2009海南博鳌房地产投资项目可行性分析报告

中管网房地产频道目录中管网房地产频道一、海南房地产市场变迁上世纪九十年代初，海南迎来了第一次开发潮，虽然带来了海南房地产业的短期繁荣，但也将无数烂尾楼留在了这个热带岛屿。两年前，众多开发商又重新进入海南，在这个号称“健康岛”、“生态岛”、“阳光岛”的东南西北各个方向的海滨上，掀起了新一轮的开发热潮。富力地产、万科、和记黄埔、天津泰达、广东雅居乐、北京首创在海口滨海取得了大量的土地开发权，华润集团、中信集团投入巨资兴建五星级的度假酒店。海南第二次开发潮，众多巨头的着眼点不再是海南自身的房产消费能力，而是纷纷打造“度假房产”。四年前海口市的外销比例只有百分之十几，而现在一下子猛增到了70%；三亚的外销比例更是高达85%，就是省内二三线城市的楼盘中，超过六成以上的房产也是被岛外人士所购买；年，海南房地产的发展趋势一、财富及资本抢滩海南，海南变得越来越“贵气”，海南的房地产将呈现升级换代的发展趋势。二、海南商品房市场价格将保持平稳增长，销售增速不减海南房地产成长空间大，近年来，不少国内外实力雄厚的大型企业集团来琼寻求商机，海南房地产开发投资保持持续平稳的发展态势。今年以来海南各地商品房价格持续稳步上涨，上半年全省各地平均涨幅在15~20%不等，1-7月份全省房地产销量同比增长1.23倍；三、小户型旺销，大中户型成为海南本土居民的新宠。2008年以来，海南本地居民购房需求旺盛，市场占有份额逐年提高，各大发展商开始重视大中户型的配置。小户型一直是外来购房者的宠儿，小户型产品在海南房地产中占绝对的比重。四、竞争空间激烈，产品类型全面开花；五、旅游度假地产成产海南地产的主流产品。海南经济报徐晓梅沈彤中投资扩大，消费升级，房屋市场供需两旺，是经济升温的三个突出表现。记者近日从省统计局有关部门采访了解到，今年1-7月，我省房地产开发共完成投资99.53亿元，同比增长66.5%。其中，住宅建设投资占84.2%，达83.85亿元，同比增长81.6%；住宅累计销售120.38亿元，同比增长123.6%，销远大于产。销大于产不但体现在销售额，同样体现在销售面积。在今年过去的7个月里，我省住宅竣工面积为103.05万平方米，同比增长27.6%，而销售面积累计高达215.91万平方米，同比增长70.2%。省统计局有关部门同时介绍，我省今年以来住宅建设的突出特点是90平米以下住宅因市场需求走俏而成倍增长，7个月累计投入建设资金30.4亿元，占全部住宅投资的36.3%，比去年同期增长3.1倍。年03月10日18:50新华网新华网海口３月１０日电（记者赵叶苹）海南省将新增琼海、五指山、东方三个民用机场，２０２０年前开工建设。届时，海南东、西、南、北、中分别都有一个民用机场。这是记者从海南省发改厅获悉的。据海南省发改厅交通能源处有关负责人介绍，最新的《全国民用机场布局规划》已于日前获得国务院批准出台。根据规划，到２０２０年，我国民航运输机场总数将达到２４４个（不含港澳台地区），在２００６年的基础上新增９７个，其中海南省将新增琼海、五指山、东方三个机场。届时，中国民航将形成北方、华东、中南、西南、西北五大区域机场群。（新华网）琼海博鳌机场选址取得初步成果确保2010年建成中央政府门户网站日来源：海南日报5月8日，国家民航局副局长王昌顺率规划司、机场司、中南地区管理局、中南空管局、海南省安监办、民航新时代机场设计研究院等负责人，对琼海博鳌机场场址进行了初步调研，现场踏勘了现有直升机起降点和三处预选场址。6月24日至27日，民航新时代机场设计研究院项目组又到琼海周边跑了三天，选定7处预选址。据了解，一般机场建设从选址到建设完成需6年时间，其中前期工作就需3至4年。但琼海博鳌机场前后建设仅两年时间。中管网房地产频道海南南北交通大动脉——轻轨将于2010年全面开通，到时海口到三亚只需80分钟。轻轨开通后，博鳌到海口只要30分钟，到三亚只要40分钟中管网房地产频道一、地理人文概况博鳌镇位于琼海市东部，万泉河与南海交汇处，地理坐标为北纬19.51`东经110.30`。东临南海、南与万宁市交界，西与琼海市朝阳、上甬两乡相邻，北与潭门镇接壤。距琼海县城加积镇约18公里，距海口市约134公里，距三亚约217公里。现有土地面积约4.6万亩（约31平方公里），其中耕地面积约1.1万亩，荒地及其他地约1.5万亩，园林地约1万亩，水面0.8万亩。农业总人口9294人，非农业人口1295人，现有行政机关、企事业单位31人，6个村民委员会，66个村民小组。总人口10589人，为半渔半农集镇。中管网房地产频道博鳌镇地处万泉河入海口，拥有独特而丰富的旅游资源，万泉河口风光秀美，景色宜人，南海气势恢弘，海水清澈，海域平缓，黄金海岸长达8.5公里，是旅游度假理想之地。琼海市政府已于1992年在这里规划建设“万泉河口海滨度假区”。这里的度假区占地15平方公里，区仙融江、河、湖、海、山、岛屿于一体，集椰林、沙滩、奇石、田园于身。东部海滨狭长的河洲玉带滩把河水、海水分隔，在万泉河、九曲江、龙滚河汇合处的水域中，有东屿岛、鸳鸯岛、沙坡岛三个岛屿，河水、海水相汇便见博鳌港，西部有三岭：龙潭岭、文阁岭、田贡岭。三河、三岛、三岭、一港与南海浑然一体，被外国专家称为世界河流入海口自然环境保存最完美的地方。中管网房地产频道二、发展现状2000年10月，在亚洲论坛主要倡议人：澳大利亚前总理霍克、菲律宾前总统拉莫斯的倡导下，博鳌被选为为亚洲论坛的永久性会址。论坛的成立获得了亚洲各国的普遍支持，并赢得了全世界的广泛关注。博鳌不但成为了中国的焦点,也正在成为亚洲乃至世界的焦点.从2002年开始，论坛每年定期在中国海南博鳌召开年会。中管网房地产频道经过多年的投入与建设，博鳌已成为国内知名的、集酒店住宿、国际会议接待、旅游观光、高尔夫运动、温泉度假于一体，通讯畅通、交通发达的国际会议、旅游风景区。截至目前，海南省政府和地方政府、企业共为此投入了40多亿元人民币的础设施及配套设施的建设投入。博鳌已建成了五星级的博鳌金海岸温泉大酒店、四星级锦江温泉大酒店、蓝色海岸别墅群、亚洲唯一的全岛型林克斯风格高尔夫球场以及别墅、专家楼、休闲娱乐等设施,博鳌索菲特国际连锁酒店及高尔夫球场也即将开业。中管网房地产频道作为博鳌亚洲论坛永久会址所在地，博鳌的会展产业已初具规模。完整的大型国际会议的服务运作模式，专业的国际会议服务人才，良好的宣传推广平台，每年为博鳌带来了百余场大型的国内外的高端会议。博鳌已建成的有日接待能力超过1000人的酒店别墅客房和高尔夫球场、游艇码头、旅游景点、文化娱乐场所等，每年到此旅游的国内外游客超过200万人次。中管网房地产频道三、未来预期近期中远发展博鳌开发公司决定再次投入３亿美元兴建“博鳌亚州论坛二期工程”。这将为美丽的博鳌水城再增添一大批具有现代化气息的国际会展设施。未来的两年内，博鳌控股投资公司还将为博鳌水城建设一批高等级公路、桥梁等基础设施，并对“博鳌亚洲论坛”会展中心所在地东屿岛进行全面的“生态型”开发。据透露，岛上还将建设一座五星级国宾馆、一个民用机场、一个充满水乡特色的高尔夫球场和三个山水别墅群；同时，在玉带滩兴建一个大型海滨浴场、一个河海相望的高尔夫球场和一座五星级海滨温泉酒店。博鳌现已经成为全中国的投资热点。预计未来几年内，每年接待的游客量将以30%的速度快速增长，在2010年当年接待游客量将达到500万。中管网房地产频道四、博鳌地产市场现状海南市政府对博鳌的定位：“突出国际会议与旅游度假两大功能，建设一流的国际会议中心与国际水准的的度假旅游目的地”根据此定位，博鳌目前的地产市场以旅游度假地产为主打，业态以度假型别墅、产权式酒店为主。中管网房地产频道第三篇项目篇大博鳌打造一流滨海旅游区省政府近日就琼海市、万宁市人民政府上报的《关于恳请批准博鳌亚洲论坛特别规划区总体规划（修编）的请示》作出批复,原则同意《博鳌亚洲论坛特别规划区总体规划修编（2005-2020）》（以下简称《总体规划》），明确博鳌亚洲论坛特别规划区属于省第一批重点景区、沿海重点区域。博鳌亚洲论坛特别规划区将打造7个一流：一流的国际会议中心；一流的会展中心；一流的高尔夫；一流的购物中心；一流的旅游度假区；一流的教育基地；一流的不夜城。中管网房地产频道项目基本情况：占地面积：258亩容积率:1土地性质：旅游用地地理位置：博鳌镇万泉河旅游开发区，万泉河入海口预计销售价格：别墅：12000元/平方米公寓：8000元/平方米中管网房地产频道周边配套齐备：海滩、酒店、会所、高尔夫球场一应俱全，周边有博鳌亚州论坛、五星级索菲特温泉大酒店、中信集团的博鳌水城、上海宝钢的宝莲城、大庆石油宾馆、玉带滩景点、红色娘子军纪念馆、博鳌禅寺、东方文化苑、博鳌高尔夫球场、中远集团的训练基地(冬季回中国国家队都到这里冬训)等等。中管网房地产频道项目优劣势分析优势（S）：一线沿海地，海景资源不可替代；项目位于万泉河入海口至邮轮码头的万泉河开发区内，成片规划配套好，有多家五星级酒店即将入住；项目位于海南东海岸上，是海南房产旅游最活跃的区域，随着三亚湾、亚龙湾、海堂湾、香水湾....,博鳌、文昌清澜港、海口东海岸的开发，海南东部沿海大有连片开发的趋势；随着博鳌会展业的发展，博鳌城市知名度的提升，博鳌的土地价值也大大提升；劣势（W）：万泉河开发区尚处于开发中，配套设施不够完善；周围尚有大片待开发土地，区域不够成熟中管网房地产频道机会（O）：海南省致力于打造旅游、度假之都；海南轻轨将于2009年底开通，博鳌至海口仅30分钟，至三亚只要40分钟；博鳌民用机场将于2010年建成使用，快捷的交通将会有大量的岛外购房者至博鳌购房；博鳌正在成为亚洲最主要的会展中心，会展业的发展带来大量的旅游度假人群必将拉动博鳌旅游地产的发展；威胁（T）：各大地产商大量的圈地，今后几年即将推出的楼盘比较多；全国性的房地产衰退大大打击购房者的信心。中管网房地产频道海南岛东部海岸线上，北起海口，南至三亚，绵延595公里的蔚蓝色海岸线上这条黄金海岸线上，罗列了一串动辄几十亿上百亿的旅游地产项目：海口美丽沙，文昌铜鼓岭，琼海博鳌水城，万宁石梅湾、神州半岛，陵水香水湾、清水湾、土福湾，三亚海棠湾……，汇集了海南最精华的旅游资源。已经有超过120公里长的岸线正在开发，这些项目计划总投资超过1000亿元，其中约有30%岸线为港资企业主导开发，主要建设旅游房地产、度假酒店、公共配套设施等项目。海南东线沿海岸地产博鳌海口三亚万宁“东线轨道”的“造