房地产基础知识(程帅培训专用超级实用)

新路标雄鹰训练营之房地产基础知识主讲人：龙武思路：一、房地产概念及发展二、房地产专业术语五、房地产户型解析三、房地产面积测算四、房地产建筑PART1房地产概念及发展一、什么是房地产？1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权房地产的概念二、房产和地产的关系和差异？房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。1、房产、地产两者间的关系房产：指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产：指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。差异包括几个方面：a)二者属性不同；b)二者增值规律不同；c)权属性质不同；d)二者价格构成不同。三、房地产有什么样的特征和类型？a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。1、房地产的自然特征房地产的特征a)生产周期b)资金密集性c)相互影响性d)易受政策限制性e)房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。2、房地产的经济特征房地产的特征1、按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产房地产的类型低层住宅为1-3层(别墅)多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-18层18层以上为高层住宅30层以上为超高层住宅房地产住宅层数的划分规定：房地产的类型低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物。如：平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。房地产的类型多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4–6层。一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。房地产的类型小高层：人们一般把7层至11、12层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。房地产的类型高层:超过一定高度和层数的多层建筑。1972年国际高层建筑会议将高层建筑分为4类：第一类为9～16层（最高50米），第二类为17～25层（最高75米)，第三类为26～40层（最高100米），第四类为40层以上(高于100米）。一般指超过24米的建筑物。房地产的类型高层住宅和多层住宅的优缺点？互动加分话题：1）一般来说多层住宅的容积率较低，环境较好，建筑形式多为条状，所以基本上是户户朝南，建造成本低，一般售价不高，且得房率较高。2）高层住宅一般地段较好，由于地段好，地价较高，为降低楼板地价只能提高建筑容积率，往高空发展。高层基础较复杂，结构要求高，十分坚固，但成本也高。高层配有电梯，人们进出较为便利。高层建筑的中上楼层，视野开阔，通风采光极佳。但下部楼层较为压抑，采光较差。3）高层一般为一层多户的点状形式，有部分户室朝西、北向。由于增加了电梯、电梯厅和设备层等公用面积，所以高层较多层来说得房率较低，但建造质量远远好于多层建筑，抗震系数也高。由于公用面积的增加，电梯等设备的使用，使高层的物业管理费也高于多层。房地产各类土地的使用年限多少？根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。土地使用年限最高70年。注：房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。房地产的类型70年居住用地50年教科文卫体育用地（商住）50年工业用地商业、旅游、娱乐40年根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。特别是2007年3月，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》开始在一定范围内征求意见，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。土地使用年限到期后怎么办？房地产的类型中国房地产发展阶段•第一阶段：1979——1991萌芽阶段•第二阶段：1991——1998探索阶段•第三阶段：1999——2007高速阶段•第四阶段：2007——2012调整阶段•第五阶段：2013——2020中速阶段注：从1978年出台土地相关法规算起，中国房地产市场伴随改革开放的发展已经走过了30多年。但是，宏观上看我国的房地产市场依然是一个不完全竞争市场，依然是一个以政策为主导的市场，但从目前的市场实际情况来看，政府的调控无法改变市场发展的规律，中国房地产仍然处于快速发展阶段。202019492007197919981991萌芽阶段探索阶段高速阶段2012理性中速发展阶段政府调控下的高速阶段计划经济时代房产归国有，无商品市场可言1998年以来中国房地产业市场化水平提升：所带来的好处。时间人均住房面积（人/㎡）1997年之前17.82000年20.32010年31.6中国房地产发展阶段PART2房地产专业术语用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。道路红线规划的城市道路路幅的边界线。建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。红线图又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由市政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。城市规划常用术语（一）整图土地开发指将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地土地类型：按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓库、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。混凝土：由水泥（起胶凝作用）、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土缩写为“砼”。三通一平：指通水、通电、通路及场地平整五通一平：在三通一平基础上再加通气、通信的条件。七通一平：在三通一平基础上再加通邮、通信、通暖气、通天然气或煤气的条件城市规划常用术语（一）三通一平七通一平城市规划常用术语（一）什么是房地产产权？是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。城市规划常用术语（二）房产（屋）所有权的分类•占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。•使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。•收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。•处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。什么是土地使用权？土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。城市规划常用术语（二）土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。获取土地使用权的方式？拍卖、招标、协议什么是期房？期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。什么是现房？现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。城市规划常用术语（二）五证：a.建设用地规划许可证：表明政府允许在该土地上进行项目开发建设。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。b.建设工程规划许可证：证明该房地产项目规划已取得规划部门许可。c.建筑工程施工许可证：表明政府允许该项目进行施工建设。d.国有土地使用证：是证明开发商已合法取得该土地的使用权，并已缴纳土地出让金。e.商品房预售许可证：表明政府允许进行期房预售、现房销售等“五证”与“两书”城市规划常用术语（二）“五证”城市规划常用术语（二）两书：a.《住宅质量保证书》：是房地产开发商将新建房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。b.《住宅使用说明书》：是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。《住宅使用说明书》应作为住宅（每套）转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。“五证”与“两书”城市规划常用术语（二）房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。持有建设工程规划许可证。按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；已经同金融机构签订预售款监管协议。已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。法律、法规规定的其他条件城市规划常用术语（二）即《房屋所有权证》，包括房屋所有权证和房屋共有权证。购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证。房产证城市规划常用术语（二）普通商品住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的、各区指导价以下且面积小于144平方米（市场上需求量最大），容积率高于1.0的居住用房屋。公寓：套型建筑面积与套型阳台面积之和不大于50平方米的居住建筑。除日照要求均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。城市规划常用术语（三）普通住宅公寓商品房：指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押赠与及交换的房地产。别墅：一般分为独立别墅、叠加（别墅