房地产及企业价值评估程序

一、房地产的评估程序房地产评估一般应依照以下程序进行：（1）明确评估业务基本事项；（2）签订业务约定书；（3）编制评估计划；（4）现场调查；（5）收集评估资料；（6）评定估算；（7）编制和提交评估报告；（8）工作底稿归档。（一）明确评估业务基本事项在房地产评估时，必须了解评估对象的基本情况，这是拟订房地产评估方案、选择评估方法的前提。评估基本事项包括以下内容：1.明确评估目的不同的评估目的，其所评估的价值的内涵也不完全相同。如：土地使用权出让评估、房地产转让价值评估、房地产租赁价值评估、房地产抵押评估、房地产保险评估、房地产课税评估、征地和房屋拆迁补偿评估等，因此，在受理评估业务时，通常由委估方提出评估目的，并将评估目的明确地写在评估报告上。2.了解评估对象即对被估房地产的实体和权益状态进行了解。对房地产的实体了解包括：土地面积、土地形状、临路状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建筑物的类型、建成时间、结构、面积、层数、朝向、平面布置、工程质量、新旧程度、装修和室内外的设施等。对房地产的权益状态了解包括：土地权利性质、权属、土地使用权的年限、建筑物的权属、评估对象设定的其他权利状况等。3.确定评估基准日所谓确定评估基准日，就是确定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示。由于房地产价格经常处于变化之中，而且房地产价格随其价格影响因素的变化而变动，因此，必须事先确定所评估的是某一具体时点的价值。（二）签订业务约定书在明确评估业务基本事项的基础上，双方便可签订评估业务约定书，用法律形式保护各自权益。评估业务约定书是委托方和受理方就评估过程中双方的权利和义务达成的协议，包括对评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事宜的约定。评估日期一般也要写入评估业务约定书中，一旦确定，评估人员必须按期保质完成。（三）编制评估计划编制评估计划，就是对评估工作日程、人员组织等做出安排。在对被评估对象有一基本了解之后，就可以对资料的收集、分析和价值的测算等工作程序和组织做出科学的安排。工作计划的合理制定，有助于提高工作效率和评估质量。（四）现场调查与收集评估资料虽然受理评估业务时评估师已通过对方提供的资料大体了解到评估对象的基本状况，但此时评估师仍需亲临现场勘察。因为评估需要的资料和数据十分广泛，委托方提供的资料有限，并不能完全满足评估工作的需要。实地勘察是房地产评估工作的一项重要的步骤。房地产市场是地域性很强的市场，房地产交易都是个别交易非经实地勘察难以对房地产进行评估。实地勘察就是评估人员亲临房地产所在地，对被估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和所处区域环境。实地勘察要做记录，形成工作底稿。评估资料的收集在评估过程中是一项耗时较长，而且艰苦细致的工作。其内容涉及选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据，包括：（1）评估对象的基本情况（房权证、土地证、登记簿、存根、平面图、规划文件、固定资产卡片、发票、购置建造合同、竣工决算资料等）；（2）有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；（3）与评估对象有关的房地产市场资料，如市场供需状况、建造成本、租售价格等；（4）国家和地方涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。获得上述资料的途径除了委托方提供外，主要通过现场的勘测和必要的调查访问。（五）评定估算在调查研究和资料分析的基础上，便可根据选定的评估方法，进行价值测算。评估的基本方法有：成本法、市场法和收益法。由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法等，也是目前常用的评估方法。由于被估房地产的性质差异和资料取得的难易，并非每一种评估方法都适用于各类具体条件下的房地产。无论釆用何种方法，评估师应对收集到的数据、参数认真地进行分析检验，特别是对一些有变化幅度的参数，如市场法中的修正系数，收益法中的资本化率，成本法中的土地开发成本、房屋新旧程度等，虽然都有一些经验参数可供参考，但最终确定还要依靠评估师正确判断和选择。此时评估师的经验对计算结果具有重要的影响。（六）编制和提交评估报告评估报告是评估过程和评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。（七）工作底稿归档按照法律、法规和评估准则的有关要求对工作底稿进行整理，与评估报告一起及时形成评估档案。二、企业价值评估程序企业价值评估程序从执行该项工作所需要的一般性程序出发，将企业价值评估程序分为明确基本事项、收集评估资料（含现场调查）、评定估算价值、验证评估结果、编制评估报告、整理工作底稿六个方面的内容。一、明确基本事项（一）评估目的了解与企业价值评估相关的经济行为并明确评估目的，对价值类型、评估方法的选取以及评估结论的形成等都有重要影响。企业价值评估时应当尽量细化评估目的和用途，依据“为什么评、评什么、用于什么方向”来了解与企业价值评估相关的经济行为，并以此确定评估目的。企业价值评估的目的可能是出于企业自身管理的需要，提升企业资产运营效率的需要，或者资本所有权交易行为的需要。企业价值评估的目的不同，评估的方法、原则以及应遵循的价格标准甚至评估的程序都可能有所差别。（二）评估对象和评估范围企业价值评估对象有企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值。无论哪一种评估对象，评估人员都应清楚地了解该评估对象所对应的评估范围是什么，包括资产的数量、具体位置、账面价值等。除此之外，在企业价值评估中还需要强调有关估对象及其相关权益状况，如股东权益价值评估时需要明确被评估股权的比例、状况和性质，是控股权还是非控股权，是流通股权还是非流通股权等等。（三）价值类型在企业价值评估过程中，评估人员需要根据评估目的选择恰当的价值类型，确信选择的价值类型适用于评估目的。通常来说，选择企业价值评估的价值类型，应当充分考虑评估目的、市场条件和评估对象自身条件等因素。首先，评估目的决定了企业资产的存续条件，资产价值受制于这些条件及其可能发生的变化。因此，评估人员在进行企业价值评估时，一定要根据企业的特征，合理判断其可能面临的市场环境以及资产使用状况，并以此来选择与之相匹配的价值类型。其次，市场条件也是决定价值类型和评估价值的重要因素之一。评估时所面临的市场条件及交易条件，是资产评估的外部环境和影响评估结论的外部因素。在不同的市场条件下或交易环境中，即使是相同的资产也会有不同的评估结论。最后，评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等资产自身的条件是影响资产评估价值的内因。从某种意义上讲，资产自身的条件对其评估价值具有决定性的影响。不同功能的资产会有不同的评估结论，而使用方式和利用状态不同的相同资产也可能会有不同的评估结论。评估人员在设定价值类型时，需要明确该价值类型的具体定义是什么，需要基于哪些可能存在的明显或隐含的假设及前提，是否与评估目的、市场条件、评估对象自身条件相符等相关问题。（四）评估基准日由于企业自身的生产经营活动和外部经济环境是不断变化的，企业运营资产的数量、结构与形态无时无刻不处在运动和变化之中，因此，企业价值也会随时间的变化而波动。通常来说，选择何时作为评估基准日，取决于企业价值评估的目的。例如，当企业价值评估出于产权交易的目的，评估要了解企业在交易行为发生时的价值，以确定合理的对价，那么评估基准日一般要选择距离交易日较近的时间；当企业管理者出于了解企业内在价值的需要而对企业进行价值评估，基准日一般根据管理者的意愿而定；当投资者在投资前对被投资企业的价值进行评估，基准日则由投资者根据投资计划而定。评估基准日的确定除了考虑评估目的以外，还需要考虑是否有利于现场调查、评估资料收集等工作的开展，是否有法律、法规的相关规定或相关部门的特定要求等。一般来说，便于获取企业的财务状况信息，评估基准日一般应尽可能选择在某一会计期末，如季度末或年度末。二、收集评估资料在资料收集开始之前，评估人员通常要根据自己的专业知识、本次评估的基本事项对可能使用的评估方法作一个初步判断，然后才着手开始收集对本次评估有用的数据资料。企业价值评估的资料可以概括为两个方面：一是企业内部信息，包括企业财务信息、相关制度文件和经营数据等；二是企业外部环境信息，包括宏观经济形势、行业发展信息和市场信息等。（一）企业内部信息根据企业内部信息所涉及的企业财务信息、相关制度文件和经营数据等，可以归纳出以下的资料清单：1.公司财务报表和税务信息，包括最近若干财务年度的资产负债表、损益表、现金流量表和股东权益表；销售、成本相关的历史明细表；有关税务的信息资料，包括国税与地税等。2.其他财务数据，包括厂房与设备清单以及各项折旧表；设备或装备租赁概况；历史年份应收账款、应付账款情况；存货汇总表以及存货记账方法的信息；股东名册以及拥有股份清单；公司未来五年的财务预算和预测；长期股权投资的情况等。3.公司文件，包括公司营业执照、税务登记证、企业代码证等；公司章程、公司各项规章制度以及各种补充修改文件等。4.其他信息，包括企业概况（公司历史沿革、产品目录与价格表等）；股权变动情况；人力资源情况，包括企业员工人数，各职能部门分布情况；关联交易信息；资产负债表外的资产和债务情况等等；现有的各种借贷、租赁、销售合同，特许经营权的协议等。针对上述企业评估的资料需求，评估人员在资料收集过程中对有些重要数据需要加以注意。1.财务报表财务报表即使完全遵照公允的会计准则，也依然有很多方面的内容决定于企业自身的会计制度。比如，存货记账的方法是先进先出法（HFO)还是后进先出法（LIFO),折旧采用直线法、工作量法还是加速折旧法等。因此，在收集企业的财务报表时要注意报表的注解，便于了解企业管理层对会计处理方法对评估值可能造成的影响。2.税务信息从财务报表中可以了解一些企业的税务情况，但有时候还是需要专门获取有关企业以前、现在和未来的税务政策信息，是否享受地区政策优惠或行业政策优惠等。对于没有财务报表的企业，纳税记录是企业唯一的经营财务信息。此时，注册资产评估师就可以根据纳税的记录运用惯常的方法编制出企业的财务报表，并由此对企业的价值进行评估。3.账外的资产与负债能够影响企业价值但又未在资产负债表上体现的资产与负债有很多种，最常见的账外资产多是企业的无形资产，特别是企业自己创造而非购买的无形资产，评估时应当对此进行充分调查。最常见的账外负债是在经济案件诉讼中尚未判决但很可能要付出赔偿的事项以及由于环境保护等问题遭到政府部门的质疑可能产生的或有负债，此时评估人员需要详细询问企业的这些或有负债情况。4.公司经营信息在搜集公司经营信息时，除了上面所需要的一般性资料以外，评估人员还需要关注客户与原料供应商的信息以及企业的资本性支出和营运资金的需求等内容。首先，企业经营链的上下两个方面—客户端和原料供应商，对企业经营的影响至关重要。从客户端来说，评估人员收集资料时不仅需要了解重要客户的名单，而且最好能获得最近几个年度或时期按销售收入或利润大小排序的主要客户信息，并由此分析其对企业价值的影响以及客户变化的趋势；从原料供应商来说，如果未来的原料供应情况存在不确定的因素，无疑会大大增加企业的风险。因此，评估人员收集资料时需要参照客户端信息收集的方法获取类似的信息资料。其次，企业未来的资本需求是企业价值评估的重要内容，直接影响企业净现金流和红利支付能力的估算，具体包括两方面，即资本性支出和营运资金需求。评估人员收集企业资本性支出方面的信息，可以从企业未来的投资计划着手，如现有厂房和设备更新以及为扩大生产能力预计新增的厂房和设备等；营运资金需求方面的信息，主要是收集企业存货、应收账款、应付账款等营运流动资产与营运流动负债方面的资料。5.股权变动、股东红利等信息股权变动方面的法律文件主要是股东与股东之间或股东与企业之间的股权买卖协议或回购协议。当这些协议里限制了被交易股权的流动性，就不仅影响这部分交易股权的价值，同时也会影响其他相关权益的价值。股东红利方面的信息，主要包括股东姓名、持股数、历年分红情况等资料。6.关联交易信息当关联交易是在完全被某一方控制的状态下进行时，就可能