2010年5月19日万科・草庄项目精装修万科项目精装修方案

万科·草庄项目精装修建议2010年5月19日草庄项目精装修建议目录对于精装修而言，主要包含以下三个关键点：精装修风格——确定整体装修方向，最为直观的视觉感官成本的分配——确定功能空间的成本分配和重点投入区域及部件配备装修弥补现有格局缺陷——用装修弱化户型格局中利用率较低区域确定以上三个关键点即可定位精装修标准（不含软装）因此本次报告将从以上三个关键点阐述草庄项目的精装修配置建议草庄项目精装修建议整体分析结构项目整体定位市场同档次产品精装情况本案目标客群户型定位客户对于装修风格的喜好倾向客户对于各部件的选取客户对于整体装修预算客户面成本分配市场同类产品装修风格倾向同类产品成本分配及部件配备明确项目装修风格的选取解决装修成本，以及重点投入方向户型空间中的装修亮点户型解读，可做调整的区域草庄项目精装修建议项目整体定位通过前期对于区域价值，市场趋势以及地块基础属性的研究确定本案整体定位产品由传统的功能性向舒适性调整——200方舒适四房，90方舒适一房客户：城市高端消费群体——•资金实力相对较强•具有多次置业经历•对于装修有相当的经验（自身装修以及购置过精装修楼盘）•接触过好产品，好装修下文将针对此类客户特征，市场参照项目及客户访谈对象项目整体定位草庄项目精装修建议参照项目选取参照项目及访谈客群选取新绿园当期市场高端装修物业的典范，客户认可度高，绿城精装修产品的代表之作昆仑公馆目前在售，高端精装修楼盘，目前高端客户较为关注之楼盘是未来本案之主要竞品远洋公馆访谈客户选取城市高端职业者主要客户渠道：万科·西溪蝶园成交客户雅戈尔·隐寓来访客户客户样本：共深入访谈28组客户客户脸孔：客户来源市中心客户：43%近郊客户：25%温台客户：32％收入状况300万以上年收入：21%100万以上年收入：89%职业私企业主：53%企事业中高层：41%家庭结构三口之家：50%三代同堂：17%草庄项目精装修建议精装修风格建议分析逻辑：市场面客户面•市场同档次项目精装风格倾向•高端产品精装风格演变，了解趋势•通过客户访谈，真切了解客户对于装修风格的喜好需求+与本案目标客户需求向符合的精装风格特征客户面第一部分：精装修风格建议草庄项目精装修建议一、市场高端精装修产品风格变化趋势精装修风格建议九树，金色海岸，西湖八号公馆２００６年之前以红木等深色沉稳色调为主流的装修风格逐渐偏向暖黄、金黄等传统意识中豪华的色调色开始偏向于明亮，舒适讲求质感和品味的装修•随着时代的变迁，主流装修风格也随之发生着变化•之于杭州有之前相对沉稳的，深色的色调在向明亮的温馨的色调转变通过对于杭州市场精装风格历程的研究我们发现梧桐公寓，新绿园２００６－２００７蓝色钱江，阳光海岸，万象城２００８－２００９草庄项目精装修建议二、现有市场同类产品精装风格研究新绿园色调：以暖黄色为主基调，部分做深色修饰和拼花材质：地面主材以石材为主，局部用以深色实木和地砖墙面以墙纸为主，局部软包杭城传统高端客群，私企业主年龄相对偏高昆仑公馆色调：以浅黄为主色调，部分以深色修饰，餐厅色调趋冷材质：地面主材以石材为主，卧室为深色实木复合墙面以墙纸为主，局部石材杭城主流高端客群，涉及面较广蓝色钱江色调：以浅色为主色调，色调相对趋冷材质：地面主材以石材为主，卧室为实木复合地板墙面以墙纸为主，局部石材城市新贵，开始崛起的阶层年龄相对较小精装修风格建议主力客群随着引导下高端客户对于装修风格的认知，目前市场高端装修在风格上有共性也有差异客厅需要使用石材，卧室灯私密空间使用实木复合地板墙面使用墙纸，局部使用石材和软包做修饰参考项目由于针对客群的不同，其装修的色调上存在差异新绿园的传统的沉稳色调，蓝色钱江的明快，明亮的浅色调共同点差异点草庄项目精装修建议精装修风格建议三、客户对于装修风格的喜好及成本预算客户对于装修风格喜好选择•客户对于装修风格主要倾向于温馨舒适和古典文雅，同时存在一定的差异性对于装修风格，客户主要倾向于温馨舒适，以及古典文雅对于色彩而言，大都客户倾向于明亮的暖色系（客户交谈中获知）豪华气派个性前卫温馨舒适简约时尚古典文雅草庄项目精装修建议精装修风格建议四、装修风格及成本建议同类产品装修风格客户装修风格喜好色彩由沉稳向明亮转变不同目标客群对于色彩的需求存在差异化主材选用较为统一，客厅石材，卧室实木复合整体装修视觉客户倾向于温馨传统金色，金黄色，红木色等沉稳的色调开始转向明亮的色调对于主材选用，客厅石材，卧室实木复合整体项目定位+装修风格建议建议根据不同的产品（即不同主力客群）在装修风格上需有所区分•大面积产品（针对的是杭城传统高端客群）装修风格关键词：温暖的，沉稳的，尊贵的，亮丽的•小面积产品（针对的社会新贵，更趋年轻化）装修风格关键词：时尚的，明亮的，现代的，科技的整体装修风格很大部分取决于软装，之于硬装方面，在材质相对统一的情况下，色调成为影响装修风格最核心的因素草庄项目精装修建议示意图片•大面积产品（针对的是杭城传统高端客群）装修风格关键词：温暖的，沉稳的，尊贵的，亮丽的•小面积产品（针对的社会新贵，更趋年轻化）装修风格关键词：时尚的，明亮的，现代的，科技的草庄项目精装修建议成本分配建议分析逻辑：市场面客户面•市场同档次项目精装各部分成本分配占比情况•通过客户访谈，了解客户对装修各区域细节配件之喜好•明晰客户的关注点和忽视点+符合目标客群需求同时结合目前市场情况的合理装修成本分配第二部分：成本分配建议草庄项目精装修建议一、市场同类产品装修成本分配新绿园昆仑公馆远洋公馆丽江公寓汇总总面积（方）175310310135/单价成本(元/方）28004200380020003967装修总价（万元）9513011727.5/客餐厅面积301106030/总价占比21.8%18.8%20.2%23.5%21%单价1333822140012001189厨房面积15253015/总价占比13.5%17.7%20.4%17%17%单价53006200560048005475卫生间面积22485520/总价占比22.1%23%21.8%13.9%20%单价34006666627332004485卧室面积67759035/总价占比19.1%23.4%21.2%23.1%22%单价9701100102210001023其他(空调地热阳台等）总价占比23.5%17.1%16.4%22.5%20%目前市场同类楼盘精装修在总成本分配方面各部分较为平均，基本均在20%左右.但同时厨房及卫生间面积较小，故装修单价远高于其它部分，接近对外装修报价.高档楼盘差距即在厨房和卫生间装修单价间的差距.成本分配建议草庄项目精装修建议二、目标客户装修成本分配倾向客户对于各区域装修侧重倾向17%33%30%13%7%客餐厅厨房卫生间卧室其它部分目标客户对于厨房和卫生间的装修侧重程度明显高于其他部分,均占30%以上.客餐厅作为对外展示之形象，成本排名第三而各楼盘装修分配占比相对较重之其它方面反而被客户所忽视，排名最末.1013502K以下2K-3K3K-4K4K以上客户各区域单价预算客餐厅单价预算091542K以下2K-3K3K-4K4K以上厨房单价预算081732K以下2K-3K3K-4K4K以上卫生间单价预算1410402K以下2K-3K3K-4K4K以上卧室单价预算目标客户对于各区域单价预算与目前各楼盘实际单价差异较大.客户在厨房及卫生间部分预算单价略微偏低，而对于客餐厅及卧室部分预算大大偏高.客户对各区域轻重选择与市场基本吻合但在装修成本配比及单价上市场差距较大这与客户对于装修成本的概念较弱有关.成本分配建议故我们还必须了解客户关注之细节才能确定成本分配建议……草庄项目精装修建议成本分配建议客户各部件需求比例及建议细节三、客户重点硬装部件需求情况——客餐厅对于客餐厅装修，主要涉及到三个关键点：天，地，墙客户重视度比例客户语录建议地面75%墙面18%天花板7%•客厅地面肯定要用石材的，不然没档次•而且最好要有点花色，多花点钱无所谓•平时朋友亲戚来的多，客厅是门面问题客户最关注客厅地面用材，基本都选择石材结合拼花的材质，故建议投入较高成本使用高档石材和部分拼花•基本上用墙纸墙布好了，现在都这样的•电视机那一面的背景墙最好有点特色弄点皮质的东西比较有感觉客户普遍选择墙纸墙布打造同时关注背景墙出彩，建议选用较高档次墙纸或墙布同时背景墙使用部分仿皮和布料软包•我喜欢稍微有点造型的石膏吊顶•不要太花哨，要留点余地让我自己设计客户关注相对偏弱，基本仅要简单造型石膏顶即可，建议可适量控制成本，选用质量中上的石膏板和乳胶漆即可，同时预留部分灯座草庄项目精装修建议三、客户重点硬装部件需求情况——厨房对于厨房装修，除了常规的天，地，墙外，还包括了整体橱柜，电器以及清洁系统客户各部件需求比例及建议细节客户重视度比例客户语录建议•地面只要防滑耐脏就可以了•墙面要清洁容易好擦掉油•顶总要有油的，不用花钱弄太好客户本身重视相对较低，仅考虑实用性故建议在此三部分控制成本，地面选取中等防滑砖，墙面用易清洁瓷砖加小量装饰砖，顶部用一般铝金板即可客户非常重视整体橱柜，主要不在于品牌而在于材质和人性化的设计，建议花大成本投入，使用仿石台面，可选用符合户型特点的定制化整体橱柜地面10%墙面6%天花板4%整体橱柜35%电器18%清洁系统27%•台面肯定要好点，不要老出问题•橱柜牌子倒是无所谓，关键要能设计好一点，高低位置要正好，放东西的地方要大小适当，反正要用的心里舒服客户对于电器均信任品牌，建议选用品牌电器中高档次型号，与西门子同档次即可•没什么要求，用牌子的就行了•一般都用西门子•肯定要双水槽，要大点，有时候人多吃饭要用大盆子•龙头科勒蛮好的，弗兰克质量也可以客户非常重视清洁系统的品牌同时兼顾实用性，建议选用品牌水槽和龙头中高档次型号，与科勒同档或稍高即可草庄项目精装修建议成本分配建议三、客户重点硬装部件需求情况——卫生间对于厨房装修，除了常规的天，地，墙外，还包括了洁具、台盆及五金件客户各部件需求比例及建议细节客户重视度比例客户语录建议•地面只要防滑不积水就行•墙面的瓷砖要贴好，别老掉下来•顶老有水蒸汽要耐潮点客户本身重视相对较低，仅考虑实用性故建议在此三部分控制成本，地面选取中等防滑砖，墙面用一般洁瓷砖加小量装饰砖，顶部用防潮石膏板即可客户非常重视洁具，主要在于品牌体现档次，对于实际品质了解教少，建议花较大成本投入，选用进口品牌高档型号洁具，与汉斯格雅同档次即可地面13%墙面10%天花板5%•马桶浴缸肯定要牌子的，贵的便宜的差太多了，什么箭牌啊TOTO啊我是不要的•汉斯格雅的东西我比较喜欢客户极重视台盆龙头，认为是身份象征，但受广告诱导实际必不了解高端品牌，建议选用科勒中的高端型号或当代的中档型号•台盆龙头首先肯定要牌子好的，这样质量才用保证，科勒的东西蛮高档的•这个也要好牌子的，经常潮水肯定要不容易生锈的耐用的五金件虽小但客户非常重视，关注品牌同时要求质量保证建议选用品牌五金件的中档型号即可，与科勒同档次即可洁具(坐便器、浴缸）28%台盆16%龙头20%五金件8%草庄项目精装修建议三、客户重点硬装部件需求情况——卧室对于厨房装修，除了常规的天，地，墙外，还包括了户内门客户各部件需求比例及建议细节客户重视度比例客户语录建议地面70%墙面10%天花板5%户内门15%•实木地板是好，但是受潮容易翘，现在基本上都选择实木复合的•自己睡觉的地板肯定要质量好点，这东西不讲牌子•用好一点墙布，不能漏水•床头那一块最好有点不同的装修•这个就简单的石膏顶就好了，其他自己设计装就行了•睡觉的地方一定要安静，门肯定要隔音好•颜色要与整体装修相配•门质量要好，毕竟自己住的地方客户非常重视地面，普遍选择实木复合地板，主要在于品质的保证，建议花较大成本投入，选用高档次实木复合地板客户基本以实用性考虑为主，选用墙布较多，同时加入少许个性化设计，建议选用质量较好之墙布，同时床头墙使用部分仿皮和布料软包客户相对关注度较低，基本选用建议石膏顶，建议选用质量较好之防水石膏吊顶，简单造型留有部