响楼价）、能否续期，以及转让、出租、抵押等有关规定，查清这些权利状况，主要是为确定开发完成后的楼价及租金水平服务的。2、确定最佳的开发利用方式在查清待估宗地的基本情况之后，就可以确定最佳的开发利用方式。包括：用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择就需要考虑土地位置的可接受性及这种用途在现实社会的需要程度和未来发展趋势，也就是要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成阶段最需要什么类型的房地产。比如，有某块土地，政府规定的用途有三种，可以兴建宾馆、公寓或办公楼，我们在实际估价时就要考虑选择什么样的用途？也就需要去调查该读块所在城市和地区对宾馆、公寓、办公楼的供求关系和走向。假如房地产市场对宾馆、办公楼的需求开始趋于饱和，客房的入住率、办公楼的出租率呈下降的趋势，而希望租和买公寓住房的人逐渐增多，而求调查了提供公寓数量又较少时，那么就可以选择建公寓为该地块的最佳用途。这里需要提醒大家的是，我们确定的最佳利用方式是建立在合法原则下的最有效使用，是在政府规划允许的限制条件下的最有效使用。这在估价实务中也是常易犯的错。如果估价实务的考试中有这类试题，无论是综合计算还是报告改错，都需要大家注意。3、确定开发完成后的不动产总价在确定了最佳的开发利用方式之后，如何确定楼价呢？根据所开发的不动产的类型，通常采用市场比较法与长期趋势预测法相结合的方式推测未来的楼价（当然，预测售价要采用同区域相同用途、结构、档次的售价，而不能以待估宗地地上建筑物的实际售价）。教材中讲了通