某住宅价值评估——法院

*********号房地产价格评估0房地产估价报告估价项目名称：***号房地产价格评估委托方：北京市***区人民法院受托方：***估价人员:估价日期：二零零八年十月三十一日至二零零九年四月三日估价报告编号:***评字[2009]000号*************房地产价格评估1目录一、致委托方函---------------------------------------------2二、估价师声明---------------------------------------------3三、估价的假设和限制条件-----------------------------------4四、房地产估价结果报告-------------------------------------6五、房地产估价技术报告------------------------------------10六、附件--------------------------------------------------28*************房地产价格评估2致委托方函北京市***区人民法院：受贵院的委托,本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于***号房屋（以下简称估价对象）的房地产价格进行评估,估价时点为2009年3月27日，估价目的是为贵院了解估价对象的市场价值提供参考。根据当事人提供的《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】，估价对象坐落于***号，房屋所有权人为***，产别为私产，属成本价出售住房，结构为混合，房屋总层数为6层，所在层数为5层，房屋建筑面积为72.39平方米，房屋用途为住宅。经过客观、公正的评估，估价对象于估价时点2009年3月27日的房地产市场价值为：房地产总价：483503元大写：肆拾捌万叁仟伍佰零叁元整房地产单价：6679.15元/平方米（注：货币种类为人民币）评估的详细结果、过程及有关说明,请见附后的《房地产估价结果报告》。***法定代表人：2009年4月3日*************房地产价格评估3估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。4、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查，但我们对估价对象的现场勘查仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方及当事人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量问题进行调查的责任，在评估中也不予考虑。5、本估价报告依据委托方及当事人提供的相关资料，委托方及当事人对资料的真实性负责。因资料失真造成的估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。6、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构同意，估价报告不得向委托方以外的单位及个人提供，凡因委托方使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。7、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。姓名房地产估价人员注册证号签名*************房地产价格评估4估价的假设和限制条件（一）假设条件1、估价对象房屋所有权人合法有偿取得房屋所有权及其相应分摊的土地使用权，并支付有关税费。2、估价对象得到最有效的利用。3、估价对象与其它生活要素相结合，能满足目前的正常生活使用。4、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6、估价对象基础设施实际开发程度达到“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气及通热力），评估设定基础设施开发程度为“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）。7、根据现有资料无法确定估价对象容积率的大小，依据《北京市基准地价使用说明》，商业、综合、居住用地一到六级的平均容积率为2，本次估价对象所在宗地为居住用途六级地，所以本次评估设定估价对象容积率为区域平均容积率2。如与估价对象实际情况不符，估价结果需作相应调整。8、由于委托方提供的《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】未载明估价对象的建成年代，根据估价人员的调查和了解，本次评估设定估价对象房屋建成于1998年，如上述情况与估价对象实际情况不符，估价结果需作相应调整。9、《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】中注明估价对象为成本价出售住房，因此土地使用权类型为划拨，本次评估设定估价对象剩余使用年限为住宅用途出让法定最高年限70年。10、估价人员实际的现场勘察日期为2008年10月31日，本次评估设定估价时点为2009年3月27日，设定估价对象的内部装修等情况在估价人员现场勘察日期和估价时点一致。11、委托方提供的资料属实。（二）使用限制条件1、委托方因案件审理的需要,特委托***对估价对象市场价值进行*************房地产价格评估5评估，为委托方了解估价对象的市场价值提供参考依据。2、估价对象权属、面积、用途及其他情况以《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】记载内容和估价人员的现场勘查记录为准。3、根据《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】复印件，估价对象不存在抵押等他项权利登记，此次评估设定估价对象不存在他项权利登记。4、由于估价对象为成本价出售住房，根据北京市相关规定，成本价出售住房的房屋在办理房屋交易登记手续时应向房屋所在区、县建设委员会申请按当年房改成本价的1％补交土地出让金或相当于土地出让金的价款（即1560×1％=15.6元/平方米）。5、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本次估价结论。6、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的影响。7、本次估价未考虑特殊交易方式对估价结果的影响。（三）使用说明1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价时点为2009年3月27日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的房地产市场价值。2、本次估价技术报告为提供估价机构存档和作为估价结果提交贵院进行案件审理时的附件。3、本估价报告应用的有效期自报告提交日2009年4月3日起半年内。4、本报告解释权归***所有。*************房地产价格评估6房地产估价结果报告一、委托估价方委托方：北京市***区人民法院地址：北京市***区近园路9号邮编：联系人：二、受托估价方受托估价机构：***机构地址：估价机构资质级别：法定代表人：联系人：联系电话：邮政编码：三、估价对象1、估价对象位置状况估价对象位于北京市***区***小区甲5号楼，估价对象所在建筑物东至五爱屯东路、南至***小区3号楼、西至***小区2号楼、北至***小区5号楼。2、估价对象权利状况根据《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】，估价对象坐落于***号，房屋所有权人为***，产别为私产，房屋建筑面积为72.39平方米，房屋用途为住宅，属成本价出售住房。根据《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】复印件，估价对象不存在抵押等他项权利登记，此次评估设定估价对象不存在他项权利登记。3、估价对象建筑物概况：估价对象所在建筑物地上共6层，估价对象位于第5层，结构为混合结构，楼型为板楼，房屋朝向为东西，建成于1998年，房屋用途为*************房地产价格评估7住宅。估价人员实际的现场勘察日期为2008年10月31日，本次评估设定估价时点为2009年3月27日，设定估价对象的内部装修等情况在估价人员现场勘察日期和估价时点一致。估价对象装修情况如下：卧室及客厅地面铺木地板，涂料及油漆墙面；厨房缸砖地面，墙面贴瓷，铝扣板吊顶，整体厨柜；卫生间缸砖地面，墙面贴瓷，铝扣板吊顶；塑钢门窗及木质包镶门。估价对象楼宇内设备完善，能满足正常生活的需要。4、基础设施状况估价对象基础设施实际开发程度达到“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气及通热力），评估设定基础设施开发程度为“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）。四、估价目的北京市***区人民法院因案件涉及估价对象，特委托我公司对位于***号的房地产市场价值进行评估，为委托方了解估价对象的市场价值提供参考。五、估价时点2009年3月27日六、价值定义根据评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象位于***号，房屋所有权人为***，建筑面积为72.39平方米，用途为住宅，在设定的假设和限制条件下，于估价时点2009年3月27日的房地产市场价值。七、估价依据1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理法》;3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;4、《北京市高级人民法院关于民事执行中评估、拍卖、变卖*************房地产价格评估8财产若干问题的规定》（试行）；5、北京市***区人民法院出具的《委托函》；6、《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】；7、估价人员的现场勘查记录；8、本估价机构掌握的房地产市场相关材料。八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。九、估价方法估价人员在进行了实地勘察并认真分析了所掌握的资料之后，根据估价对象的特点及实际状况，选取了成本法和市场比较法作为本次评估的基本方法。成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要客观成本费用之和为基础，加上正常的利润和应纳税金，并进行相应折旧修正以求取估价对象房地产客观价格或价值的一种估价方法。市场比较法是以在估价时点近期有过交易的类似房地产成交价格为基础，选取适当的因素，并根据因素条件对成交价格进行相应修正以求取估价对象房地产客观价格或价值的一种估价方法。之所以采用上述两种方法，主要是出于以下考虑：1、估价对象周边有较多近期开发建设的类似物业，可以找到客观、准确的资料进行成本核算，故适宜采用成本法进行评估。2、估价对象所处区域有较多的相同用途物业的市场交易案例，选用市场比较法比较适宜。十、估价结果本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验，确定估价对象于估价时点2009年3月27日的房地产市场价值为：*************房地产价格评估9房地产总价：483503元大写：肆拾捌万叁仟伍佰零叁元整房地产单价：6679.15元/平方米（注：货币种类为人民币）十一、估价人员签名姓名房地产估价人员注册证号签名十二、估价作业日期2008年10月31日至2009年4月3日十三、估价报告有效期本估价报告应用的有效期为自报告提交日2009年4月3日起半年内。房地产估价技术报告一、个别因素分析1、估价对象位置及权利状况估价对象位于北京市***区***小区甲5号楼，估价对象所在建筑物东至五爱屯东路、南至***小区3号楼、西至***小区2号楼、北至***小区5号楼。根据《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】，估价对象坐落于***号，房屋所有权人为***，产别为私产，房屋建筑面积为72.39平方米，房屋用途为住宅，属成本价出售住房。*************房地产价格评估10根据《房屋所有权证》【京房权证丰私成字第***号】复印件，估价对象不存在抵押等他项权利登记，此次评估设定估价对象不存在他项权利登记。2、估价对象建筑物状况估价对象所在建筑物地上共6层，估价对象位于第5层，结构为混合结构，楼型为板楼，房屋朝向为东西，建成于1998年，房屋用途为住宅。估价人员实际的现场勘察日期为2008年10月31日，本次评估设定估价时点为2009年3月2