国八条和房产税分析-20110128

12011年1月新“国八条”与房产税解读两天内，两大调控政策相继出台两天内，两大调控政策相继出台–2011年1月26日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，俗称新“国八条”–2011年1月27日，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》、《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》公布政策出台背景如何？对房地产市场影响几许？政策出台:经济转型以及楼市再度量价齐升引致调控加码新政解读后市展望4政策出台背景社会经济土地市场房地产市场中长期经济任务：布局十二五，抑制楼市过热以强壮实体经济2010年经济增速好于预期，经济转型逼切性提高：2010年GDP增长10.3%，好于市场预期。随着经济基础的进一步夯实，国内进行经济转型的逼切性提高。经济转型需要抑制楼市过快增长，引导资金重回实体：2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。实体经济楼市楼市高涨吸引实体资金流入引导资金回流实体经济存款准备金率：当前经济环境：紧缩流动性与抑制楼市并举，以控制经济、通胀双热经济、通胀活跃度双热：11、12月CPI分别达5.1%和4.6%，11月PMI达55.2%，虽然12月略有下降，但未来经济仍存过热风险。抑楼市、收流动性以稳经济：当前及未来一段时间主要的经济风险在于过热而非经济降温，抑制楼市有助于经济回稳、防止经济风险。另外，央行于2010年末段时间及2011年初亦快步上调存款准备金率和基准利率，以控制通胀和经济增长速度。经济活跃度：过热偏热适中衰退通胀水平：过热偏热适中通缩图例楼市政策：出台紧缩性楼市政策出台鼓励性楼市政策注：2011年1月经济活跃度和通胀水平为预估水平。当月加存款准备金率当月降存款准备金率利率：当月加息当月减息7政策出台背景社会经济土地市场房地产市场全国土地市场持续升温，开发商拿地热情高涨12月份，十个品牌发展商新增土地储备的用地面积合计为666万平方米，环比11月大幅上升199%。12月的新增土地储备量是2010年内的第二高峰，仅略次于10月的新增土地储备量。购地金额亦从7月份开始呈回升的态势，尤其是8月份市场明显回暖后，拿地金额的升势更明显。至12月份，开发商拿地金额达到本年度的最高峰值503亿元。年未供地量增加、发展商年内销售业绩好、资金充裕以及对后市仍乐观等因素，都促进了土地市场的持续升温。数据来源：合富辉煌根据开发商公开月报统计开发商拿地热情高涨，近期多个城市地王频现10政策出台背景社会经济土地市场房地产市场9.29政策逐渐消化，预期政策收紧或致购房成本增加，购房需求释放9.29政策逐渐消化，需求逐渐释放–新政后，各地楼价并未出现回落，仍保持小幅上涨，需求再度逐渐释放1月上半月流动性回复宽松一定程度上刺激了需求–银行年初放贷冲动再起，预计1月银行放贷超1.2万亿首套房贷利率优惠逐渐取消，担心购房成本增加而入市–1月中旬以来，南京、深圳、广州等城市先后传出首套房贷利率8.5折即将取消的消息–而目前，已有部分银行将首套房贷利率优惠调整为基准利率的9折对政策收紧预期增加，部分客户提前入市–随着调控的深入，市场对政策进一步收紧的预期逐渐增加，部分客户担心房贷再次收紧，特别是首套、二套首付成数提高而果断入市–部分城市担心房产税的出台、限购政策的出台而提前购房规避政策影响12月-1月中：全国一手住宅市场成交明显回暖自12月开始，各地成交已经普遍较11月水平有所回升。至2011年1月中旬，各地成交继续回暖，大部分城市成交量对比上年同期均有所增长。12月：全国二手住宅市场成交明显回暖12月开始，全国二手楼市同样迎来一波回暖行情，成交量比11月普遍有较大回升全国各地楼市成交均价依然上涨自12月开始主要城市商品住宅价格环比上涨部分下跌城市主要受成交影响结构性下降广州：12月开始一手住宅市场成交逐步回暖2010年9-10月，广州楼市迎来一个推售和成交的爆发期在“9.29”新政、广州细则出台以及亚运会举行的双重影响下，10月下半月至11月，广州楼市推售和成交下降明显但在亚运后，广州一手住宅市场成交逐步回暖，从周度网签套数看，中心城区和外围区域签约量都呈持续上升趋势。广州二手：1月需求旺盛，淡季不淡，楼价稳步上扬业主惜售、封盘、返价现象增加，盘源进一步减少；供需矛盾下，买家入市更积极，成交速度有所加快，二手网签后增加的税费未能有效阻止买家入市的步伐，价格接受度有所提高，刚性需求、投资需求入市积极，二手楼价稳步上扬；但受制于盘源供应不足、房贷严控、限购等因素，1月二手交投量未有进一步放量，大致与上月差不多，淡季不淡。数据来源：合富置业，1月数据至27日小结：经济转型以及楼市再度量价齐升引致调控加码2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济；2010年国务院先后三次部署调控工作，尽管调控取得一定成效，但是调控后市场很快回暖；特别是自2010年4季度以来，一些地方高价地再度出现，部分城市住房成交出现量价齐升的势头，限购城市周边地区房价出现较快上涨，部分热点城市房价再现上涨苗头；因此，在2011年1月，中央再度出手调控楼市。政策出台新政解读：调控政策密集出台，显示政府调控决心大后市展望新“国八条”出台与房产税开征政策叠加与组合发挥作用–限购范围扩大，更严格（拥有2套后不能再购房）–二套房首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍–上海重庆开征房产税楼市保障房政府监管土地政策财税政策信贷金融•房贷：二套最低首付6成•土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明•合理确定本地区年度新建住房价格控制目标•主要城市拥有2套后不能再购房•严格实行地方政府问责制•加快建立个人住房信息系统•多种方式增加保障房供应•广州2011年计划供应10万套•上海重庆开征房产税•不足5年全额征收营业税•加强土地增值税征管的监督•增加土地供应•大力推广“限房价、竞地价”加强闲置土地处置价格控制：地方政府制定的价格控制目标仍会保持合理的涨幅政策要点：“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”政策解读：“价格控制目标”的制定是基于各地经济发展目标、人均收入增长目标等，政府的目的并非是让房价下降，而是希望房价保持一个和经济、收入增速较为匹配的增速。广州市2011年无论经济还是人均收入增长目标均为11%左右，预计广州市政府制定的“价格目标”会有10-15%左右的涨幅。地方“价格控制目标”存在不确定性，若是保持一定合理的升幅，则推升市场预期；若指标定得较低，地方政府调控压力增加，对市场的行政干预或会加大，如限制高端住宅的签约等限购：对首次置业影响不大，高端市场在细则出台前将出现一轮抢购行情政策要点：“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”政策解读：–首次置业不受限购影响，短期将陷入一定观望，待一季度地方政府制定的价格控制目标明朗后，才会根据实际考虑是否入市–三次及以上高端置业需求直接受限购影响，预计细则出台前高端市场将有一轮集中推货、抢购行情，同时高端物业价格将保持平稳，但不排除部分开发商为抢时间抢客源推出促销活动。而在各地细则出台后且限购政策被严格执行，高端市场将随即陷入低迷国八条限购政策与广州现行限购政策对比限购：促使需求流入周边不限购地区，带动周边地区成交量的增长限购措施利好周边不限购区域，带动成交量增长–2010年10月15日，广州出台限购细则，在十区实行限购，增城、从化不在限购范围，细则执行后，增城、从化成交比例增加明显由于此轮调控力度空前，且增城、从化近期价格出现较快上涨，在新一轮限购细则制定时，有可能被纳入限购范围房贷：二套房贷首付提高对一手市场影响大于二手市场政策要点：“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”政策解读：–目前广州有约4成购房需求为二次置业，政策影响面较广–对于资金较为充裕的改善型客户，首付提高1成影响不大，需要购买的客户仍会购买–对于资金不充裕的客户，或暂缓置业计划，或根据自身的资金实力降低要求；而部分开发商或针对此类客户，采取帮客户先垫1成首付的方式应对最低首付利率国八条6成基准利率1.1倍9.29政策5成基准利率1.1倍国八条与9.29政策二套房贷政策对比一手市场：广州4成需求受影响房贷：二套房贷首付提高对一手市场影响大于二手市场政策规定，二套住宅房贷首付六成。实际操作中，由于银行评估价较实际价格略偏低，加上高额税费，二手住宅实际首付约七成。–改善型买家比例约30%，其中约15%短时间内难以承受七成首付。这部分改善型买家的经济承受力产生一定的挑战；长线投资型买家约占10%，其中约3%的长线投资客短时间内难以承受七成首付；–由于二手楼市首次置业比例较高，实际受二套房贷首付六成政策影响的买家约有两成；–二手楼市中约有两成买家拥有三套住宅，改善型买家多为卖旧房换新房的买家。表：2010年广州各类型二手买家占比、受房贷政策实际影响比例以及拥有三套住宅的比例（单位：%）二手市场：首次置业比例高，首付六成和三套限购政策实际只影响约两成二手买家商务商用物业优势显现，成交价量将进入上升轨道新政下，商务商用物业按揭最低首付较二套房贷低一成，且商务商业物业贷款不计套数，优势明显商务商用物业市场成交量将上升，开发商也将趁机提高价格有条件的开发商也将改变销售策略，推售商务公寓、商铺等最低首付利率第二套住宅6成基准利率1.1倍商务商用物业5成基准利率1.1倍第二套住宅与商用物业贷款政策对比2010年四季度（9.29新政后）消费者调查营业税：长期看，营业税政策不会成为影响二手楼市的重要因素例子：某5年内次新住宅目前的转售的总价为200万，若2009年购入的总价为150万，发票齐全，其营业税在“新国八条”前后增幅如下表：新政前（增值部分×5.5%）新政后（全额×5.5%）差额（200-150）×5.5%=2.75万200×5.5%=11万8.25万新政后，营业税增幅较大，交易成本大幅增加。短期内对市场产生一定影响，买家消化政策会产生一定的犹豫。但从中长期看，营业税并不能成为影响二手楼市的重要因素。从目前情况看，二手网签等措施并不能完全消除报低价避税的现象；5年内次新房并非二手楼市的主流盘源供给，大部分是5年以上的物业；二手楼市多实行“实收”制，营业税增加的成本实际上转嫁到买家身上；5年内次新房的承接者多为较高端买家；营业税增加实际上相当于楼价上涨3~5%，从目前中心城区二手楼市偏紧的供求关系看，交易成本增加3~5%并不难接受；对增城、花都、南沙等一手盘供应量大、一手价格不高的外围区域影响会相对较大从历史经验以及目前市场情况看，影响二手楼市的最关键因素仍然是经济情况、供求关系、业主惜售、通胀以及房贷政策等。拿地资金来源说明：目的是防止国际热钱涌入房地产市场政策要点：“加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。”政策解读：加强拿地资金管理，目的是防止国际热钱涌入国内房地产市场–2010年国际上宽松的货币环境以及人民币升值因素，使我国面临更大的热钱冲击，进一步助长国内通胀预期。–2010年下半年我国新增外汇占款快速增加，10至12月每月均超过3000亿元以上的水平，境外资本的流入压力明显增大。–实际操作可能有较大的灵活空间供应：保障土地供应，重新推出限价房政策要点：“各